再建築不可物件の買取業者7選！できるだけ高値で売るためには業者選びが重要！

「再建築不可物件」とは、今建てられている建物を壊して更地にしてしまうと、新たな建物を建てられない物件のことです。

主に都市計画法上、「接道義務」(幅員4m以上の道路に2m以上接していないといけない)に反してしまう建物を指します。

今、都市部でこのような物件を持ちながら、どう処理していいのかお困りの方が増えています。

特に、親が高齢で、親の住んでいる実家を手放す、或いは相続したときにどうすればいいのか、お悩みの方は多いのではないでしょうか。

そこで今回は、再建築不可物件をできるだけ高値で売却するためにはどうすればいいのか、買取業者選びのポイントと、できるだけ高値で買い取ってもらう方法を詳しく解説するとともに、再建築不可物件の買取ができるおすすめの専門業者7選をご紹介いたします。

一般的な不動産業者は再建築不可物件を買取拒否するケースがある

土地や建物などを売却する場合は、一般的には地元或いは大手の不動産会社を経由するのが普通ですが、いわゆる一般的な不動産業者は、再建築不可物件を買取拒否するケースが多いです。

なぜなら、以下のような理由があるからです。

一つひとつ詳しく見ていきましょう。

理由1：買い手がつきにくい

買い手がつきにくい理由の第一は、日本人の約8割が、中古住宅ではなく、新築住宅を求めているからです。

再建築不可物件は、家を建て替えて新築にすることができないので、住宅を求めている人の大半は、再建築不可物件を購入しないということになります。

一般的な不動産業者は、一般の買い手への再販売を前提にしているので、一般の買い手が新築できない物件を購入しない以上、不動産業者も再建築不可物件を購入することはないでしょう。

再販売ができなければ、不動産業者は、無駄な在庫を抱えてしまうことになり、さらに老朽化する建物に発生する様々な問題まで抱えてしまうことになります。

これでは、不動産業者は利益を出すどころか大赤字になってしまうので、一般的な不動産業者は再建築不可物件を買取しないのです。

理由2：購入時にローンを組みづらい

もし、一般の物件より安く購入できるという理由で、一般の買い手が再建築不可物件を購入しようとしても、金融機関は、建築基準法に適合していない物件に対して、融資をしてくれません。

つまり、一般の買い手は、購入を希望する再建築不可物件に対して、ローンを組めないということになります。

それは、再建築不可物件の担保評価額(住宅ローンなどの融資に対する担保として設定する不動産の評価金額)が、一般の物件と比較すると、著しく低いからです。

仮に融資してくれる金融機関があったとしても、金利や借入期間などの条件は、買い手にとってかなり不利なものとなるでしょう。

したがって、住宅ローンを組めない再建築不可物件を購入する買い手がほぼいないということを把握している一般の不動産業者は、再建築不可物件を買取しないのです。

理由3：買取業者が契約不適合責任を負う必要がある

契約不適合責任とは、売り手が買い手に対して引き渡した目的物に、種類・品質・数量などといった面で、契約内容と異なる点が判明した際、相手方に対して負わなければならない責任のことです。

一般の不動産業者が、再建築不可物件の契約不適合責任を負わなければならないことは、「宅地建物取引業法」の第40条で明記されています。

宅地建物取引業者は、自ら売主となる宅地又は建物の売買契約において、その目的物が種類又は品質に関して契約の内容に適合しない場合におけるその不適合を担保すべき責任に関し、民法（明治二十九年法律第八十九号）第五百六十六条に規定する期間についてその目的物の引渡しの日から二年以上となる特約をする場合を除き、同条に規定するものより買主に不利となる特約をしてはならない。

引用元：宅地建物取引業法（第40条）

再建築不可物件は、老朽化した建物が多いため、雨漏り被害やシロアリなどの契約不適合責任が発生しやすくなります。

買い手が契約不適合となる箇所(雨漏り・シロアリ・地中埋設物など)を発見した場合、発見した日から1年以内に売り手に通知すると、売り手の責任と負担において、修理や改修を行わなければならないとされています。

