【失敗しない】おすすめの訳あり物件買取業者7選

「訳あり物件」を所有した場合、その「不具合を抱えがちである」という特徴がネックとなり、いざ処分したくても買い取り先が見つかりづらいことがあります。

さらには無償譲渡などを行いたくても、訳あり物件となると引き取り先が見つからないこともあります。

そうした際に売却先の候補となるのが、「訳あり物件専門の買取業者」です。

訳あり物件専門の買取業者とは、事故物件や災害後の物件など瑕疵ある物件でも再生して活用する知識・ノウハウを持っています。

こうした訳あり物件の売却は、不動産仲介の利用ではほぼ実現できません。

そこで今回は、まず訳あり物件専門の買取業者とはどのような存在なのか、その特徴について深堀りします。

その上で、応用編として優良な買取業者の選び方、後半では実際に存在するおすすめの買取業者についても解説しているため、訳あり物件の処分に困った際にはぜひ参考にしてください。

訳あり物件の売却なら「訳あり物件専門の買取業者」への依頼が一番おすすめ

訳あり物件とは建物に何らかの不具合があることを意味しており、通常の「仲介」といった販売方法ではなかなか売れづらくなってしまいます。

どうしても仲介で訳あり物件を売りたい場合、所有者負担でさまざまなリフォームや手続きを行わなければ、まず市場で勝負することすら始められないこともあるのです。

しかしながら、そういった訳あり物件でも「訳あり物件専門の買取業者」に直接販売することで各種費用、手続きの解消が狙えることがあります。

そうした「専門業者へ訳あり物件を売却するメリット」とは、以下のようにさまざま存在します。

以下からは、こうした各種売却上のメリットについてより深く解説します。

理由1：最短「数日」で売却が完了する

一般的に、不動産の売却先は「不動産仲介業者」になりがちです。

この場合、不動産仲介が相手にする訳あり物件の売却先とは「一般的なマイホーム探し中の個人」となります。

しかしながら、訳あり物件についての売却活動とは困難なものであり、プロの仲介を利用しても即座に売却することはほぼ不可能です。

マイホームを探している人が、わざわざ訳あり物件を購入する確率とは限りなく低くなります。

一方、訳あり物件専門の買取業者とは、住宅用に物件を買い上げるわけではありません。

訳あり物件専門の買取業者とは、買い取った建物を事業用に転用します。

買い取った物件を事業用に活用することで、その物件を使った収益化が実現できます。

あるいは、リノベーションを施せば事業主向けに再販することも可能です。

このように、訳あり物件専門の買取業者とは「買い取り」を直接行い、自己負担でリノベーション作業も行うため、結果的に売る側は時間をかけずに取引を成立させられるのです。

業者の中には、最短3日などで売買を成立させることを売りにしているところも存在します。

また、業者とは買い取った物件の悪用などをするから物件を買い取るわけではありません。

買取業者とはどのような瑕疵ある物件においても、いかにして活用したり転用するべきかといった手立て、知識・ノウハウ、さらには収益化に向けた販路などを確立しているため、短い期間での買い取りを実現するのです。

理由2：契約不適合責任が免責される

訳あり物件を所有してしまった場合も、専門の買取業者に売却すれば「契約不適合責任」が免責されます。

契約不適合責任とは、「売却した物品」などについて契約内容と著しく異なる場合などに、売却した側が払い戻しに応じなければいけないといった責任を意味します。

もちろん契約不適合責任とは、動産だけではなく不動産の取引においても適用されるものです。

「訳あり物件」とは、所有者ですらどういった不具合があるかを正確に認識しづらいこともあります。

買取業者に対して契約不適合責任が免責される理由は、本契約が「個人から、専門の買取業者(宅建業者)への売却」であるためです。

「個人による宅建業法人への物件の直接売却」においては、宅建業法40条により物品を売る側の契約不適合責任は免責となります。

不動産について、個人間の取引だと、後から「雨漏りが起きた」「害虫が発生した」などという責任の所在が不確かな事象が起きたとしても、売った側の責任とされてしまう可能性があります。

