ボロボロの家を売りたい！5つの売却方法やかかる費用、注意点を徹底解説

相続したままで放置しているボロボロの家を売りたいと考えているものの、何から手を付ければ良いのかわからない、そもそも売れるのかどうかもわからない、と悩んでいる方もいらっしゃるのではないでしょうか？

今回は、そんな方のために、ボロボロの家を売るための5つの売却方法、それぞれの費用や注意点について詳しく解説します。

ボロボロの家を売りたい！考えられる5つの売却方法

不動産を処分する方法として最も一般的な方法は、売却です。

売却したい家がボロボロの家であっても、外観や室内の傷み具合が激しい場合でも、適切な方法を選ぶことによって売却することは可能です。

ボロボロの家を売りたいときに考えられる売却方法は、次の5つです。

以下では、それぞれの概要、費用、注意点について詳しく解説します。

方法1：そのままの状態で売却する

ボロボロの家といっても、外観などの見た目が古いとか築年数が古いというだけで、まだまだ住むことができる状態であれば、ボロボロの家は残したままで「中古住宅」として売却する方法が考えられます。

近年では、自分でリノベーションをすることを前提に古家を探している人も増えていますので、柱や屋根などの基本的な構造物が再利用に耐えるのであれば、リノベーションのニーズに応えられる物件として売却できるでしょう。

または、外見だけではなく、基本的な構造物もリノベーションに耐えられないようなボロボロの家であれば、家を解体せず「古家付きの土地」として売却する方法も考えられます。

費用

「中古住宅」として売却する場合も、「古家付きの土地」として売却する場合も、ボロボロの家を解体せずに売却しますので、解体費用やリフォーム費用、改修費用などが発生しません。

また、ボロボロの家が建ったままですので「住宅用地の特例」の適用が継続されるため、固定資産税が高くなることもありません。

注意点

ボロボロの家を残したまま「中古住宅」として売却する場合は、売主は「契約不適合責任」を負うことになります。

「契約不適合責任」とは、物件の引渡し後の一定の期間内に、売買契約書に記載されていない雨漏りやシロアリ被害などの建物の基本的機能に関する不具合が見つかった場合に、売主が買主に対して果たさなければならない責任のことです。

具体的には、買主から補修費用の請求や購入代金の減額が要求される可能性があり、その場合は売主はそれに応じなければなりません。

もし売却する時点で、ボロボロの家に雨漏りやシロアリ被害などがあることが分かっているのであれば、適切に修繕や対策を行ってから売却する必要があります。

また、買主がボロボロの家を解体することを前提とした「古家付きの土地」として売却する場合は、売買契約書の中で「契約不適合責任」を免責にすることを明記しておく必要があります。

この場合、購入者は購入後にボロボロの家を解体しなければなりませんので、その費用分だけ売却価格を下げなければ売ることは難しいでしょう。

方法2：解体して更地にしてから売却する

外見がボロボロの家であるというだけでなく、基本的な構造物の再利用もできない場合は解体して更地にして売却する方法があります。

費用

ボロボロの家を解体する費用や廃材の処理費用、整地費用などがかかります。

注意点

ボロボロの家を解体すると土地に対する「住宅用地の特例」が適用されなくなりますので、固定資産税が最大6倍になってしまいます。

ただし、固定資産税は1月1日時点の状態によって課税されますので、1月2日以降に解体すれば次の1月1日までは「住宅用地の特例」が適用されて同じ税額のままとなります。

