共有持分は売却できる！身内とのトラブルなく処分するための方法とは？

相続などにより、ひとつの不動産でありながら、共有名義でその不動産を所有することになる場合があります。

こういった不動産は共有持分といい、処分や売却が可能なものの、手続きが複雑だったり、資産価値が低く見積もられがちであるといったデメリットがあります。

そこで今回は、そんな共有持分でもうまく売却するための方法や、共有持分を所有していることで起こりうるデメリット・トラブル、さらにトラブルの回避方法や売却にかかる費用などについて詳しくまとめているため、共有持分の不動産について悩んだ場合にはぜひ本記事を参考にしてください。

そもそも不動産の共有持分は売却できるの？

共有名義で所有した不動産については、「共有持分」のみの売却が可能です。

例えば共有名義の不動産とは、家族で相続した土地・建物や夫婦で買った住宅などが該当します。

しかしながら売却には、「共有者全員」による同意が必要です。

さらに、共有持分の売却については、通常の「不動産売却」と同じようなものであると考えることはおすすめしません。

その理由は、「共有持分の売却」とは各種手続き・対応をミスしてしまうと簡単にトラブルにつながってしまうためです。

不動産の共有持分を売却する4つの方法

共有持分である不動産を売却することは可能ではあるものの、その売却方法は以下の通りさまざまです。

以下からは、それぞれの方法について詳しく解説します。

方法1：同じ不動産の共有者に売却する

共有持分である不動産の売却方法として早いとされるものが、当該不動産の共有者に向けて売却することです。

例えば配偶者や家族、親族などが該当し、自分の持分を彼らや彼女らに売却することができます。

日頃会う相手であれば、世間話ついでに売却の相談が気軽にできることがメリットです。

実際に売却の話が本格化した場合は、「不動産鑑定評価」を受けてください。

不動産鑑定とは、不動産鑑定士による土地評価であり、評価を行うこの立場になるためには国家資格が必要です。

このため信頼度の高い土地評価であるといえます。

不動産鑑定をおこなえば、当該不動産における「国が定める基準における正確かつ適正な価値」が判明します。

このようにあらかじめ不動産の価値についての根拠が共有できていれば、実際の話し合いの場において揉めたりなどトラブルにつながる可能性は限りなく排除できるのです。

一方、不動産鑑定には費用がかかるため注意してください。

方法2：共有者全員の合意を得て不動産全体を売却する

もし、当該不動産についての「共有者全員」による「売却の合意」が得られたのであれば、その不動産は共有名義での売却が可能です。

この手段のメリットとして、「不動産全体」が売却できることが挙げられます。

持ち分だけの売却では、当該不動産の一部のみしか売ることはできません。

不動産の全体を売りに出せるということは、「相場」の値段がつけられることを意味します。

分割して売却するなどではないため、細かく鑑定や再評価を受けることもありません。

しかしながら、売却益については各自の「共有持分」比率によって決められます。

持ち分が多い方は、そうでない人に比べて多くの売却益を得ることになるのです。

本例でも売却などの手続き時には、売買契約書を作成することになります。

その場合、「当該不動産の共有者全員」についての署名・捺印が必要となることに注意してください。

契約時もその全員が立ち会うべきです。

しかしながら契約時の立ち会いに都合がつかない方がいるなどであれば「代理人」を利用して手続きを進めることも可能です。

方法3：土地を複数に分けてから売却する

土地の分割を行う登記手続きのことを「分筆」といいます。

この分筆を利用して、共有持分である不動産を共有名義から単独名義に変更することが可能です。

不動産の名義が単独名義になることで、不動産は単独所有の不動産となり、所有者個人の自由な意志に基づき売買ができるようになるのです。

しかしながら分筆にはデメリットも存在します。

それは、分筆後の土地の価値が下がる可能性があることです。

分筆により、土地もともとの全体図は失われることになります。

土地の形状が変化するなどといったことが起きると、土地の価値は下がりがちなのです。

これにより「分筆したことで我々の所有する土地の価値が下がった」というような意見をつきつけられてしまい、トラブルに発展する可能性があります。

土地の分筆を行うのであれば、事前に土地の資産価値にについてよく話し合っておきましょう。

方法4：専門の買取業者に持分のみを売却する

共有名義で所有した不動産とは、所有者がばらばらであったり、形状が通常の不動産とは異なりがちである面から売却しにくくなりがちです。

しかしながらそういった不動産についての専門の買取業者であれば、共有持分である不動産でもスムーズな売却が可能です。

専門の買取業者とは、特殊な状況下にある不動産でも利活用方法や転売のノウハウを持っています。

このため、通常の不動産会社に売却するよりも高い評価のもと当該不動産を売却できる可能性もあります。

一方、当該不動産における他の共有者と、専門の買取業者が交渉などを行った結果、合意までに何らかの経費がかかるなどして、売却額が低くなることもあるため注意してください。