契約不適合責任が免責されるのであれば、こうしたクレームなどからも解放されるのです。

理由3：費用をかけずに売却できる

訳あり物件を専門の買取業者に直接売却することで、以下のような各種費用が発生しないことになります。

そこで次項からは、それぞれの費用についてさらに詳しく解説します。

家具・遺品の処分費用

訳あり物件の処分に際して、まだ家屋の中に家具や遺品などが残されていることがあります。

こうした残存物とは、一般的に仲介では残したまま売却先を探すわけにはいかなく、個別に処分が必要となります。

家屋内に物品を残してはならない理由は、仲介業者が個人の買い手向けに「内覧」をさせることがあるためです。

こうした家具・遺品整理とは、仲介業者とはまた異なる「清掃特化型」の業者に依頼することが必要となる場合が多く、当該物件の「間取り」や「残存物の量」に応じて費用が変動してしまうのです。

目安として、家具や遺品整理を外部に委託した場合、数万円～数十万円という費用が発生しします。

しかしながら訳あり物件を買取業者に直接売却するのであれば、業者はそのままの状態での買い取りに応じるため、売る側は自ら少しの片付けすらもする必要がなくなります。

逆に、掃除をしたところで高値での買い取りが実現されるわけでもないのです。

リフォーム・解体費用

物件に不具合があるような「訳ありな状態」で不動産の売却を考える場合、通常はそのような不具合をなくしてから売りに出すことを要求されます。

つまり訳あり物件の仲介売却においては、所有者負担で「建物全体に関わる大規模なリフォーム」をしなければならないことが多いのです。

こうした大規模リフォームのような改修作業には、1,000万円前後の費用が発生します。

さらに解体となると、建物の材質により以下のように費用が変動します。

このように、大規模なリフォームではなく建物の解体を選択したのだとしても、100万円～200万円前後となる費用がかかり、いずれにしても多額の出費となります。

さらに建物が解体された土地には、固定資産税の減税措置である「住宅用地の特例」が適用されなくなります。

つまりその土地にあった住居を解体したのであれば、減税措置がなくなり、解体年における建物の売却もかなわなかったのだとすれば、翌年からの土地の固定資産税が最大6倍となるのです。

しかしながら訳ありな物件でも、買取業者に直接売却すれば、大規模なリフォームおよび解体のどちらについても、所有者である売る側が行う必要はありません。

もし当該工事が必要なのであれば、それは買取業者が判断して行います。

実際に工事を行ったとしても、諸費用は事業の一環として買い取り後に業者自身が負担するのです。

むしろ直接買い取りにおいて、売る側の先んじたリフォームや解体といった心づもりは「余計なお世話」と化してしまうこともあります。

その理由は、すでに建物転用や活用の知識・ノウハウを備えた専門の買取業者にとって、素人が行うリフォームや解体とはその後の収益化ステップを進める上で単なる邪魔な行為となってしまうことがあるためです。