方法3：水まわりなど一部のみをリフォームして売却する

ボロボロの家であっても築年数が古くても、まだまだ住むことができる場合には、水まわりなどの一部のみをリフォームして「中古住宅」として売却する方法があります

水まわり設備のリフォームであれば、家の内装や外装のデザインに大きく影響しませんので、古家をリノベーションしたいというニーズにも応えることができます。

水まわり設備がリフォーム済であるということから査定額も高くなるため、売却価格を高くすることができるでしょう。

費用

水まわり設備のリフォーム費用がかかってしまいます。

注意点

この場合も、ボロボロの家をリフォームした「中古住宅」として売却することになりますので、売主は「契約不適合責任」を負うことになります。

もし売却する時点で、ボロボロの家に雨漏りやシロアリ被害などがあることが分かっている場合は、修繕などの適切な対策を行ってから売却しなければなりません。

方法4：空き家バンクに登録する

ボロボロの家を「空き家バンク」に登録して買手を探し、売却する方法もあります。

「空き家バンク」は国や自治体などが運営する不動産情報サイトで、空き家の売主と買主をマッチングさせて売買につなげることを目的として運営されています。

「空き家バンク」を定期的に閲覧して掘り出し物の物件を探している人もいますので、ボロボロの家が購入希望者の目に止まって売却につながる可能性があります。

費用

「空き家バンク」への登録などには費用はかかりません。

注意点

「空き家バンク」は、空き家の物件情報がサイトに掲載されるだけですので、積極的な営業活動が行われるわけではありません。

ですから、短期間で売却につながることは稀だと考えておく必要があります。

「空き家バンク」の運営者の国や自治体の職員は、不動産の専門家ではありませんので、売却交渉や売買契約などに関わってくれることはありません。

また、「空き家バンク」を利用して売却する場合も、売主は「契約不適合責任」を負うことになりますので注意が必要です。

方法5：専門の買取業者に売却する

ボロボロの家を専門の買取業者に売却する方法もあります。

ボロボロの家の状態によらず現状のままで、1週間～1ヶ月程度の短期間で買い取ってくれて、確実に現金化することができます。

また、通常の不動産売買の場合は、売主が「契約不適合責任」を負うことになりますが、買取業者に売却する場合は、特約によって「契約不適合責任」が免責されるのが一般的です。

費用

現状のまま、ボロボロの家を買い取ってくれますので、特に費用はかかりません。

注意点

専門の買取業者に売却する場合は、再販価格からリフォーム代と利益などを差し引いた金額以下の買取金額となりますので、相場よりはかなり安い売却金額になってしまいます。

ボロボロの家を売却する場合の手順

ボロボロの家を売却する場合の手順について、不動産仲介で売却する場合と専門の買取業者に売却する場合について説明します。

不動産仲介で売却する場合

ボロボロの家を不動産仲介で売却する場合の手順は、一般的に次のようになります。

専門の買取業者に売却する場合

ボロボロの家を専門の買取業者に売却する場合は、次のような手順となります。

ボロボロの家を売りたいと思ったら！事前にやっておくべき6つのこと

ボロボロの家を売りたいと思ったときに、事前にやっておくべき代表的なことは次の通りです。

以下では、この代表的な6つのことについて説明します。

その1：家財はすべて撤去しておく

不動産の売買においては、家具や電化製品などは売主が引き渡しまでに撤去しておくことが基本です。

不動産の買手にとっては、売主の残していった家財類はすべてゴミとみなされるからです。

大きくて重たい家具などの場合は、それなりの処分費用がかかってしまいますが、できれば売り出しの前、遅くとも購入希望者の内覧の前までには撤去しておいた方が良いでしょう。

ただし、専門の買取業者であれば家財を残したまま売却できる

しかし、売却相手が専門の買取業者の場合は、家財を残したままで売却することができますので、処分の手間や費用がかからないというメリットがあります。

その2：取り壊す前に複数の不動産業者に意見を聞く

ボロボロの家には住むことができませんので、一般的には解体して更地にした方が売れやすいと考えがちですが、外観が古くてボロボロというだけで基本的な構造物はきちんとしている場合もあります。

近年、極力安い家を購入してDIYで修理やリノベーションをしたいと考える人が増えていますので、このようなニーズに応えることができる可能性があるのです。

ボロボロの家を解体する前には、複数の不動産業者に意見を聞いた上で、家を解体するかどうかを決めた方が良いでしょう。

その3：取り壊す場合は固定資産税が上がるタイミングを確認する

ボロボロの家を解体して土地だけの更地にすると「住宅用地の特例」が適用されなくなりますので、土地の固定資産税が最大6倍になってしまいます。

「住宅用地の特例」は、家が建っている土地の固定資産税を1/6に減額するという軽減措置ですが、家を解体して更地にすると対象外となってしまい固定資産税が軽減されなくなるのです。

