【流れを解説】固定資産税が払えないと何が起きる？対処法や減額・免除の条件とは？

固定資産の所有者には固定資産税が課税されますが、万一固定資産税が払えない事態になったときにどのようなことが起こるのかを詳しく知っている人は少ないことでしょう。

そこで今回は、固定資産税が払えない時にどのようなことが起こるのか、固定資産税が払えない時の対処法、固定資産税の減額制度や免除制度などについて詳しく解説します。

もし固定資産税が払えなくなった時にどのようなことが起こるのか、どのような対処法があるのかをあらかじめ知っておけば、いざという時に適切な対応が取れると思われます。

そもそも固定資産税とは？

まず最初に、固定資産税とはどのような税金なのかについて説明しておきます。

固定資産税は、毎年1月1日時点で市町村の固定資産課税台帳に所有者として登録されている者に課税される市町村税の一つです。

ただし、東京都23区の場合のみ東京都が都税として課税しています。

固定資産には、不動産（土地や家屋など）と事業用の償却資産（機械や機器類の中で減価償却されるもの）がありますが、この記事では不動産の固定資産課税について解説します。

不動産の固定資産税は、居住者がいる場合だけではなく空き地や空き家にも課税されます。

つまり、土地や家屋を所有している限り固定資産税がかかり続けるということになります。

固定資産税の計算方法

固定資産税は、課税標準額（固定資産税評価額）に標準税率を掛けて次式によって計算されます。

固定資産税の標準税率は1.4%ですが、地方税法によって各自治体が標準税率1.4%と異なる税率を定めることができるため、全国で同じ税率になっているとは限りません。

固定資産税評価額とは？

固定資産税の課税標準額には固定資産税評価額が用いられますが、これは各自治体が総務省の固定資産評価基準に基づいて、土地と家屋それぞれについて決定しているものです。

固定資産税評価額は、固定資産税のほかに都市計画税、不動産取得税、登録免許税の計算にも用いられます。

不動産の資産価値は不動産取引の需給関係の変化などによって変動しますので、3年ごとに「評価替え」という固定資産税評価額の見直しが行われます。

ちなみに、土地の固定資産税評価額は公示価格の70％程度、家屋の固定資産税評価額は再建築価格（その家屋を現時点で再建築するのにかかる費用）の50～70％程度になっています。

【流れを解説】固定資産税が払えないと起きること

もし、固定資産税が払えなくなって滞納すると次のようなことが起こります。

それぞれについて、順に詳しく説明します。

【1】自治体から督促状が届き催告が行われる

固定資産税は、毎年4～6月ごろに納税通知書と納付書が送付されてきて、一般的には4回に分けて納付しますが、初回の納期限までに一括して納付することもできます。

それぞれの納期限までに納付しなかった場合は、地方税法に基づいて納期限から20日以内に督促状が送付されます。

地方税法では「督促状を発した日から起算して10日を経過した日までに完納しないときは、滞納者の財産を差し押さえなければならない」と定められていますので、差し押さえなどの「滞納処分」に進むことができます。