訳あり物件を専門の買取業者に直接売却する場合は、むしろ何も手を加えない状態で相談や売却交渉に臨むことがマナーであると考えておきましょう。

特殊清掃費用

物件が「訳あり」となってしまう理由のひとつとして、当該物件における「自殺」や「他殺」の発生、「遺体の発見が遅れた」といった事情が挙げられます。

こうした物件には「特殊清掃」が必要です。

特殊清掃の費用とは、汚損の程度や間取りに左右されるものの「数万円～数十万円」です。

特殊清掃を行わなければならない理由とは、内見のためでもあります。

建物を仲介で販売するのであれば、購入者候補の方々を物件の内覧に誘致することになります。

物件の内覧においては、「建物の原状回復」が求められるのです。

こうした特殊清掃費用も、訳あり物件専門の買取業者は自己負担します。

つまり、「いずれ別の用途で利用される際には特殊清掃が必要な物件」であっても、買取業者への直接販売であれば所有者が特殊清掃を行う必要はないのです。

仲介手数料

不動産仲介業者に訳あり物件の売却を依頼すると、不動産仲介は売却の相談に基づき、所有者の代わりに「物件を買う相手」を探すことになります。

この際に、もし物件売買が成立したのであれば「仲介手数料」が発生します。

仲介手数料の計算方法とは、以下の通りです。

例えば、不動産仲介を通して訳あり物件を売却し、売却額が100万円であった場合の仲介手数料とは「55000円」です。

一方、訳あり物件専門の買取業者に対して物件を販売する場合は、まず仲介手数料が発生しないことに着目しましょう。

専門の買取業者相手に自己の物件を販売する行為とは「直接販売」であるため、間に何らかの業者を挟むわけではありません。

つまり、最初から最後まで取引において仲介が存在しません。

このように、訳あり物件専門の買取業者に物件を売却するのであれば仲介手数料はそもそも発生しないため、考える必要がないのです。

訳あり物件買取業者の選び方

不動産の買取業者とは多数存在するため、不動産に関する取引をしたことがない方がいきなり「優良企」」と「優良ではない企業」を選別するには知識が必要です。

そこで、もし訳あり物件専門の買取業者を選ぶ際には、以下5点を参考に選んでみてください。

訳あり物件とは、通常の不動産会社では取り扱いが難しく、査定額が著しく安くなることもあります。

悪質な買取業者とはそうした「相場価格の安さ」を引き合いに出して、不当に「買い叩き」を行ってくることがあるのです。

そこで、そうした悪徳業者に騙されないための「優良な買取業者を選ぶための各方法」について、以下からより詳しく解説します。

選び方1：売却したい訳あり物件の分野を得意としているか

訳あり物件の属性に応じて、どのような買取業者に買い取ってもらうかを熟考してください。

例えば売りたい物件が廃墟であれば、廃墟専門もしくは普段の取引実績において廃墟の取り扱いがある業者を選ぶ、といったやり方です。

瑕疵ある建物を売却したいのにも関わらず、中古住宅や土地、投資用物件のみの扱い実績しかないような業者を相手にすると、買い取りに応じてもらえないかもしれません。

また、地方に所有する物件が地方に存在する場合、その地方、地元の業者を選んでください。

地元が専門の買取業者であれば、当該地域における不動産の適正価格を熟知している可能性が高く、不当に買い叩かれることがないはずです。

例えば、売却しようとしている物件に廃墟化手前のような老朽化があったとしても、商業施設や交通機関などに近い場合は「収益化の余地」があるといえます。

そうした好条件の物件であっても、専門外の業者は「内装や外壁が大きく傷んでいるため、最低価格でしか取引できない」と提示することがあります。

このため、手持ちの物件を売却したい場合は、名が売れた全国展開のチェーンなどを無作為に選ぶのではなく、当該地域を専門とする買取業者にも査定を依頼してみてください。

このように不動産の買い取り、とりわけ訳あり物件のような不具合が備わっている不動産については、そうした不具合など問題となる部分を問わない業者や、買い叩きなどを防ぐために当該地域に密着した業者を選ぶ、というように、取り扱い物件の特色に合わせて業者を選ぶべきです。

選び方2：訳あり物件買取の実績は豊富か

訳あり物件専門の買取業者を選ぶ際は、その候補となる企業の公式HPやパンフレットなどに目を通すようにしてください。

企業の詳細情報を知るべきである理由は、「訳あり物件の買い取り実績」を確かめるためです。

買い取り実績が多く存在する買取業者とは、訳あり物件が抱えがちなあらゆる問題に対応する術を持っており、各種問題に見合った価格で買い取ることに長けています。

訳あり物件の買い取り実績が少ない業者とは、どうしても一般的な不動産の相場価格に影響された価格設定をしがちです。

つまり、買取実績や買い取りの経験が少ない買取業者に訳あり物件の売却をすると、かなり安い売却益となってしまいがちなのです。

そこで、物件の売却先候補となる会社とコンタクトを取る際には、具体的な買い取り実績を尋ねてみましょう。

尋ね方としては、自己の物件が抱える訳あり部分の特徴などをいくらか提示してみて、同様の不動産について取り扱ったことがあるか、といった形が想定されます。

この質問ステップにおいて、相手の業者が自己が所有する物件のような不動産を取り扱った経験があるといったことが判明すれば、さらに具体的な過去の取引額などを尋ねてみて、自分の物件が適正価格で買い取られるかどうかの指針にしてみてください。