固定資産税は、毎年1月1日時点の状況で課税されますので、1月2日以降に解体すれば、次の年の1月1日までは特例が適用されたままの税額になります。

その4：自治体の補助金制度をチェックする

空き家問題が深刻化していることから、自治体によっては空き家の解体費用に対する補助金制度を設けている場合があり、解体費用の1/5～1/2程度が支給されることがあります。

補助金の対象は、老朽化した家の解体だけではなく整地費用が対象となったり、家を解体した土地の固定資産税と都市計画税の軽減措置が最長5年間受けられるケースもあります。

このように多くの自治体が、独自の補助金制度を設けていますので、ボロボロの家のある自治体の補助金制度についてチェックしてみましょう。

その5：瑕疵はきちんと報告する

2020年4月の民法改正で、売主は買主に対して「契約不適合責任」を負うことになりました。

購入後一定の期間内に建物の基本的機能に関する瑕疵が見つかって、買主から補修費用の請求や購入代金の減額請求がなされた場合は、これに応じなければなりません。

これを防ぐためには、売主が把握している物件の瑕疵状況を、売買契約書や関連書類にすべて記載しておくことです。

売買契約書や関連書類に記載しておけば、買主はそれを承知の上で購入したということになりますので、「契約不適合責任」に反していることにはなりません。

その6：売却相場を確認しておく

ボロボロの家を売却する際は、売却相場をしっかりと確認して適切な売出し価格を設定することが大事です。

築年数が古い場合は、家自体には資産価値がない場合が多いのですが、土地は立地条件が良い場合と悪い場合では大きな差があります。

適切な売出し価格の設定には、専門的な知識などが必要となりますので、ボロボロの家がある地域に詳しい信頼できる不動産会社とよく相談する必要があります。

ボロボロの家を売る時にかかる譲渡所得税

ボロボロの家であっても売却すると譲渡所得税が発生することがあります。

以下では、どのようなときに譲渡所得税が発生するのか、そして譲渡所得税を計算する際に重要となる「取得費」の計算方法について説明します。

譲渡所得がプラスになると税金が発生する

ボロボロの家を売却して売却益が生じる場合は、その譲渡所得に応じた税金を支払う必要があり、売却した翌年の2月16日から3月15日までの間に確定申告を行って納税します。

売却益が、ゼロまたはマイナスになる場合は譲渡所得税を納める必要はありません。

売却益と譲渡所得税の計算式は次の通りです。

税率は、不動産の所有期間によって大きく異なり、不動産の所有期間が5年以下であれば「短期譲渡所得」、5年超であれば「長期譲渡所得」となります。

譲渡所得の種類	税率
短期譲渡所得	39.63％（所得税30％＋復興特別所得税0.63％＋住民税9％）
長期譲渡所得	20.315％（所得税15％＋復興特別所得税0.315％＋住民税5％）

売却益の計算式を見てもわかるように取得費が大きくなると売却益は小さくなり、譲渡所得税も小さくなるか発生しなくなりますので、取得費を正確に把握することが大きなポイントです。

ボロボロの家の取得費の計算方法

ボロボロの家の取得費は、次のような費用の合計金額になります。

取得するために直接かかった費用だけではなく、手数料や税金、取得準備の費用なども取得費として認められることもありますので、取得時や購入時の契約書や領収書などをもとに費用を把握しましょう。

しかし、購入時の契約書や領収書が残っていない場合や建売住宅を購入したケースなどで購入総額しかわからないという場合があります。

取得費を計算するときには、土地と家を分けて計算する必要があります。

これは、土地の価格には経時変化がありませんので購入代金をそのまま取得費とすることができるのに対して、家は経年数に応じた減価償却相当額を差し引いたものが取得費となるからです。

