再建築不可物件の救済措置を詳しく解説！建て替え可能にする方法とは

現在、都心部などでは、都市計画法において、相続した家が「再建築不可物件」として扱われてしまうケースが増えています。

「再建築不可物件」とは、建物をいったん解体して更地にしてしまうと、新たに建物を建てたり、新築に建て替えたりできない物件を指します。

よくある事例としては、建築基準法第43条にある接道義務(幅員4m以上の「道路」と指定された道に間口が2m以上接していること)を果たしていない場合が多いです。

また、他には、市街地調整区域に該当する、高圧線が通っているなど、他の法令上の制限によって再建築不可となっているものもあります。

このような場合は、「再建築不可物件」として扱われ、一般的な不動産業者に売却するのは難しくなってしまうのです。

そこで今回は、「再建築不可物件」の救済措置について、詳しく解説していきます。

あわせて、再建築不可物件の救済措置に関するリスクや、より高値で手放す方法なども解説していますので、再建築不可物件の処理にお困りの方は、ぜひ参考にしてみてください。

再建築不可物件の救済措置

まず、再建築不可物件の救済措置について、詳しく解説していきます。

再建築不可物件の救済措置というのは、再建築不可物件でも、法律で定められた交通上、安全上、防火上及び衛生上の基準をクリアできれば、再建築できる可能性がある、ということです。

再建築不可物件の救済措置には、以下の３つの方法があります。

以下に、一つひとつ詳しく解説していきます。

【1】隣の土地の一部を借りるまたは購入する

再建築不可物件になる主な理由の一つとして、「建築基準法で認められた道路」に敷地が2m以上接していない(接道義務違反)ということがあります。

1950年以前の建築基準法の接道義務は、間口の幅が1.8mだったので、古い物件では、間口が2m以下の場合があるのです。

こういった場合は、物件の前面道路が「建築基準法で認められた道路(幅員4m以上)」に該当するかどうかを確認したうえで、隣接地の土地の一部を借りるまたは購入することで、間口を広げることができ、再建築が可能になります。

隣接地の土地所有者と交渉して、必要な分だけの土地を分筆してもらい、賃貸借するか購入して自分の土地と合筆し、接道義務を果たすということです。

ただし、隣接地の土地所有者にとっては、自分の土地が狭くなるだけでメリットがないため、慎重に交渉する必要があります。

【2】位置指定道路の指定を受ける

再建築不可物件のほとんどは、接道義務を果たしていないことが理由です。

しかし、建築基準法上の「道路」の中には、特定行政庁から「道路として認める」と指定を受けた「位置指定道路」というのがあります。

これは、建築基準法第42条1項5号道路にあたり、「土地所有者等が築造する道路で、特定行政庁からその位置の指定を受けた幅員4m以上の道路」のことです。

したがって、所有する土地の一部を、位置指定道路として認めてもらえれば、再建築が可能になります。

位置指定道路の申請手続きの流れ

位置指定道路の申請を行うためには、事前に土地のある自治体の役所の建築安全課や建築指導課、土木課などに相談する必要があります。

接続する道路がどんな道路かによって、協議する必要のある権利者などが違ってくるため、この事前相談は必須です。

事前相談をする際には、資料として公図や登記事項証明書の写し、測量図、配置図や計画図などを用意しておくといいでしょう。

そして、事前相談書などの書類に必要事項を記入して、提出します。

事前相談で問題がないとの回答が得られれば、次は権利関係者との間で協議し、申請図面や申請書類を作成して、権利関係者全員の押印を得て提出します。

書類審査が完了したら、道路工事に着手し、工事完了をもって担当部署の職員立会いのもとで現場の検査を受け、これに合格すると、約10日後には指定・公告が出され、位置指定道路として認められることになる、という流れです。

