ゴミ屋敷でも最短1ヶ月で売却できる！売却方法や高値で売るためのコツ

相続などで古い家屋を所有することになるケースが増えています。

一見、家屋は不動産であり資産価値が高い相続と感じられるかも知れません。

しかしながら古い家屋はゴミ屋敷となっている可能性が高く、ゴミ屋敷は所有しているだけでさまざまなリスクを持っています。

ゴミ屋敷を手放したくても、通常の不動産会社などはなかなか買い取ってくれないことがあります。

そこで今回は、売却でゴミ屋敷を手放す方法について解説します。

あわせて、ゴミ屋敷をできるだけ高額で売却する方法や、自力で処分しようとした時に発生する費用や各種リスクについても説明するので、参考にしてください。

ゴミ屋敷を売却するなら「訳あり物件専門の買取業者」に依頼するのがおすすめ

処分のしようがないように思えがちなゴミ屋敷ではあるものの、「訳あり物件専門の買取業者」であれば処分というよりも売却が可能となることもあります。

ゴミ屋敷とは「訳あり」のカテゴリに分類されるため、訳あり物件専門の買取業者が登場することになります。

訳あり物件専門の買取業者は、ゴミ屋敷を手放したい場合におすすめです。

その理由は、訳あり物件専門の買取業者にゴミ屋敷の売却を依頼した場合に、家の中にゴミが残っている状態のまま、スムーズに買い取ってもらえるためです。

買取を行っている不動産会社でも「訳あり物件専門」でない場合はゴミ屋敷を買い取ってもらえない場合も

訳あり物件専門の買取業者が相手であれば、ゴミ屋敷でもそれなりの価格で売却できることはあるものの、普通の不動産会社を相手にした場合はそうは運ばない可能性が高いものです。

