訳あり物件でも売却できる！早くスムーズに売りたい人におすすめの売却方法とは？

訳あり物件とは、何らかの欠陥や欠点（瑕疵）がある土地や建物を指します。

訳あり物件は一般的な物件のように相場価格で売却することが難しい物件です。

実際に、訳あり物件を売りたいと考えている方の中には「不動産会社に相談したけど査定額が低すぎる」「価格がつかないと言われた」という方もいるのではないでしょうか？

訳あり物件は「売れない」と悩む方が多い物件ですが、実は適切な売却方法を知っておけば、スムーズに売却することが可能です。

今回は、訳あり物件を早くスムーズに売りたい人におすすめの売却方法をご紹介します。

訳あり物件の4つの種類

一口に訳あり物件と言っても、欠陥がある箇所や訳あり物件となっている理由によって「法的瑕疵物件」「物理的瑕疵物件」「環境的瑕疵物件」「心理的瑕疵物件」の4つの種類にわけられます。

瑕疵とは、物件にある欠陥のことです。

何らかの瑕疵がある訳あり物件を売却する場合は、物件の瑕疵について買い手に告知する義務があります。

瑕疵を伝える義務のことを「告知義務」と言い、瑕疵があることを黙って売却してしまうと契約不適合責任（瑕疵担保責任）により買い手から損害賠償や契約解除を申請される場合があります。

訳あり物件をスムーズに売却するためには、どのような欠陥が瑕疵にあたるのか、所有する物件にはどのような瑕疵があるのかを知ることが大切です。

まずは訳あり物件にはどんな種類があるのか見ていきましょう。

【1】法的瑕疵物件

法的瑕疵物件とは、法律や条例などの制限を満たしていない土地や建物のことを指します。

具体的には、建蔽率、容積率、接道義務などの基準を満たしていない物件や、再建築不可物件が法的瑕疵物件に該当します。

法令改正前の基準に沿って建てられた物件であっても、改正後の基準を満たしていない場合は法的瑕疵物件となるため注意が必要です。

法的瑕疵物件は、買い手が住宅ローンを組みづらいため、売却するのが難しいと言われています。

「不動産会社に相談したのに価格がつかなかった」「買取拒否をされた」という場合は専門の買取業者に依頼するのがおすすめです。

【2】物理的瑕疵物件

物理的瑕疵物件とは、家が傾いているなど物理的な欠陥がある土地や建物を指します。

雨漏りなど目に見える瑕疵はもちろん、地盤沈下やシロアリによる床下の腐食、アスベストの使用、土壌汚染なども物理的瑕疵の一例です。

補修して物理的瑕疵を解消すれば、市場価値に近い価格で売ることができますが、補修には費用がかかるため、売却方法は慎重に検討しましょう。

【3】環境的瑕疵物件

環境的瑕疵物件とは、土地や建物には問題がないものの、建設した地域や場所によって問題が生じている物件のことを指します。代表的なものは悪臭や振動です。

具体的には、下水処理場からの悪臭や鉄道・幹線道路からの騒音や振動、飲食店からの臭いなどがある物件、暴力団事務所の近くにある物件などが環境的瑕疵物件とされています。