また、訳あり物件の相場価格について知るためには、不動産ポータルサイトなどの利用が便利です。

ポータルサイトとは、専門の買取業者が集まる一括査定サイトなどが該当します。

サイト上にある査定フォームに土地や建物に関する情報を打ち込むなどすれば、各社から見積もりが得られることもあります。

多くの業者から見積もりを得ることで、大体の土地・建物価格の相場感も把握でき、以後の各社との交渉を有利に進めやすくもなるのです。

選び方3：口コミ・評判は良いか

買取業者を選ぶ際のポイントは「第三者からの評価」が良いかどうかです。

第三者からの評価が集まる場所とは、利用ユーザーによる「口コミ」や「評価」が掲載されたサイトになります。

そこで、買取業者を選ぶ際には、第三者からの口コミや評判を参考にしてください。

訳あり物件の買い取りを専門とうたう業者の中には、なんとか低価格で買い叩こうとするような悪徳業者も紛れています。

そのような悪徳業者を見分けるための判断材料としても、口コミなど第三者からの情報を掲載した評価サイトには利用価値があるのです。

業者に対する口コミや評判が掲載されたサイトとは、以下のような場所です。

最後の自社サイト以外に掲載される口コミとは、当該買取業者を実際に利用した顧客の生の声であるといえます。

こうした情報ポータル上において、企業側が第三者に金銭供与などをして、嘘の「よい評判」を書かせるようなステルス・マーケティング(ステマ)が一切ないとはいえません。

しかしながら2023年にはステマ規制を強化する法案が施行されたこともあり、今後の第三者評価サイトについての信憑性は上昇する可能性があるため、利用価値は高いといえます。

また、買取業者の自社サイトにおいて第三者の声を参照する際のポイントは以下の通りです。

選び方4：各種士業との連携体制はあるか

買取業者によっては弁護士や税理士、司法書士のような「士業」と連携体制を設けている団体も存在します。

こうした士業と連携体制がある買取業者とは、不動産にありがちな法的トラブルに対応しやすいため、取引相手としてメリットがあるといえます。

訳あり物件とは、いわゆる事故物件であったりすることもあり、事故物件が抱えた問題とは法的対処を行うことで解決することも多いのです。

また、相続や離婚といったライフイベントでは思わぬ形で不動産の所有権が移ることがあります。

思いがけず所有することになった物件とは、家族や親戚間で共有持分となることがあり、こうした共有財産となった不動産を売却しようとすると、所有者間でトラブルが生じることが増えます。

こうした不動産にまつわるトラブルとは、当事者間だけでの話し合いのみで解決することは難しいものです。

共有不動産についてのトラブル解決を弁護士に依頼した場合、一般的にまず数十万円単位の着手金が発生します。

さらに当事者間のやり取りが司法の場にまで発展した場合、弁護士費用としての報酬額も高まる可能性があります。

こうした際に、士業との連携体制がある買取業者に売却の相談をしていると、各種士業を介したやり取りについて無料サポートを受けられる可能性があるのです。

さらにこうした業者は、不動産共有相手との交渉についても代行するサービスも持ち合わせているため、買取業者を選択する際には士業との連携体制があるかどうかもひとつの目安となります。