しかし、実際には滞納者の事情（納税できない事情や不注意で納税を忘れている場合など）を考慮して、差し押さえの前に催告が行われることが多いようです。

催告は催告書（差押事前通知書）の送付や電話、自宅訪問などによって行われますが、これは法律の規定によるものではありません。

延滞金を含んだ金額が請求される

納期限までに固定資産税を納めなかった場合は、納期限の翌日から延滞金が発生します。

納期限までに納付しなかった場合は督促状が送付されますので、その際は速やかに元の納付書を使って所定の固定資産税を納付する必要があります。

もし、延滞金を支払う必要がある場合は後日別途延滞金の納付書が送付されてきますので、それを使って延滞金を納付します。

延滞金の計算方法

固定資産税の延滞金は次の計算式によって計算されます。

延滞金の割合（年利）は、次のように納期限の翌日から1ヶ月を経過する日までと1ヶ月を経過した日以降で大きく異なります。

この延滞金の割合（年利）は、金融機関の預金金利などに比べると非常に大きな利率であり、滞納を続けていると非常に大きな金額になってしまうことには注意が必要です。

【2】財産調査や身辺調査が行われる

催告が行われてもそれを無視して滞納を続けていると、差し押さえの前段階として滞納者の財産調査や身辺調査が行われます。

財産調査や身辺調査は、滞納者の支払い能力の有無、換金可能な財産の有無を確認するために行われるものです。

たとえば、滞納者が会社員の場合は、会社から提出されている給与支払報告書から給与額を確認したり、金融機関に預貯金口座の残高を照会したりします。

これらの調査は地方税法に基づいて行われますので、裁判所の許可も滞納者の了解も必要なく強制的に行うことができます。

【3】動産や不動産が差し押さえられる

財産調査や身辺調査によって差し押さえる財産があることが判明すると、差し押さえが行われます。

差し押さえの対象は、金融機関の預貯金や給与などの現金資産、その他の財産などの動産、不動産で、預貯金や給与などの現金資産が優先的に差し押さえられます。

預貯金が差し押さえられると、その金融機関に差押通知書が送付されて滞納している固定資産税と延滞金に充当されます。

預貯金の残高だけでは充当できない場合や預貯金がない場合は給与が差し押さえられますが、生活に必要な最小限の現金や食料、衣服などは差し押さえられません。

さらに、預貯金や給与だけでは充当できなかった場合は、土地や家屋などの不動産が差し押さえられます。

共有者も差し押さえの対象となる

ここで注意が必要なのは、共有不動産の場合です。

固定資産税は、不動産の共有者全員に納税義務がありますので、万一滞納になっている場合は共有者の誰かが立て替えて支払わなければなりません。

しかし、共有者全員が立て替えて支払いをしない場合は、共有者全員の財産調査が行われて、共有者の財産も差し押えの対象となる可能性があります。

【4】公売にかけられる

不動産は換価しなければ、固定資産税や延滞金に充当することができませんので、差し押さえられた土地や家屋は公売にかけられます。

固定資産税などの税金の滞納による公売には裁判所の許可は必要ありません。

なお、住宅ローンの残債が残っている場合は、金融機関の抵当権が設定されているため売却することはできません。

固定資産税が払えない時の7つの対処法

万一固定資産税が払えないような事態に陥った場合には、次のような対処法があります。

以下で、それぞれについて詳しく説明します。

対処法1：自治体の窓口に相談する

まず最初にやるべきことは、自治体の窓口に相談することです。

病気や失業などの事情により、納期限までに納付することが難しいということが分かった時点で事前に相談するようにしましょう。

納税義務が免除されるわけではありませんが、納税する意思はあることを伝えることが大切です。

電話での相談も可能ですが、支払いが難しいということを証明できるもの（診断書や失業認定書など）を窓口に持参して、分納や減免、徴収猶予などが利用できるかどうかを判断してもらいましょう。

対処法2：分納する

事前に自治体の窓口に相談した結果分納することになった場合は、その取り決め通りに固定資産税を分納します。

この場合は、元の固定資産税額に延滞金を加えた金額を分納することになります。

対処法3：減額・免除を申請する

固定資産税や都市計画税には減額制度や免除制度が設けられていますので、その条件に該当する場合は申請することによって負担を軽減することができます。

たとえば、所有する不動産が震災や火災、台風などの災害にあった場合、固定資産税の減額・免除の対象になりますし、新築住宅の場合は一定期間の固定資産税が減額されます。

対処法4：徴収猶予を申請する

一定の理由によって固定資産税を納付することができない場合は、申請することによって「徴収猶予」が認められる場合があります。

一般的に、次のような場合に「徴収猶予」が認められます。

「徴収猶予」が認められると、原則として1年間納税が猶予されて、猶予期間中の延滞金が軽減または免除されます。

対処法5：換価の猶予を申請する（差し押さえを受けている場合）

「換価の猶予」とは、1年間の範囲内で財産の換価や差し押さえが猶予される制度です。

すでに差し押さえを受けている場合に、差し押さえられた財産が換価されると、滞納者の事業の継続や生活の維持が困難になると認められる場合には、「換価の猶予」を申請することができます。