ただし、環境的瑕疵物件の欠陥の感じ方は人それぞれなので、買い手にとってはデメリットにならないケースがあります。

【4】心理的瑕疵物件

心理的瑕疵物件とは、不動産取引をする際に買い手や貸主・借主に心理的な抵抗が生まれる物件を指します。

もともと住んでいた住人が自殺、他殺、火災などが原因で死亡した物件は「事故物件」と言い、心理的瑕疵物件にあたります。

自然死や不慮の事故による死亡には告知義務はありません。

不動産の売却方法として一般的なのが不動産仲介ですが、不動産仲介では売れにくい心理的瑕疵物件を扱いたがらないのが現状です。

そのため、心理的瑕疵物件を売りたい場合は、訳あり物件専門の買取業者に依頼するのがおすすめです。

訳あり物件は買い手がつきにくい

土地や建物になんらかの瑕疵がある訳あり物件は買い手がつきにくいため、高い価格では売れないことがほとんどです。

ただし、どんな訳あり物件でも売却方法を選ぶことでスムーズに売ることができます。

ただし、買い手に告知をせずに売却するのはNG

訳あり物件を売却する場合は、所有する土地や建物が抱える瑕疵を告知する義務があります。

賃貸の場合は、「瑕疵の発生から3年間経てば告知義務が消滅する」と定められていますが、売買契約の場合は告知義務に関する期間は設けられていません。

売買契約の場合の期間が設けられていないのは、トラブルに発展した時の経済的影響が賃貸契約よりも大きいと考えられているからです。

売却後に瑕疵があると判明した場合、買い手から損害賠償や修補請求、解約解除を請求される可能性があるので注意しましょう。

訳あり物件を売却したいときは不動産会社ではなく「専門の買取業者」に依頼するのがおすすめ！その理由とは？

訳あり物件を売却したいときは不動産会社ではなく訳あり物件専門の買取業者に依頼するのがおすすめです。

買取業者ではなく不動産会社に売却するということは、不動産会社に仲介してもらい、買い手を探すということになります。

一般的な物件は、買取よりも仲介を利用したほうが高く売れることから、仲介が選択されることがほとんどです。

しかし、訳あり物件の場合は買い手がつきにくいため、不動産会社は買取拒否や低すぎる価格での買い叩きをすることがあります。

一方で、訳あり物件専門の買取業者の場合、専門の知識があるスタッフが適切な価格でスムーズに買い取ることが可能です。

このような理由から、訳あり物件の売却には専門の買取業者を選ぶのがおすすめです。

不動産会社の仲介より専門の買取業者をおすすめする理由は他にも5つあります。

理由1：早く確実に売却できる

不動産会社の仲介と買取業者の明確な違いは、買い手と使用目的です。

不動産会社の仲介の買い手は個人ですが、買取業者の場合は買取業者そのものが買い手となります。

不動産会社の仲介の買い手となる個人は、いくら物件の価格が安くても訳あり物件に抵抗があり、購入を踏みとどまってしまう人がほとんどです。

一方で、訳あり物件専門の買取業者の場合、購入目的は事業用なので活用や再販ができそうであれば訳あり物件であっても買い取ることができます。

また、不動産会社の仲介では、売却完了までに3ヶ月から半年ほどかかるのが一般的ですが、買取業者に依頼した場合は最短1ヶ月で売却が完了するため、すぐに現金化することが可能です。

理由2：周辺住民に知られる心配が少ない

不動産仲介を利用して不動産を売却した場合、ターゲットとなる地域住民にチラシを配って販促活動を行います。

さらに、週末に見学会を開催する、不動産会社の店舗にチラシを貼るなどして近所の人の目に触れると、売却することが知られてしまうことがあります。

「チラシを配るエリアを限定してほしい」と相談すれば不動産会社が対応できる場合がありますが、人の目に触れる機会が少なくなる分、売却までにかかる時間は増えてしまいます。

一方で、専門の買取業者の場合は、買取業者と売り主が直接売買契約を交わします。

販促活動をする必要がないため、周辺住民に知られる心配はありません。

理由3：契約不適合責任が免除される

契約不適合責任（瑕疵担保責任）とは、契約内容と異なる物件を売却した時に、売り主が債務不履行の責任を負うというものです。

たとえば、事故物件なのに契約書に記載せず売却した場合、補修費用を負担することになったり、契約解除を請求されることがあります。

しかし、契約不適合責任が免除される買取業者に依頼した場合、もしも何らかの理由で瑕疵そのものを見落としていた場合でも、契約不適合責任が免除されます。

ただし、契約不適合責任はすべての買取業者が免除しているわけではありません。

売却する前に担当者に確認しましょう。

理由4：仲介手数料がかからない

専門の買取業者で売却する場合、買い手は買取業者にあたります。

不動産仲介のように仲介業務が発生しないため、仲介手数料は一切発生しません。

一方で、不動産仲介を利用して訳あり物件を売却すると、売却金額が400万円を超える場合は、以下の仲介手数料がかかります。

上記の式に当てはめると、売買価格1,000万円の物件では36万円の仲介手数料がかかることになります。

一般的に不動産仲介の方が売買価格は高くなるため、はじめは不動産仲介に相談する方がほとんどです。

しかし、「不動産会社に相談したけど価格がつかなかった」「査定額が低すぎる」という場合は買取業者に相談した方が、余分な費用がかからずスムーズに売却することができます。

理由5：売却経費がほとんどかからない

不動産仲介に売却する場合、事前に家具屋遺品などの処理したり、補修したりするための費用がかかりますが、買取業者に依頼する場合は売却のための準備にかかる費用が発生しません。

なぜなら、買取業者は清掃費やリフォーム費を見越して買取価格を設定するからです。

買取業者に依頼した場合、以下の3つの費用はほとんどかかりません。

リフォーム・解体費用

建物のリフォームや解体には数百万円単位の費用がかかります。

不動産仲介を利用して個人に向けて売却する場合は、事前に売主がリフォームや解体を行う必要がありますが、買取業者に販売する場合リフォームや解体を事前に行う必要はありません。

