空き家の持ち主が死亡したらどうなる?放置するリスクや活用方法を解説

空き家の持ち主が死亡した場合、相続や管理の手続きをしなければなりません。
しかし、「何から始めればいいのか」「放置したらどうなるのか」など、わからないことも多いはずです。
空き家を放置することで、近隣トラブルや資産価値の低下、固定資産税の増加といった深刻なリスクが発生する可能性があります。
こうしたリスクを回避するためには、空き家問題にどのように対処すれば良いのでしょうか。
本記事では、空き家の持ち主が死亡後に直面する問題や選択肢を詳しく解説し、空き家を放置するリスクや具体的な活用方法について紹介します。

有限会社アティック取締役の橘田浩志です。2000年にデザイン会社として創業。出版を中心に雑誌や書籍などのデザインを手がける。2013年より不動産賃貸業を始める。アパート、区分マンション、戸建てなど様々な物件を購入。他にシェアオフィス 「原宿テラス」や民泊の運営など不動産を活用する事業も並行して行う。2023年より不動産業として日本全国の戸建物件の買取再販、東急世田谷線沿線専門仲介などの事業をスタート。
- 1. 空き家の持ち主が死亡後に直面する問題
- 1.1. 所有者不明の空き家が増加する理由
- 2. 持ち主が死亡した後の空き家はどうなる?3つのパターン
- 2.1. 【相続人がいる】空き家を相続する
- 2.1.1. 遺産分割協議
- 2.1.2. 相続登記
- 2.1.3. 維持管理
- 2.2. 【相続人がいる】空き家を相続放棄する
- 2.3. 【相続人が不明・不在】国に帰属される
- 3. 持ち主が死亡した後に空き家を放置するリスク
- 3.1. 空き家の老朽化によって近隣住民とトラブルに発展する
- 3.2. 「特定空き家」指定によって固定資産税が増加する
- 3.3. 劣化により資産価値が低下する
- 4. 持ち主が死亡した空き家を相続した後の活用方法
- 4.1. 空き家を売却する
- 4.2. 賃貸物件として活用する
- 4.3. 自身が住む
- 5. 空き家問題への行政と民間による支援策
- 5.1. 行政による空き家対策と受けられる補助金
- 5.1.1. 空き家の補助金制度
- 5.1.2. 空き家バンク制度
- 5.2. 民間企業による空き家活用の事業
- 5.2.1. 空き家買取サービス
- 5.2.2. リノベーション事業
- 5.2.3. 空き家のデータベース化
- 6. 相続した空き家を売却するならスマイル空き家買取センターまで
空き家の持ち主が死亡後に直面する問題
家族や親族が不動産を管理していた場合、持ち主の死亡によって空き家の状況が一変します。
特に、遺言や生前整理がされていないと、相続の手続きが複雑化しやすいです。
その結果、次のような問題が発生する可能性があります。
空き家の持ち主が死亡後に直面する問題
- 問題1:所有権の移転が行われないことによる法的トラブル
- 問題2:空き家の老朽化や放置による地域環境への悪影響
- 問題3:相続放棄による管理責任の問題
さらに、近年の法改正によって相続登記の義務化が進められています。
これにより、所有者の特定や管理体制が求められる一方で、相続手続きを怠るとペナルティが課せられる場合もあります。
持ち主が死亡した後の空き家は、迅速かつ適切な対応が必要です。
所有者不明の空き家が増加する理由
日本国内では、所有者不明の空き家が増加傾向にあります。
この現象には、以下のような背景があります。
問題点 | 詳細 |
---|---|
相続放棄の増加 | ・固定資産税や維持費の負担を避けるために相続放棄する人が増加している ・所有権が曖昧なまま空き家が放置されるケースが増えている |
登記の未実施 | ・過去の法制度では不動産相続時の登記が任意だった ・未登記状態が長期間続き、所有者が不明になることがある |
高齢化と人口減少 | ・地方部で人口減少により不動産需要が低下した ・相続人が遠隔地に居住し、管理が行き届かないケースが多い |
法制度の不備 | ・過去の法制度では所有者不明の不動産への規制が不十分だった ・長期間放置された空き家が社会問題化している |
これらの要因が複合的に絡み合い、所有者不明の空き家問題を深刻化させています。
持ち主が死亡した後の空き家はどうなる?3つのパターン