選び方5：過去に行政処分歴はないか

もし売却する不動産が訳あり物件であろうとなかろうと、買い取りを依頼する業者側に「行政処分歴」があるかないかは確かめるべきです。

不動産買取業者とは、宅地建物取引業許可を得たのちに宅地建物取引業法に基づいた営業活動を行わなければなりません。

そこで相手の不動産買取業者が信頼できるかどうかを見分けるために、まずは「不動産会社の免許番号」を確認しましょう。

不動産会社の免許番号が判明すれば、「宅地建物取引業の免許」を実際に所持しているかが判明します。

免許の有無は、これまでに入手した情報を用いて、国土交通省が運営する「建設業者・宅建業者等企業情報検索システム」にアクセスすることで確認しましょう。

また、悪質な不動産買取業者とは「訳あり物件」などに対して、相場価格の安さを理由に極端な価格での買い取りを行うことがあります。

こうした事実が明るみになった際に、当該買取業者とは「悪質な行為」を行ったとして行政処分を受けるのです。

このように不動産業者が宅地建物取引業法の違反を行った場合には、都道府県や国の免許権者から処分を受けます。

さらに処分の履歴とは「国土交通省」のサイト上に掲載されるのです。

したがって、もし買取業者を選定する際には、この行政処分履歴があるかどうかについて国土交通省の専用ページを参考にしてください。

またもう一つの業者選定方法として、「不動産公正取引協議会」が禁止する「抽象的な用語」を使っていないかどうかも判断材料となります。

禁止用語を使っている業者とは悪質な疑いが高いため、業者のサイト上や広告面などにおいて以下の単語を使っていた場合には厳重に注意しましょう。

さらに以下の単語を使っていて、明確に合理的な根拠がない場合も同様に注意してください。

訳あり物件買取のおすすめ業者7選

訳あり物件を処分するには、当該物件の扱いを専門とする買取業者に直接売却すれば手早く処分が進みます。

そこで、おすすめな7件の訳あり物件専門の買取業者を以下に紹介します。

複数の買取業者を知っておくべき理由とは、自分が所有する物件についての相場感を知るためと、優良とされるそれぞれの企業の中でも、特に自分が所有する物件が持つ特徴についての取り扱いが得意な業者を見つけやすくするためです。

優秀な訳あり物件専門の買取業者であっても、得意分野は異なります。

例えば特殊清掃など専門的な対応が必要な事故物件などを取り扱う場合、知識がなければ対応がしづらいものです。

さらに以下からは、各業者についてより詳しく解説するので、業者選びの参考にしてください。

【1】スマイル空き家買取センター

スマイル空き家買取センターは、多くの訳あり物件の買い取りを専門とする業者です。

本社は東京都世田谷区で、設立は2000年です。

代表取締役はシェアオフィスや民泊を始めとした「不動産活用事業」を得意としており、実績があります。

不動産についての相談や査定は専用フォーム・電話からいつでも行なえ、気軽な利用が可能です。

また独自メディアを展開しており、訳あり物件についての専門知識が得られるようになっています。

もし自分が訳あり物件を所有することになってしまった場合、同社のサイトは参考になるだけでなく、そのまま相談や査定も可能となっています。

【2】AlbaLink

株式会社AlbaLinkは、2011年に創業した不動産業者です。

本社は東京都江東区に位置し、日本全国の訳あり物件の買取・再販を専門的に行います。

また、物件買取に関するオウンドメディアの運営をも行っており、知識面でも参考にすることができます。

査定や相談の依頼には年中無休で対応しており、年間の相談件数は3000件を越えることもあるとのことです。

AlbaLinkが取り扱う訳あり物件の範囲は事故物件や底地、借地、共有持分、再建築不可物件、老朽空き家、ごみ屋敷など幅広いため、まずは相談してみてはいかがでしょうか。

【3】ワケあり物件買取センター

ワケあり物件買取センターは、MEC株式会社が運営する買取業者です。

運営開始年は不明ながら、本社は東京都中央区日本橋に位置しているため、東京駅から数分でのアクセスが可能となっています。

公式サイト上では、「ワケあり物件解決情報」としてこれまでたくさんの買い取りに応じていた実績を詳細情報とともに記載しているため、自己のケースに近い事例を探すことも可能です。

実績は2016年から現在まで存在し、さらには査定が他店より1円でも高くなった場合は申し出に応じ、日本全国どこからでも対応するとしています。

また、査定や相談は専用フォーム・フリーダイヤルから利用が可能です。

相談以後の調査や査定額の提示も数日以内に対応可能としているため、事故物件や古民家付き土地、自然災害などの被害を受けた物件、周囲環境が悪い物件を売却したい際に有力な候補先です。