なぜなら買取業者が物件の状態から今後の活用方法について判断し、活用方法に合わせてリフォームや解体を行うからです。

もしも事前に解体やリフォームをしてしまうと、買取業者のニーズと合わなくなってしまうことがあるので注意しましょう。

家具・遺品の処理費用

家具や遺品の処理を個人で行う場合、多くの労力がかかります。

また、家具や遺品整理の専門業者に依頼すると、3万円〜60万円程度の費用がかかるため、家具や遺品の処理は物件を売却したい人にとって大きな障壁です。

確かに、不動産仲介に依頼する場合は、一般的に家具や遺品の整理が必要ですが、専門の買取業者は家具や遺品を残したままでも買い取ってもらうことができます。

そのため、家具や遺品の処理費用はかかりません。

特殊清掃費用

心理的瑕疵物件（自殺や他殺があった・遺体の発見が遅れた物件）で、血痕や体液などがこびりつき、普通の清掃では取れない場合は特殊清掃が必要となります。

特殊清掃にかかる費用は作業内容によっても異なりますが、5〜70万円ほどです。

不動産仲介を利用して売却する場合は売主が特殊清掃費用を負担し、内見ができるように整える必要があります。

しかし、買取業者は特殊清掃込みの価格で物件を買い取るため、室内が汚れていたり異臭がしたりしても売主が特殊清掃を行う必要はありません。

訳あり物件買取業者を選ぶ時に確認すべき5つのこと

訳あり物件専門の買取業者は、主に「信頼できる業者か」「地域の物件買取に精通しているか」の2つの視点から選ぶのがおすすめです。

なぜなら、過去に行政処分を受けている信頼できない業者や、言葉を巧みに使って売主を引きつけようとしている業者に依頼してしまうと、スムーズに売却できなかったり安い価格で買い叩かれたりする恐れがあるからです。

また、訳あり物件がある地域に精通していない業者の場合、適正な価格をつけることが難しくなってしまいます。

そのため、信頼できる業者とスムーズに取引するためには以下の5つのことを事前に確認しておくことが重要です。

【1】不動産会社の免許番号は発行されているか

不動産を売買するためには、宅地建物取引業の免許が必要です。

専門の買取業者に依頼する際は、免許を持っているか確認しましょう。

宅地建物取引業法の免許を確認すべき理由は、無許可で不動産売買を行っている悪徳業者もあるからです。

訳あり物件は比較的低い価格で買い取れることから、悪徳業者が参入してくることがあります。

悪徳業者に買取を依頼してしまうと、必要以上に低い価格で買い叩かれたりトラブルに巻き込まれたりすることがあるので、必ず宅地建物取引業の免許番号を確認しましょう。

宅地建物取引業法の免許を持っているかどうかは、国土交通省の「建設業者・宅建業者等企業情報検索システム」で検索することができます。

【2】訳あり物件の買取実績は十分か

訳あり物件を専門の買取業者に売却する場合は、訳あり物件の買取実績が十分にある業者を選びましょう。

訳あり物件は、一般的なマンションや住宅などとは違い瑕疵があることを前提とした物件なので、売買には専門的な知識やノウハウが必要です。

瑕疵の種類や状態は物件によって様々なので、一概に価格をつけることはできません。

そのため、適切な価格をつけるためには、十分な買取実績が必要となります。

会社の実績を調べるためには、ホームページやチラシを見る方法と直接問い合わせる方法があります。

実績を確認する際は以下の点についてリサーチしましょう。

問い合わせても十分な回答が得られない場合は別の買取業者を探すのも1つの選択肢です。

【3】店舗の張り紙やチラシに特定用語が使われていないか

店舗の張り紙やチラシに「日本一」「最高」「絶対」などと書かれていたら注意が必要です。

「日本一」「最高」「絶対」などの言葉は「特定用語」とされており、チラシやホームページに使用できないか、条件付きで使用できるものです。

具体的には、以下のような言葉が特定用語にあたります。

ホームページやチラシなどに特定用語が安易に使用されている買取業者は選ばないのが無難です。

【4】地域の物件買取に精通しているか

買取業者に依頼する際は、地域の物件の買取実績が豊富な業者を選ぶことが大切です。

なぜなら地域の訳あり物件買取に精通している業者の方が適正価格で買い取ってもらえるからです。

買取業者は、地価や市場相場などを考慮して価格をつけていきますが、併せてその地域の交通アクセスや利便性に関する知識があればより売却予定の訳あり物件に見合った価格をつけることができるため、結果的に高値で買い取ってもらうことができるのです。

所有する訳あり物件がある地域に強い専門の買取業者は、「訳あり物件買取 エリア名」などで検索するとすぐに探すことができます。

【5】行政処分履歴はないか

専門の買取業者に依頼する前に、行政処分履歴を確認しておきましょう。

買取業者は不動産を売買するために、宅地建物取引業許可を取り、宅地建物取引業法に則って行っています。

もしも宅地建物取引業法に違反すると行政処分を受けることになり、指示処分や業務停止処分などを受けることになります。

過去に行政処分を受けたことがある買取業者に依頼すると、スムーズに売却できなかったり、思わぬトラブルに巻き込まれたりすることがあるので、注意しましょう。

行政処分履歴は、国土交通省の「ネガティブ情報等検索サイト」で検索することが可能です。

訳あり物件を売却したいならまずは専門の買取業者に相談しよう！

訳あり物件を売却したい場合は、まずは専門の買取業者に相談するのがおすすめです。

訳あり物件が不動産仲介で売れない理由は、買い手がつかないからです。

買い手がつかないと話にならないため、不動産会社は買い渋りをします。

一方で、専門の買取業者の場合は売主との直接取引なので、買い手について心配をする必要はありません。

また、訳あり物件専門の買取業者であれば、知識やノウハウが蓄積されているため、よりスムーズに適切な価格で売却することができます。

まずは4〜5社程度に査定を依頼し、比較・検討しましょう。