ただし、共有名義の不動産全体を買い取ろうとする業者もあるため、精査して依頼することが大切

共有持分である不動産専門の買取業者であっても、業者選定時には注意が必要です。

その理由は、悪質な業者は当該不動産の共有者全員に交渉を持ちかけ、強引に不動産全体で買い取ろうとすることがあるためです。

専門の買取業者を選定する際は、必ず複数社から見積もりを得るつもりで各社との交渉に臨んでください。

不動産関係の一括査定サイトなどのサービスを利用すると、一回の情報入力で複数社に見積もりの提示を求めることも可能です。

その場合、不動産の性質が「共有の不動産」であることも加味し、個人情報を提供しすぎないように注意するといった心がけも必要です。

不動産の共有持分を売却するときにかかる費用

いざ共有持分である不動産を売却するにあたっては、売却益だけでなく売却にかかる費用を念頭に置かなければなりません。

共有持分の不動産を売却する場合の費用は以下の通りです。

以下からはさらに、各費用について詳しく解説します。

【1】登記費用

「共有持分の不動産売却」を行うと、その不動産の名義が変わります。

不動産の名義変更のためには、「登記変更手続き」が必須です。

登記変更手続きのための費用は「3～7万円」が相場とされています。

同時に、その不動産について抵当権を設定していた場合は、その抵当権をなくすために必要な「抵当権抹消登記」という手続きもしなければなりません。

抵当権とは、例えば住宅ローンを利用して不動産を購入した場合に発生します。

銀行などに借りたお金が返せなくなった場合などに、担保として不動産を抵当に入れるのです。

担保になった不動産は、ローンの返済が受けられない場合などにお金を貸した側が売却などを行い、本来返済されうるはずだったお金の回収のために利用できます。

つまりこの場合、銀行側が抵当権を持った状態になるのです。

一般的に抵当権とは、ローンの支払が完了した場合に抹消されます。

抵当権抹消登記にかかる費用は、「1つの不動産につき1,000円」です。

本手続きを司法書士に代行してもらう場合は、報酬として別途、以下の通り依頼費用が発生するため注意してください。

【2】譲渡所得税

もし共有持分の不動産を売却したことにより売却益を得た場合、所得税や住民税が課されることになり、こちらについても支払わなければなりません。

この税金は、「譲渡所得税」といいます。

また2037年までは、東日本大震災の復興のための「復興特別所得税」も発生し、譲渡所得税に含まれます。

譲渡所得税には2つあり、特徴は以下の通りです。

短期譲渡所得の税率が高い理由は、「短期間での土地売買による利益獲得行為」を抑えるためです。

【3】印紙税

共有持分である不動産を売却するには、売買契約書が必要となります。

この契約書作成の上では、「印紙税」が課せられることになります。

契約書における印紙税は売買契約の内容により額が変動し、その収入印紙の額は以下の通りです。

不動産は額面が大きい売買がなされることがあるため、軽減税率の対象となっています。

【4】仲介手数料（不動産会社に依頼した場合）

もし共有持分の不動産を売却する際、不動産会社などを利用したのであれば仲介手数料が発生します。

仲介手数料は成果報酬であるため、売却が成立しなければ発生しません。

「宅地建物取引法」により定められた、仲介手数料の上限は以下の通りです。

不動産の共有持分を売却するときによくあるトラブル

共有持分である不動産は、適正に手段を選べば通常の不動産と同じように売却が可能です。

しかしながら手順や方法を間違えてしまうと、下記のようなトラブルを呼び込む可能性があります。

そこで本章では、以下から「想定されうる持分不動産売却時のトラブル」について解説します。

トラブル1：他の共有者との人間関係が悪化する

共有持分となっている不動産を売却する場合、売却において他の共有者への対応を適切な状態に保たなければ売却の話自体に合意がおりません。

共有者同士で不動産の売却について揉めてしまったら、売却も白紙に戻ってしまいます。

もちろん、不動産共有者に何の通知もせずに不動産を売却する行為は人間関係を悪化させるだけでなく、話し合いも成立せず司法手続きへと場を移すことにもなりかねないため必ず避けてください。