すると、買取した不動産業者が、その修理代などを全額払わなければならないため、多額の負担が負わされることになるのです。

したがって、これも一般の不動産業者が再建築不可物件を買取しない大きな理由となります。

専門の買取業者なら再建築不可物件でも買い取れる

このように、再建築不可物件は、様々な理由で、一般の不動産業者から買取を拒否されるケースが多くなっています。

しかし、ここで諦めてしまうことはありません。

世の中はうまくできていて、再建築不可物件を専門に買い取ってくれる業者もいるのです。

再建築不可物件専門の買取業者が、高確率で買取できる理由は、そういった業者は、買い取った再建築不可物件を、一般の買い手ではなく、不動産投資家に売却することを想定しているからです。

不動産投資家は、その物件で賃貸経営を行い、毎月の家賃収入を得ることを目的としています。

そのため、安く物件を購入してリフォームしても、すぐに家賃収入が得られそうな物件なら、積極的に購入してくれるのです。

その上、不動産投資家は住宅ローンでなく事業ローンを使えるので、その投資家の事業に問題がなければ、金融機関から融資を受けられます。

また、不動産投資家は、多くが法人化していて、なおかつ宅地建物取引士の資格を持っている人も多くいます。

この場合、買取業者は、契約不適合責任が免責されることになり、リスクが大きく軽減されることになるのです。

したがって、専門の買取業者は、不動産投資家を相手に再建築不可物件を売却することを想定しているため、再建築不可物件でも買取ができる、ということになります。

再建築不可物件をできるだけ高値で買い取ってもらう方法

ここまで見てきたように、再建築不可物件は、一般の不動産業者に売却をするのはかなり難しいということになります。

仮に売却できても、安く買い叩かれる場合が多いと言えるでしょう。

では、どうしたら再建築不可物件をできるだけ高値で買い取ってもらえるのでしょうか。

ここでは、その方法を以下の4段階に分けて解説していきます。

一つひとつ丁寧に見ていきます。

方法1：専門の買取業者に依頼する

まず、一般の不動産業者ではなく、再建築不可物件専門の買取業者に買取を依頼しましょう。

再建築不可物件は、建て替えができないため、不動産の利用価値や資産価値の評価が低くなる傾向にあります。

そのため、買取価格は、一般的な価格相場の5～7割程度になってしまうケースがほとんどです。

しかも、買い手がなかなかつかない再建築不可物件とあっては、一般的な不動産業者ではもっと安く買い叩かれる可能性が高いでしょう。

一方、専門の買取業者ならば、不動産投資家相手に商売をしているため、物件によっては、一般的な不動産業者よりも高値をつけられる可能性があります。

再建築不可物件といっても、接道状態や土地面積、建物の築年数や最寄り駅からの距離、所在地の人気度など、様々な要因が査定に影響を与えるからです。

したがって、それらの要素をしっかりと判断できる、専門の買取業者に依頼すれば、より高値での売却も期待できます。

また、専門の買取業者なら、たいていの場合、売り手の契約不適合責任が免責されます。

したがって、売った後に契約不適合責任を追及されて、改修費用などを払わされる心配がありません。

その負担がない分だけ、高く売れると言えるでしょう。

方法2：3社ほどに査定を依頼して買取価格を比較する

同じ再建築不可物件でも、買取業者によって大きく査定額が異なる場合があります。

再建築不可物件の取り扱いに慣れている業者、再建築不可物件の活用ノウハウがある業者であればあるほど、物件の状態や立地、環境などをしっかりと見極め、活用方法や販路を考えて、適正な査定額を提示してくれるでしょう。