公告には、指定番号や指定道路の種類、指定年月日、延長及び幅員が表示され、その後、申請者には道路位置指定通知書が交付されます。

【3】43条但し書きを申請する

43条但し書きとは、建築基準法上の道路に面していなくても、ある基準を満たして安全が確保できれば再建築ができる、という特例のことです。

43条但し書きで再建築が可能になる条件は、以下の2点です。

特定行政庁の認定を受けるには、交通面・安全面・防災面・衛生面に支障がないと認められる必要があります。

例えば、接道義務を満たさない物件でも、公園や広場などの大きな土地が隣接していれば、再建築が可能になるという特例規定があります。

または、農道その他の公共の用で使える道(幅員4m以上の道路に限る)に接していればOKという規定もあり、要は、火災などが起きた場合でも消防車が通れて、速やかに消火活動ができればよい、ということです。

他にも、雨水や排水を処理できるインフラがあるなどの条件もあります。

こういったことから、43条但し書き規定により、再建築の許可を得るには、建築審査会の許可を得なければなりません。

ただし、建築基準法においては、各自治体によって設けられている「包括同意基準」を満たせば、建築審査会の同意を得たのと同じであると定めているため、これを満たせばOKということになります。

43条但し書きの許可基準

但し書きの許可基準は、「建築基準法施行規則第10条の3の第4項」に書かれている以下の3点です。

1. その敷地の周囲に、公園や緑地、広場などの広い空き地があること
2. その敷地が、農道その他の公共の用で使える道(幅員4m以上の道路に限る)に2m以上接すること
3. その敷地が、その建物の使い道や規模、位置、構造などに応じて、避難や通行の安全を確保するために十分な幅員がある通路であって、道路に準じるものに接していること

引用元：建築基準法施行規則第10条の3の第4項

つまり、地震や火災などの際に避難の妨げにならない土地であることが重要となります。

43条但し書き申請手続きの流れ

但し書き申請手続きの流れは、一般的に以下のようなものになります。

救済措置の実行には手間や費用がかかる！そのままでは活用できない再建不可物件は売却するのが一番

以上、解説してきたように、再建築不可物件の救済措置は、あるにはありますが、その実行には大変な手間と費用、時間がかかります。

また、それだけの手間や費用をかけても、実際に許可を得られるかはわかりませんし、たとえ許可を得られても、永続的に再建築が認められるわけではありません。

特に、隣接地の所有者との交渉が必要な場合には、その方との関係次第で、地域に居づらくなる可能性もあり、結局手放す方向で考えることになるかもしれません。

したがって、再建築不可物件は、救済措置を考えるよりは、思い切って売却してしまうのが一番と言えるでしょう。

売却する際は再建築不可物件を得意とする専門の買取業者に依頼するのがおすすめ

ただし、一般的な不動産仲介業者はなかなか買い取ってくれません。

一般的な買い手の大半が新築物件を希望しており、再建築不可物件は買い手が見つからないため、普通の不動産仲介業者には売れにくかったり、売れても値段がほぼつかなかったりするようなケースが多いです。

したがって、再建築不可物件は訳あり物件専門の買取業者に依頼するのがおすすめです。

特に、再建築不可物件を専門としている業者や、再建築不可物件の買取実績が多い業者は、そういった物件でも、きちんと査定してくれ、適正な価格で買い取ってくれます。

つまり、一般的な不動産仲介業者に無理やり売るよりも、高値で売れることが多いと言えます。

こういう専門の業者は、即日現金払い対応可能なところが多いので、手間も時間もかけたくない、という方には、特におすすめです。

将来のことを考えるなら、建て替えごとに救済措置を実行するよりも売却して手放すのが賢明

再建築不可物件は、将来的にも、建て替える度に救済措置が必要になります。

そのような面倒ごとを子や孫に課すよりも、今売却して手放してしまうのが賢明ではないでしょうか。

幸い、今なら再建築不可物件を専門に取り扱う業者が増えています。

将来のことを考えるなら、面倒ごとを残すより、思い切って売却してしまって、少しでも現金を残すことを考えてみられるようおすすめします。