トラブル2：第三者が他の共有者に買取や売却の交渉をすることがある

「共有状態」にあるという特性から、共有持分の不動産は売却しづらいものです。

そこで共有持分は専門の買取業者などを介して売却することが推奨されるものの、業者によっては下記の行為をし始めることがあるため注意が必要です。

いずれも、成功すれば専門の買取業者自身が大きな利益を生むことになるためです。

例えば共有者全員の持分を獲得したのであれば、通常の不動産として転売し、大きな利益を生み出すことが可能になります。

つまり本行為は、顧客の利益や立場優先の行動とはいえません。

またスムーズに買取や転売が成功したとしても、それまでは既知の共有者だった人が「全く違う人」になります。

この状態は特に自分以外の持分所有者が転売などにより所有権を手放した場合に起こりがちで、新たな共有者が知らない人であるがためにその後なんらかの取り決めのために話し合う歳などに話が通じないことがあったり、ストレスなどに悩まされトラブルに発展する可能性があるのです。

トラブル3：共有している不動産に人が住んでいる場合、買い取った第三者が賃料を要求することがある

A、Bという二者間で、ある共有された不動産が存在するときに、全く関係がないZという人に片方の所有者が不動産を貸して住まわせることがあります。

仮にAがZを当該不動産に住まわせていたとすると、Bがこの事実を知らなかった場合でもBはZに不動産の明け渡しが要求できません、

しかしながら、賃料に相当する額を算出し、さらに共有持分の割合に応じて計算した額であれば、AとZの両方、あるいはいずれか1人に請求できます。

この請求は「不法行為に基づく損害賠償請求権」の発動によるものです。

「法的根拠なく得た利益の返還」を請求する権利として、「不当利得返還請求権」が存在します。

共有名義の不動産をトラブルなく処分するための対処法

共有持分の不動産とは、売却時などに扱いを仕損じると人間関係の悪化などトラブルに発展しやすくなりまなす。

そこで以下からは、共有持分の不動産を円滑に売却するために知っておくべき、「不動産売却の事前段階でトラブルを防ぐ対処法」について解説します。

【1】共有名義を解消する

共有名義の不動産を売却するには「共有物分割請求」を行う手段があります。

共有物分割請求が受理されれば、共有状態の解消が可能です。

共有物分割請求とは、当該不動産のある共有者1人が、残りの共有者に対し「不動産の共有状態を解消したい」と申し出ることです。

共有物分割請求には法的な強制力があります。

共有物分割請求が発された場合、ほかの共有者は不動産の共有関係を解消する義務があります。

共有物だった不動産が個人名義の不動産となれば、処分の段階においてもトラブルが防げるのです。

共有物分割請求を行うと、以下いずれかの方法によって共有関係が解消できます。

【2】遺産分割時に共有して所有しない

共有持分の売却に際してトラブルを防ぐためには、当該不動産が含まれる「遺産」を相続するときに、「当該不動産を共有名義で所有しない」方法が実用的です。

もし「不動産の相続」というイベントが起きたなら、当該不動産を素早く売却してしまえば「売却代金」を相続人同士で分かちあえるようになります。

もう一つの方法として、相続した家を相続人のうち誰かひとりが引き取るというのもあります。

そして、ひとりが相続した家の代わりに、その家と等価のお金を相続人の前に提示し、当人を含めた相続人全員で分割するのです。

以上の方法であれば、相続時に平等な遺産分割が行われやすくなるため、トラブルを招かないのです。

不動産の共有持分を売りたいなら、事前に共有を解消しておくとトラブルなくスムーズに売却できる！

今回は、共有持分となった不動産を売却する方法、売却にかかる諸費用や共有持分の不動産管理上発生しがちなトラブル例、その対処法について解説しました。

共有持分の不動産とは、相続時に発生しやすいものです。

一方不動産の名義を「共有名義」にすれば、固定資産税を共有できることがメリットとなります。

共有持分の処分や売却は、当人の自由に行えます。

しかしながら、他の共有者たちに何の相談もしないで共有持分を処分・売却することは、あとあと共有者全員にとってのトラブルを喚起し、人間関係の悪化を招きがちです。

トラブルを防ぐためには不動産の名義変更や、相続時に共有化しないといた方法があります。

土地分筆や共有分割を行う上では、資産価値の確定を行うために不動産査定を受けることがほぼ必須といえます。

ぜひ円滑な共有持分の処分・売却のために、不動産鑑定評価を受けたり、専門の買取業者に対して一括査定を依頼するなど方法を凝らしてみましょう。