以下では、いくつかの場合について取得費の計算方法を説明します。

購入総額はわかるが建物だけの購入額がわからない場合

建売住宅などを購入したケースで、購入総額はわかっているものの、土地と建物の購入価格が分離できていない場合は、次の2つのどちらかで計算して求めます。

【1】土地と建物の固定資産税評価額の比率で按分する

まず、土地と建物の固定資産税評価額の比率に応じて按分する方法があります。

たとえば、土地と建物の固定資産税評価額が1,200万円と800万円だった場合は、比率は「土地：建物＝3：2」となりますので、購入総額をこの比率で按分して建物だけの購入代金とすることができます。

同様にして土地だけの購入代金を求めるか、購入総額から計算で求めた建物だけの購入代金を差し引いて土地だけの購入代金を求めることができます。

【2】建物の標準的な建築価額表を使って計算する

これは、国税庁が公開している「建物の標準的な建築価額表」に、建築年別・構造別の㎡当たりの建築単価が示されていますので、これを用いて建築代金を計算する方法です。

購入総額から計算で求めた建物だけの購入代金を差し引いて土地だけの購入代金を求めることができます。

土地の購入額のみわからない場合

土地の購入額のみがわからない場合は、市街地価格指数を用いて土地の取得費を計算することができます。

市街地価格指数とは、一般財団法人日本不動産研究所が全国の主要都市にある宅地の調査地点の土地の価格調査を行って指数化したものです。

ただし、市街地価格指数を用いて取得費を計算する方法は法律で認められているわけではありませんので、その点についてはきちんと認識しておく必要があります。

土地も建物も購入額がわからない場合

先祖代々受け継いだ土地に古い家が建っていて、土地も建物も購入額がわからない場合には、「概算取得費の特例」を用いて、売却金額の5%相当額を取得費とすることができます。

たとえば、ボロボロの家と土地を3,000万円で売却した場合は、売却金額3,000万円の5%相当額である150万円を取得費とすることができます。

ボロボロの家を売却する際に使える税制優遇措置

ボロボロの家を売却する際に利用できる税制優遇措置には、次のようなものがあります。

以下で、順に詳しく解説します。

【1】低未利用土地等を譲渡した場合の特別控除

これは、個人が、都市計画区域内にある一定の低未利用土地等を、2020年7月1日～2025年12月31日の間に、500万円以下で売却した場合に、一定の要件を満たせば、その個人の長期譲渡所得から100万円を控除することができるという特例です。

譲渡所得が100万円に満たない場合には、その譲渡所得の金額が控除額になります。

ここで、未利用土地等とは、居住・事業・その他の用途に利用されていないなどの土地のことをいいます。

この特例が適用される主な要件は、次の通りとなっています。

【2】相続した空き家を売ったときの特例

これは、相続または遺贈によって取得した被相続人の居住用家屋や居住用家屋の敷地等を、2016年4月1日から2023年12月31日までの間に売った場合に、一定の要件を満たせば、譲渡所得の金額から最高3,000万円まで控除することができるという特例です。

これを「被相続人の居住用財産（空き家）に係る譲渡所得の特別控除の特例」といいます。

この特例の適用を受けるための主な要件は、次の通りです。

【3】マイホームを売ったときの特例

マイホーム（居住用財産）を売却したときには、譲渡所得から3,000万円を控除できる特例が利用できます。

もし、譲渡所得が3,000万円以下の場合は、その譲渡所得の金額が控除額となります。

この特例の適用を受けるための主な要件は、次の通りです。

この特例を利用したときの譲渡所得税額は、次の計算式で求めることができます。

つまり、譲渡所得が3,000万円以下であれば、譲渡所得税額は課税されません。

ボロボロの家を手間なく簡単に売るなら専門の買取業者に依頼するのが一番おすすめ！

この記事では、ボロボロの家を売るための5つの売却方法とそれぞれの費用や注意点について解説しました。

それぞれの方法ごとに、かかる費用の違いや注意点がありますが、手間をかけずに確実に短期間で売却したいのであれば、専門の買取業者に依頼するのが一番おすすめです。

専門の買取業者に依頼する際は、複数の業者から見積もりを取って買取価格や条件などを比較して最適な買取業者を選ぶようにしましょう。