空き家の持ち主が死亡すると、その不動産がどうなるのかは状況によって異なります。
主に「相続人がいる場合」と「相続人がいない場合」に分けられ、それぞれで異なる対応が求められます。
以下では、3つの具体的なパターンについて詳しく見ていきましょう。
【相続人がいる】空き家を相続する
空き家の持ち主が死亡し、相続人が空き家を引き継ぐ場合、以下のような手続きが必要です。
遺産分割協議
遺言がない場合、相続人全員で遺産分割協議を行い、誰がどのように空き家を引き継ぐのかを決定します。
遺産分割協議では、相続人全員の合意がなければ成立しないため、意見が対立することも少なくありません。
トラブルを避けるためには、弁護士や司法書士といった専門家のサポートを受けるのがおすすめです。
相続登記
2024年4月以降、相続登記が義務化されました。
これにより、相続人は空き家の所有権を自分の名義に変更する手続きを行う必要があります。
未登記のまま放置すると10万円以下の過料が科されるため、迅速に対応しましょう。
維持管理
空き家を相続した後は、維持管理の責任が伴います。
具体的には、以下のような管理を行います。
空き家を相続した後の維持管理
- 維持管理1:定期的な点検や修繕
- 維持管理2:固定資産税の支払い
- 維持管理3:防犯対策
これらの管理が負担だと感じる場合は、売却や賃貸などの活用方法を検討することも重要です。
なお、空き家を売却したり、賃貸として活用したりする場合は、必ず相続登記を行っておく必要があります。
【相続人がいる】空き家を相続放棄する
空き家を相続するだけが選択肢ではありません。
場合によっては、空き家の相続を放棄するという判断も有効です。
空き家を相続放棄するメリット・デメリットは、以下のとおりです。
メリット | デメリット |
---|---|
・固定資産税を払う必要がなくなる ・空き家の管理義務から解放される ・負の遺産を引き継がなくて済む | ・ほかの遺産も相続できない ・一度相続放棄を選択すると、後から撤回することができない ・管理義務が残る場合がある |
相続放棄したとしても、「現に占有している者」には管理義務が生じるため、その建物に住んでいる人は注意が必要です。
たとえば、故人が住んでいた家に相続人が現在住んでいる場合や、一時的に使用している場合は注意が必要です。
管理義務から逃れるためには、以下2つの対処法が考えられます。
管理義務から逃れるための対処法
- 対処法1:ほかの相続人に引き継ぐ
- 対処法2:相続財産清算人を選任する
ほかの相続人に引き継がれれば、空き家の管理義務はなくなります。
しかし、空き家の相続を希望する人がいない場合は、家庭裁判所に「相続財産清算人」の申し立てが必要です。
相続財産清算人の選任には、弁護士や司法書士といった専門家を依頼するケースが多く、管理義務からは解放されますが、費用が発生する点に注意しましょう。
【相続人が不明・不在】国に帰属される
相続人がいない、または全員が相続を放棄した場合、空き家は最終的に国に帰属されることになります。
亡くなった人の利害関係者または検察官が相続財産清算人を家庭裁判所に申し立て、相続人不在が確定後に、空き家を国庫に帰属させるための手続きが進められる仕組みです。
国庫帰属が完了すると、空き家は国の財産に移り、管理責任も国に移行します。
また、空き家を相続したものの、不要だったり管理できなかったりする場合、「相続土地国庫帰属制度」の利用によって土地を国に引き取ってもらうことも可能です。
この制度は2023年4月に施行され、相続放棄しなくても土地の管理負担を回避することができるようになりました。
しかし、制度の利用には土地の適用条件が細かく設定されており、申請手数料や負担金もかかるため、まずは専門家に相談することをおすすめします。
いずれのケースでも、早期に対応することでリスクを軽減し、空き家を有効活用するための道筋を見つけることが可能です。
持ち主が死亡した後に空き家を放置するリスク
空き家の持ち主が死亡した後、適切な対応をせず放置してしまうと、さまざまなリスクが発生します。
空き家は所有者の管理が行き届かない場合、時間の経過とともに老朽化し、近隣住民への影響や資産価値の低下を引き起こす可能性があります。
以下では、空き家を放置する主なリスクについて見ていきましょう。