「換価の猶予」は、固定資産税の納期限から6ヶ月以内に申請する必要があります。

ただし、「換価の猶予」が認められるためには、納税に対する誠実な意思が見られることや他の税金の滞納がないこと、滞納している固定資産税に相当する担保の提供があることなどの条件を満足する必要があります。

対処法6：滞納処分の停止を受ける

滞納処分とは、固定資産税などを滞納して更に督促にも応じずに財産の差し押さえを受けて公売にかけられて強制的に徴収されることをいいます。

しかし、滞納者に滞納処分できる財産がない場合や滞納処分の執行によって滞納者の生活を著しく窮迫させるおそれがある場合などは「滞納処分の停止」が行われることがあります。

固定資産税の「滞納処分の停止」は、自治体の長が決定して滞納者に伝えます。

「滞納処分の停止」が行われると、新たな差し押さえができなくなり、すでに差し押さえた財産の差し押さえが解除されます。

さらに、「滞納処分の停止」が3年間継続した場合は、固定資産税の納税義務そのものが消滅します。

対処法7：売却・リースバックを検討する

固定資産税が納付できなくなったときに検討すべき対処法として、不動産を売却したりリースバックしたりする方法が考えられます。

まず売却についてですが、不動産を所有しているから固定資産税の納税義務が生じるわけですから、不動産を売却して手放してしまえば納税義務はなくなります。

滞納している固定資産税や延滞金は売却代金の中から支払うことができますし、その後は課税されることはなくなります。

滞納を続けて差し押さえを受けて公売にかけられるよりも、売却した方が高く売ることができます。

次にリースバックについては、不動産の売却と賃貸を組み合わせたもので、持ち家を売却したあとに、同じ家を賃貸契約して住み続けるというものです。

売却代金が入りますので、滞納している固定資産税や延滞金を支払うことができ、同じ家に住み続けることができます。

なお、リースバックの契約に買い戻し特約を盛り込めるものがあり、将来的に資金ができた時点でその家を買い戻すことができます。

リースバックの注意点としては、仲介に比べて売却価格が安くなる傾向にあることと、賃貸料が、周辺の相場よりも高くなる可能性があることです。

固定資産税が減額・免除になるのはどんなとき？

固定資産税が減額されたり免除されたりするのは、次のような場合です。

以下では、それぞれについて詳しく説明します。

＜1＞火災や震災によって固定資産が被害にあったとき

火災や震災、台風などによって不動産が被害を受けた場合は、その不動産の固定資産税は減額や免除の対象になります。

たとえば、被害を受けた面積が土地の面積の8/10以上に及ぶ場合や家屋が全壊した場合は固定資産税は免税となります。

また、被害を受けた面積が土地面積の10分の8以下の場合や家屋が半壊などの破損の場合は減税となります。

＜2＞固定資産税減税措置の条件に当てはまるとき

固定資産税にはいろいろな減税措置が設けられていますので、所有している不動産がその条件に該当する場合は減税措置の対象になります。

軽減措置には、不動産全般に関するもの、土地に関するもの、家屋に関するものがありますので、順に説明します。

課税標準額が免税点未満の場合

「免税点」とはある一定額未満の課税標準額に対しては課税しないというもので、この一定額のことを「免税点」といいます。

固定資産税の「免税点」は次のようになっており、同じ市町村内の同一人が所有する土地・家屋・償却資産のそれぞれの課税標準額の合計額が「免税点」未満の場合は、固定資産税が非課税となります。