そのため、できるだけ高値で買い取ってもらいたいなら、少なくとも3社以上には査定を依頼した方がいいと言えます。

後述する買取業者の選び方を参考にして、査定をしてもらう買取業者を3社ほど選び、査定を依頼して買取価格を比較しましょう。

その中で、一番高値をつけてくれた業者を選ぶといいでしょう。

ただし、あまりに高額過ぎる査定には注意する必要があります。

査定価格は、あくまでも「予想」価格です。

査定額と同額で売却できる場合もありますが、必ずしもそうなるとは限りません。

業者によっては、最初に高額な査定価格を提示して、後から何かと理由をつけて大きく減額するといった悪質な業者もいます。

高額な査定価格を提示されたら、その根拠を詳しく尋ねてみるといいでしょう。

方法3：担当者に交渉する

高値をつけてくれた業者でも、対応が高飛車で上から目線だったり、いい加減な受け答えをしたりするところは避けた方がいいでしょう。

丁寧でわかりやすい説明をしてくれる担当者がいる業者を選び、その担当者に、できるだけ高値で売れるよう直接交渉しましょう。

担当者との信頼関係を築くことができれば、業者としても「信頼できる売り手」ということになり、より買取価格を上げてくれるかもしれません。

方法4：契約内容を確認する

最後に、契約書の内容をよく読み、買取価格に含まれる手数料や、引き渡し時にかかる費用を確認します。

中には、買取価格が高くても、手数料や引き渡し費用で高額を差し引かれる場合があるので、注意することが重要です。

それらの必要事項がすべて記載されているか確認し、契約書の内容に納得がいったら、売買契約を結びましょう。

再建築不可物件を売却できる買取業者の選び方

再建築不可物件を売却できる専門の買取業者を選ぶには、以下の4つのポイントがあります。

４つとも、最低限とも言える重要なポイントですので、詳しく解説していきます。

再建築不可物件買取の実績は十分か

一番のポイントは、再建築不可物件の買取実績が十分にあるかどうかです。

再建築不可物件は、どんな不動産業者でもうまく活用できるものではありません。

再建築不可物件の買取実績が豊富な業者は、それまでに培ってきたノウハウやネットワークを活かして、その物件の隠れたポテンシャルをうまく引き出したり、上手な活用法を考えたりして、より適正な価格での買取をすることができます。

そのため、ホームページ上で過去の再建築不可物件の買取実績を公開している業者や、長年再建築不可物件を取り扱っている営業実績のある業者など、再建築不可物件買取の実績が十分にある業者を選ぶといいでしょう。

口コミ・評判は良いか

優良な買取業者は、口コミが良いこともポイントです。

ホームページに載っている口コミが、「手書き」かつ「高評価」であれば、その買取業者は優良である可能性が高いです。

手書きの口コミは、本当にその業者を利用した人しか書けないので、信憑性が高く、かつそれが高評価なのであれば、その業者は信頼できると言うことができます。

また、Googleの口コミも、アカウント利用者しか書けない仕組みになっているので、信憑性が高いと言えます。

逆に、そもそも口コミが載っていないのは論外としても、口コミが手書きでない、口コミの「お客様の写真」が無料素材である場合などは、本当に利用者が書いた口コミなのか疑わしいため、注意が必要です。