空き家の老朽化によって近隣住民とトラブルに発展する
放置された空き家は老朽化が進みやすく、以下の要因によって近隣住民とのトラブルが発生するケースが多々あります。
近隣住民とのトラブルが発生する要因
- 要因1:倒壊の危険性
- 要因2:害虫や害獣の発生
- 要因3:景観の悪化
万が一、老朽化した建物が倒壊して隣家や通行人に被害を与えた場合、空き家の所有者や管理責任者が損害賠償を負うことになるので要注意です。
放置された空き家は、犯罪の拠点に使われたり、不審火や建物に対するいたずらなどが多発し、地域の治安が悪くなる懸念もあります。
近隣トラブルが発生しないように、空き家の管理を怠らないことが重要です。
「特定空き家」指定によって固定資産税が増加する
空き家を放置すると、自治体から「特定空き家」に指定される場合があり、税金面でのペナルティが発生します。
「特定空き家」とは、空家等対策特別措置法に基づき、自治体が危険と判断した空き家を指します。
具体的には、倒壊のおそれがある建物や景観を著しく損なう状態の空き家のことです。
特定空き家に指定されると、固定資産税の特例措置(住宅用地の課税標準の軽減措置)が解除されます。
その結果、固定資産税が最大で6倍に跳ね上がるケースもあるため、注意が必要です。
特定空き家に指定された場合、自治体から改善命令を受けることがありますが、この命令に従わない場合、過料や行政代執行などの罰則を受けることがあります。
最終的には、強制撤去や解体が行われ、その費用が所有者に請求される可能性があります。
劣化により資産価値が低下する
空き家を放置して建物の劣化が進むと、資産価値が大幅に低下し、今後空き家を売却したり貸し出したりする際に大きな障害となります。
空き家は人が住んでいない状態が続くと、湿気や風通しの悪さによって劣化が急速に進行します。
劣化した空き家は市場価値が著しく低くなり、売却価格が修繕費用を下回るケースが多いです。
空き家の資産価値を守るためには、定期的な管理や早めの対応が不可欠といえます。
放置することで発生する損失を最小限に抑えるためにも、専門家に相談しながら適切な対策を講じることが重要です。
持ち主が死亡した空き家を相続した後の活用方法
持ち主が死亡した空き家を相続した場合、そのまま放置するのではなく、有効に活用する方法を検討することが重要です。
以下では、空き家の主な活用方法として3つの選択肢を詳しく解説します。
空き家を売却する
相続した空き家を売却することは、一時収入が得られ、経済的にも合理的な選択肢です。
売却することで、空き家の維持費や固定資産税の負担から解放されるだけでなく、現金収入を得ることができます。
メリット | デメリット |
---|---|
・固定資産税や管理費用などの経済的負担を解消できる ・資産を現金化することができる | ・不動産市場の状況によっては、買い手が見つかりにくい場合がある ・物件が老朽化している場合や市場価値が低い場合、売却価格が期待よりも下がることがある |
空き家を売却するには、まずは不動産会社で空き家の所在地や市場価値を査定してもらいます。
空き家の状態が悪い場合は、最低限の修繕や清掃を行うことで、売却価格を引き上げることができます。
賃貸物件として活用する
空き家を賃貸物件として活用する方法も有効です。
定期的に収入を得られるため、長期的な資産運用を検討している方に向いています。
賃貸物件として活用するメリット・デメリットは、以下のとおりです。
メリット | デメリット |
---|---|
・定期的な家賃収入を見込める ・空き家の老朽化を防ぐことができる | ・リフォームやリノベーションのために初期費用が必要になる ・入居者が見つからない場合は、家賃収入が得られない ・入居者からの問い合わせ対応や修繕依頼、契約更新など、管理業務に手間がかかる |
賃貸物件として貸し出す場合、建物の状態を良好に保つ必要があり、リノベーションによって空き家の魅力を高めることで、入居者を見つけやすくなります。
入居者募集や管理業務を不動産管理会社に委託することで、トラブルを未然に防ぎ、手間を省くことができるでしょう。
自身が住む
空き家を相続した後、自分自身で住むという選択肢もあります。
特に、相続した家が通勤範囲内や利便性の高いエリアにある場合に効果的です。