【4】事故物件買取センター

事故物件買取センターはMEC株式会社が運営する、インターネット上に店舗を持つ買取業者です。

運営開始年は不明ではあるものの、事故物件や再建築不可物件についての実績があります。

査定には独自のシステムを導入しており、本システムによりスピード査定および全国からの見積もり提示が可能となっています。

こうした査定・相談にかかる費用は無料です。

急いでいる方向けには、最短即日での買い取りも提供しており、現金化が必要な場合に有力な候補先です。

【5】ラクウル

ラクウルは株式会社ネクサスプロパティマネジメントが運営する買取業者です。

創業時より不動産の仕入れ、販売、賃貸管理、新築戸建分譲、リフォーム、リノベーション、開発事業などに携わっており、実績が豊富です。

また公式サイト上では非常に多くのトラブル事例、各種質問への回答を掲載している専用ページを設けており、自分が売却しようとしている物件と照らし合わせることが可能となっています。

さらには他社の査定額よりどれほど高い査定額を提示したかの実例もあるため、もし自分の所有している物件が買い叩きにあっているかも知れないなど不安に思った場合などに利用する価値があるといえます。

査定や相談窓口は電話やメールだけでなく、LINEにも対応しています。

また現地調査も無料としており、売り主が遠方に住んでいたり、忙しい場合でも自由に調整が可能です。

【6】トラブル物件買取センター

トラブル物件買取センターは、2013年に創業した訳あり物件買取業者です。

本店は大阪市浪速区に位置しており、各支店が神戸、奈良、姫路、和歌山など関西方面に数多く存在します。

トラブル物件買取センターが専門とする訳あり物件および対応可能なトラブルは、再建築不可物件・立ち退き物件・共有持分・借地権・底地・囲繞地・袋地・境界未確定など多種多様です。

年間の相談実績は800件以上であり、全国どこへでも無料の出張査定を行うことが特徴です。

公式サイト上では、実際の写真とともに買取実績を掲載しています。

現金化に困っている方に対しては、最短3日での直接買い取りを行うとしているため、困った場合の相談先として便利な業者です。

【7】事故物件買取センター（ハッピープランニング）

事故物件買取センターは、ハッピープランニングが運営する物件買取の相談窓口です。

運営会社が東京都葛飾区にあり、活動拠点は埼玉県、千葉県、神奈川県などです。

事故物件買取センターは、他社からかなりの低価格物件として査定されてしまった物件に対しても、積極的に適正な価格提示をするとしています。

さらに、事故物件などの取り扱いも専門としています。

遺品などもそのままの状態で、査定や相談後に迅速な買い取りに応じることをセールスポイントとしているため、他社から見放された事故物件などに困っている場合に役立つ業者です。

まずは複数社に査定を依頼しよう！

今回は、訳あり物件専門の買取業者とはどのような企業なのか、さらには優良な買取業者の選び方などについて解説しました。

訳あり物件とは、通常の仲介売却といった方法などでは非常に売りづらくなるケースが多く、直接売買が可能な専門の買取業者との取引が方法として一番スムーズといえます。

他にも物件を専門の買取業者に売却するメリットとして、家具や遺品の処分をする必要がなかったり、契約不適合責任を負う必要がないこと、スピード買取が可能なことが挙げられます。

また、買取業者の中には悪質な業者も存在するため、選び方にも注意を払わなければなりません。

優良な買取業者を選定する際には、自分が売ろうとしている物件の特徴と照らし合わせて、そういった物件を専門としているか、顧客からの評判はどうか、士業との連携があるかといった項目をチェックしましょう。

また、当該買取業者が過去に行政処分履歴があるかどうかも重要です。

さらには、実際に営業許可がおりているかどうかも知るために免許番号も確かめておきましょう。

このように、買取業者とは専門性がさまざまであるため、一社を相手にしただけでは自分の取引相手として本当に適しているかどうかまではわからないことが多いものです。

したがって訳あり物件を売却する際には、今回紹介したように複数の業者に査定依頼を出してみて、その内容から自分に合っているかどうかを判断するようにしてください。