実績が少ない、或いは悪質な業者であるために、良い口コミが集まらず、業者側で口コミを創作している可能性があるからです。

「実際のお客様の声」が高評価である買取業者を選べば、ハズレを引く可能性は低いでしょう。

各種士業との連携体制はあるか

再建築不可物件の売却には、法律的な問題を解決しなければならない場合があります。

特に、借地や共有持分物件などの場合、或いはすでに近隣トラブルに発展している場合などは、より困難な案件と言えるでしょう。

そのため、そういった問題がある物件の場合は、宅地建物取引士(宅建士)はもちろん、行政書士や司法書士、弁護士、税理士などと連携体制のある買取業者を選びましょう。

再建築不可物件専門の買取業者の中には、そういった士業とのチーム連携をしているところがあります。

専門家と連携している買取業者は、信頼度も高いと言えます。

行政処分歴はないか

信頼できる業者かどうかを判断するために、行政処分歴は重要な基準になります。

行政処分歴とは、過去に宅地建物取引業法に違反して、処分を受けているということです。

行政処分歴のある業者は、再建築不可物件の相場が低いことにつけ入り、不当な価格で買い取ったり、顧客とのトラブルが多く発生していたりする悪質な業者です。

行政処分歴の有無は、国土交通省の「ネガティブ情報等検索サイト」から誰でも確認することができ、処分を受けた年月日から、具体的な違反内容まで閲覧することができます。

業者に査定を依頼する前には、必ずこのサイトをチェックしておくことをおすすめします。

再建築不可物件買取ができるおすすめ業者7選

ここでは、再建築不可物件の買取ができるおすすめ業者を7軒ご紹介いたします。

どこも、前項で挙げた重要ポイントをクリアしている業者です。

ただし、得意な分野が微妙に違いますので、自分の物件に合った業者を選びましょう。

【1】スマイル空き家買取センター

スマイル空き家買取センターは、有限会社アティックが運営する、国から正式な認定を受けた不動産免許取得業者です。

日本全国に対応しているため、田舎の物件でも、再建築不可物件だけでなく、既存不適格物件、未登記物件、訳あり物件、事故物件なども含め、どんな物件もスピーディーに買い取ってくれます。

スマイル空き家買取センターでは、自社でリフォームや修繕、特殊清掃を行ってくれるため、事故物件で異臭や体液が残っている場合や、遺品が大量に残っている場合でも、そのままの状態で売却することができます。

もちろん、売り手の契約不適合責任や瑕疵担保責任は免責されるので、売却した後に費用が掛かることもありません。

また、スマイル空き家買取センターはスピード買取を重視しているため、査定価格の金額に納得することができれば、最短3日で売却することができます。

そのため、周囲にバレることもなく、すぐに物件を手放せます。

日本全国どんな物件もスピード対応してくれるので、手間なく素早く再建築不可物件を売却したい方におすすめです。

【2】リアルエステート

リアルエステートは、大阪に本社を置く株式会社が運営している買取業者です。

国から正式な認定を受けた不動産業者でもあり、2011年の創業以来、年間500件以上の不動産売買の実績があります。

リアルエステートは、不動産トラブルに強い弁護士と密接に連携しているため、共有持分物件や借地物件、相続財産などのトラブルを抱えた再建築不可物件でも、適正に取り扱ってくれる上、トラブルの解決に努めてくれます。

豊富なノウハウを活かし、専門性が高く取り扱いが難しい物件でも、これまでの買取実績やデータをもとに、最短即日で無料査定が可能です。

誰も買い手がいないと思っていたボロボロに老朽化した空き家でも、適正な価格で買い取ってくれます。

再建築不可物件であるだけでなく、不動産トラブルを抱えてお困りの方は、リアルエステートに相談してみるといいでしょう。

【3】Alba Link

アルバリンクは、東京都江東区に本社のある、株式会社アルバリンクが運営している再建築不可物件専門の買取業者です。

2011年創業で、年間5,000件以上の相談件数、年間600件以上の買取実績があります。

再建築不可物件を長年取り扱ってきた経験から、再建築不可物件を最小コストで再販売するための独自のノウハウが蓄積されているのが特徴です。

そのため、他社では見出せない物件の潜在的価値を見出し、築60年の再建築不可物件を800万円で買い取った実績もあります。

Googleの口コミでは、67件中、平均星4.6を獲得しています。

再建築不可物件に特化しているため、累計100件超の買取事例データを豊富にそろえ、再建築不可物件の知識や適正相場、再建築不可物件を再生する専門ノウハウをしっかりと把握しているので、物件のポテンシャルを正当に評価し、適正価格での買取が可能です。