自身が住む場合のメリット・デメリットは、以下のとおりです。
メリット | デメリット |
---|---|
・自身が住んでいる家の家賃を支払う必要がなくなる ・リフォームやリノベーションを行うことで、自分好みの住環境を作ることができる | ・立地や利便性が現在の生活スタイルに合わない場合、通勤時間や生活費が増加することもある ・長期間放置されていた空き家の場合は、修繕費用が高額になる可能性がある |
住む前に建物の安全性や設備の状態を確認し、必要に応じてリフォームを行うことで、快適な居住空間を整えられます。
空き家が現在の生活に適しているか、広さや間取り、立地条件などのポイントを考慮して検討してみましょう。
空き家問題への行政と民間による支援策
空き家問題は個人だけでなく社会全体の課題となっています。
そのため、行政や民間企業が積極的に支援策や活用事業を提供しています。
これらを活用することで、空き家の管理や処分を効率的に行うことが可能です。
行政による空き家対策と受けられる補助金
行政は空き家問題の解消を目的に、さまざまな支援策や補助金制度を導入しています。
特に、空き家を活用するためのリフォームや売却を促進するための補助金制度は有益です。
空き家の補助金制度
空き家の解体費用や改修工事には、自治体が提供する補助金を利用できる場合があります。
多くの自治体では、老朽化した空き家を解体する際に補助金制度を設けており、市内業者への依頼を条件としていることが一般的です。
これは、新たな土地利用を促進する目的があります。
また、改修工事(リフォーム)では、耐震補強やバリアフリー化といったリフォームを行う際に補助金を申請できる場合があります。
空き家バンク制度
空き家を所有している人と、それを活用したい人をマッチングするための仕組みです。
空き家の登録や閲覧は無料で、空き家の売却や賃貸がスムーズに進むように自治体によって管理されています。
比較的低コストで家を購入したり、借りたりできるのが大きなメリットです。
民間企業による空き家活用の事業
空き家問題の解決に向け、民間企業もさまざまなサービスを提供しています。
行政とは異なる柔軟なアプローチが特徴で、迅速かつ効率的な活用が可能です。
空き家買取サービス
空き家を売却したい場合、民間の空き家買取サービスを利用することでスムーズに取引が進みます。
市場価格に近い価格で迅速に買取を行い、売却までの手間を省くことができます。
買い手を探す必要がないため、時間がかからず、即現金化が可能です。
リノベーション事業
民間企業が買い手の付きにくい空き家を買い取ってリノベーションし、新しい価値を与える事業も注目されています。
これにより、老朽化した空き家が賃貸物件やシェアハウス、カフェなどに生まれ変わります。
リノベーションによって付加価値が付くことで、事業の収益性のアップと地域活性化などが可能です。
空き家のデータベース化
現地調査を通じて空き家や空き地の情報をデータベース化し、不動産事業者などに提供するサービスです。
空き家情報が一元化され、新たなビジネスチャンスを創出することが可能になります。
相続した空き家を売却するならスマイル空き家買取センターまで
空き家問題は、所有者の死亡や相続の放棄、管理の不備などが原因で複雑化し、社会的な課題となっています。
空き家を放置することで、近隣住民とのトラブルや資産価値の低下、さらには税負担の増加といったリスクが生じるため、早期の対応が求められます。
相続した空き家の処分に困ったら、信頼できる買取サービスを利用するのも一つの方法です。
スマイル空き家買取センターでは、空き家の買取に特化しており、不動産会社などで断られてしまった物件の買取にも対応しています。
仲介手数料0円での売却も可能なので、空き家の売却を検討している方は、ぜひ一度ご相談ください。

有限会社アティック取締役の橘田浩志です。2000年にデザイン会社として創業。出版を中心に雑誌や書籍などのデザインを手がける。2013年より不動産賃貸業を始める。アパート、区分マンション、戸建てなど様々な物件を購入。他にシェアオフィス 「原宿テラス」や民泊の運営など不動産を活用する事業も並行して行う。2023年より不動産業として日本全国の戸建物件の買取再販、東急世田谷線沿線専門仲介などの事業をスタート。