なお、固定資産税が「免税点」未満の土地や家屋は、都市計画税も非課税となります。

土地が住宅用地の場合

住宅用の土地には「住宅用地の特例」という固定資産税の軽減措置が適用されます。

具体的には、住宅1戸について200m²までの土地の課税標準額が1/6に減額され、200m²を超える部分の土地の課税標準額が1/3に減額されます。

また、都市計画税も同様に、200m²までの土地の課税標準額が1/3に、200m²を超える部分の土地の課税標準額が2/3に減額されます。

これをまとめると次の表のようになります。

不動産の種類	固定資産税	都市計画税
200m2までの部分（小規模住宅用地）	課税標準額が1/6に減額	課税標準額が1/3に減額
200m2を超える部分（一般住宅用地）	課税標準額が1/3に減額	課税標準額が2/3に減額

なお、「住宅用地の特例」は、家屋を解体して更地にすると適用されなくなりますが、建て替えのために解体する場合は、申請することによって継続して適用できるようになります。

新築住宅の場合

2024年3月31日までに購入した新築住宅の居住部分の床面積が50㎡以上280㎡以下である場合は、一定期間の固定資産税が軽減されます。

固定資産税が軽減される期間は、一戸建ての場合は3年間、マンションの場合は5年間で、さらに新築住宅が「認定長期優良住宅」に認定されると期間が延長されます。

「認定長期優良住宅」とは、国から耐震性や耐久性などが優れていることを認定された住宅のことです。

これをまとめると次の表のようになります。

住宅の種類		軽減期間	軽減割合
一般住宅	一戸建て住宅	3年	1/2
	マンション	5年	1/2
認定長期優良住宅	一戸建て住宅	5年	1/2
	マンション	7年	1/2

リフォームを行った場合

2024年3月31日までに、次の表のようなリフォームを行った場合は、翌年の固定資産税が軽減されます。

リフォームの種類	軽減期間	軽減割合	軽減対象
耐震リフォーム	翌年度1年	1/2	1982年1月1日以前に建築された住宅に対して「現行の耐震基準に適合する耐震改修工事」を行った場合の120㎡までの部分
バリアフリーリフォーム	翌年度1年	1/3	新築後10年以上を経過した住宅に対して「一定のバリアフリー改修工事」を行った場合の100㎡までの部分
省エネリフォーム	翌年度1年	1/3	2014年4月1日以前に建築された住宅に対して「窓の断熱改修工事を含む一定の省エネ改修工事」を行った場合の120㎡までの部分
長期優良住宅化リフォーム	翌年度1年	2/3	1982年1月1日以前に建築された住宅に対して「現行の耐震基準に適合する耐震改修工事」または「窓の断熱改修工事を含む一定の省エネ改修工事」を行って増改築による「長期優良住宅」に認定された場合の120㎡までの部分

＜3＞公共施設の建物に当てはまるとき

地方公共団体や学校法人、社会福祉法人が所有する学校や福祉施設などの公共施設が、本来の目的で使用されている場合は、固定資産税は非課税となります。

また、私有地や私道であっても公益性が高いと認められる土地の固定資産税は非課税になります。

私有地を公園の敷地として提供しているような場合も、自治体に申請することによって、固定資産税の免除を受けられることがあります。

固定資産税が払えない場合は買取業者への売却を検討しよう

固定資産税が払えなくなった場合の対処法や減額・免除措置について説明してきましたが、その他に買取業者への売却という方法があります。

買取業者は短期間で買い取ってくれますので、すぐに現金化ができ滞納している固定資産税の支払いに充てることができます。

また、不動産を手放せば固定資産税の支払いから解放されますので、将来的に固定資産税を支払い続けるのが難しいと感じている場合にもおすすめできる対処法です。

固定資産税が払えないときに最もやってはいけないのは「放置」すること！まずは自治体に相談しよう！

この記事では、固定資産税が払えない時に起こることの流れを説明し、固定資産税が払えない時の対処法や固定資産税の減額制度や免除制度などについても解説しました。

将来にわたって、自分自身の収入や事業が安定しているかどうかは誰にもわかりませんので、固定資産税が払えない状態に陥る可能性がないとは言い切れません。

もし万一、固定資産税を払えないようになったときに最もやってはいけないことは滞納したままで「放置」することです。

一定の要件を満足すれば固定資産税の減額制度や免除制度を利用できる可能性もありますので、まずは自治体の窓口に相談するようにしましょう。