遠方の物件でも、無料で出張査定してくれるので、一度相談してみてはいかがでしょうか。

【4】訳あり物件買取センター

訳あり物件買取センターは、東京都目黒区に本社のある株式会社ティー・エム・プランニングが運営している買取業者です。

創業30年以上、東京・神奈川で買取実績数No.1の、業界最大手の業者です。

豊富な資金力があり、物件再生力が強いため、物件の高価買取と即日現金払いが特徴となっています。

また、訳あり物件専門の不動産コンサルタントや、弁護士、税理士、司法書士、行政書士などの士業専門家チームを保有しており、共有持分物件、立ち退き物件、差し押さえ物件、競売物件なども対応可能です。

査定は無料で、年中無休24時間対応してくれ、最短1日で査定価格を出してくれます。

また、査定価格より減額することは一切ありません。

都心の土地事情に詳しいので、都心の再建築不可物件売却をお考えの方は、こちらがおすすめです。

【5】第一土地建物株式会社

第一土地建物株式会社は、東京都世田谷区に本社のある不動産売買業者です。

東京23区を中心に、再建築不可物件を専門に扱っており、短納期で高価買取できる業者として、同業の不動産業者の間でも評判になっています。

弁護士と司法書士、税理士が顧問についており、未登記の物件や共有持分物件など、法律的に問題のある物件についても、連携をとって取り扱っています。

また、「東京不動産現金化．com」というサイトも運営しており、東京23区での不動産買取なら、最短3日で即現金化することが可能です。

東京23区の再建築不可物件売却をお考えの方で、急いで現金が必要な方は、こちらに相談してみてはいかがでしょうか。

【6】再建築不可物件・買取PRO

再建築不可物件・買取PROは、神奈川県横浜市に本社のある、株式会社ホームスタッフが運営している、再建築不可物件買取専門の買取業者です。

不動産業界歴20年以上の歴史あるプロ集団です。

東京都・神奈川県・埼玉県を中心に、札幌、名古屋、大阪、福岡など、全国主要都市に対応しています。

事前の相談料、見積もり料、買取が成立した場合の成約料、手数料などは一切無料で、粗大ごみの処理や清掃も無料で行ってくれるので、遺品や家具などの処理にお困りの方も安心です。

買取成立後の物件調査・各種精算業務・事務処理など、引き渡しに関するすべての手続きを、最後まで責任を持って担ってくれ、必要であれば士業や各種専門家とのサポート体制も整っているので、不動産の面倒な手続きに不安がある方におすすめです。

【7】ワケあり物件買取センター

ワケあり物件買取センターは、東京都中央区に本社のあるMEC株式会社が運営しているサイトです。

再建築不可物件だけでなく、既存不適格物件や訳あり物件、事故物件、任意売却物件など、どんな物件も買い取ってくれます。

相談は無料で、電話や問い合わせフォームで受け付けており、経験豊富な査定員が、誠実・丁寧に対応し、迅速に査定価格が提示されます。

問い合わせフォームは、24時間対応なので、ひとまず相談してみるといいでしょう。

再建築不可物件は信頼できる専門の買取業者に依頼しよう！

以上、再建築不可物件をできるだけ高値で売却する方法、買取業者の選び方、おすすめ買取業者7選をお伝えしてきました。

再建築不可物件は、買い手がつかない、ローンを組みづらい、契約不適合責任を負いやすいなどの理由で、一般的な不動産業者からは買取拒否される場合が多いです。

たとえ拒否されなかったとしても、安く買い叩かれたり、買い手がつくまで長い間待たされたりする場合が多いと言えるでしょう。

一方、再建築不可物件専門の買取業者であれば、それまでの買取実績からのデータやノウハウを活かして、物件のポテンシャルを適正に評価し、状態や条件次第では、相場より高値をつけることもできます。

ただし、中には悪質な業者もいるので、買取業者の選び方の重要ポイントをしっかり理解して、信頼できる業者を選びましょう。

まずは、おすすめの業者の中から、自分の物件の条件に合いそうな業者をピックアップして、相談してみてはいかがでしょうか。