買い取りも承っている不動産会社でも、ゴミ屋敷の査定をした場合は大幅に低い価格での買い取りしか受け付けなかったり、買い取り自体が拒否されたりします。

またもともと縁があったなどの関係で一般の不動産仲介業者に買取業者を紹介してもらう場合などは、別途「仲介手数料」がかかります。

本項の情報を総合すると、はじめから「訳あり物件専門の買取業者」を探し出してゴミ屋敷の買い取りを依頼するのがベストといえます。

そもそもゴミ屋敷を売却する方法にはどんな種類がある？

ゴミ屋敷の処分方法として採用可能な手段のひとつは売却です。

ゴミ屋敷の売却までには、以下の方法をとることが想定されます。

それぞれの方法について、項目ごとにさらに詳しく解説します。

方法1：ゴミを処分してから売却する

ゴミ屋敷を売却するための方法、ひとつめは「家の中にあるゴミをなくした状態で売却する」ことです。

不動産の一般的な売買において、家屋の中にゴミが残ったままの状態で取引がせいりつすることはまずありません。

このため、家を売却したいのであればまずゴミを含め家屋の掃除が必要になります。

このときゴミをうまく処分できたとしても、ゴミの香りなどが家屋内に残っていた場合などは通常の売買が成立しない可能性が高まることに注意しなければなりません。

通常、不要物だけでなく家屋の香りも不動産の価値に大きく影響を及ぼします。

もし仮に悪臭などの二次被害が自分だけで撤去できない場合は、専門の清掃業者などにクリーンアップを依頼することになるかもしれません。

清掃業者の中には、ゴミの廃棄とともに消臭や除菌まで請け負うサービスを提供している例もあるため、効率的な依頼をおすすめします。

方法2：ゴミが残った状態で売却する

ゴミ屋敷は、売却の際にネックとされるゴミが残った状態でも売却することが可能です。

それは訳あり物件専門の買取業者を活用することで実現します。

訳あり物件専門の買取業者にゴミ屋敷を売却すると、以下のメリットがあります。

方法3：ゴミ屋敷を更地にしてから売却する

「ゴミ屋敷を売る」という発想を変えてしまう方法もあります。

それは、ゴミ屋敷をなくし、更地にしてしまうことです。

更地は売却しやすいため、ゴミ屋敷の処分方法として本項目に取り掛かる場合には建物の解体をすることが前提となります。

解体の前には、家屋内に残るゴミを処分しなければ解体業者は危険性から工事を請け負ってはくれない可能性が高いです。

また、家屋に関わる廃棄物には以下のような違いがあり、こちらも解体業者がゴミ屋敷をそのまま解体工事しない理由となっています。

廃棄物の処分には、それぞれ異なる許可が必要です。

解体業者とは、「一般廃棄物」について処分する許可を受けていない場合があるのです。

つまり「ゴミ屋敷」のままの状態、家屋内にゴミが散乱したままの状態では、解体業者がゴミ屋敷を解体処分などする工程に移ることはできません。

一方、解体業者の中には、「一般廃棄物の処分許可」についての承認を得ている例もあります。

このような業者であれば、「ゴミ屋敷内のゴミ処分」ならびに「建物の解体」を同時に請け負うことが可能です。

廃棄物処理と解体の両方に対応可能な業者が見つけられれば、ゴミ屋敷の更地化についての準備はほぼクリアできます。

ただし、更地にすることで固定資産税の負担額が増える、売れにくくなる可能性があるため注意が必要

土地は、所有しているだけで固定資産税や都市計画税がかかります。

しかしながら「住宅用の家屋」がその土地に建っていれば、「住宅用地の特例」により固定資産税の減額が可能です。

住宅用地の特例には以下のような違いがあります。

いずれの場合も、普通に土地を所有しているよりもかなりの減税効果があるというものです。

しかしながらゴミ屋敷を解体し、更地だけの土地にした場合、これら特例が消え、減税される前の税額が毎年発生することになります。

一方見かたを変えると、更地であるため建物についての固定資産税はなくなります。

そのためゴミ屋敷を更地にするかどうかについては、長期的かつ総合的な見地から判断をすべきです。

また、土地が更地になったことで固定資産税や都市計画税が住宅地よりもかかると周囲からは判断されるため、なかなか買い手がつかないことも予想されます。

建物が残っているケースでは、例えば古家つき土地として売りに出せば買う側が購入後の費用負担がそれなりにかかることを見越した額、つまり土地があるよりも安い値で市場に出ることになりがちなため、買い手の目に止まりやすくなるというメリットがあるのです。

ゴミ屋敷を売却するときにかかる費用は？

ゴミ屋敷を売却するには、自力で家屋内を掃除してゴミを処分したり、清掃業者に掃除を依頼するなどさまざまな費用がかかります。

そこで以下からは、ゴミ屋敷を売却する上で最低限かかる費用についてまとめ、各内容について解説します。

【1】ゴミの処分費用

ゴミ屋敷を処分する上で最大の懸念項目ともいえるものがゴミの処分費用です。

自分でゴミを処分するにしても、粗大ゴミやリサイクル家電などは回収に費用が発生します。

箱物家具やカーペットなど小さいものであれば自治体によっては一品数百円程度で回収可能ではありながら、ソファーやベッドなど大きいものになると数千円かかることが多くなります。

粗大ゴミについては、自治体ごとに回収方法や手数料に違いがあるため当該地域の自治体の情報を確かめてください。

エアコンやテレビ、冷蔵庫といったリサイクル家電の処分には数千円の処理費用に加え、収集運搬料金がかかります。

さらに屋内の掃除などを清掃業者に依頼すると、家屋の大きさなどによって数万円～数十万円かかることもあります。

労働や手間など時間的コスト削減のために、粗大ゴミのまとめや回収などは自分で行い、他のことは専門業者に任せるといった工夫をすることで、費用や時間を最低限に抑えることが可能です。

清掃業者を採用する際にも、複数業者に相見積もりをとることが出費の節約につながります。

【2】消臭費用

清掃業者の中には、消臭作業に特化しているケースがあります。

消臭作業の中にはオゾン消臭など強力なものがあり、同処理を行うとたばこの香りも生ゴミの匂いも消せる効果があります。

この消臭作業における費用は、オゾン消臭処理をどのように適用するかによって左右されます。

主に部屋の広さ、悪臭の強さ(臭気測定器などで6段階測定)など処理を施す範囲で額が決まり、費用は数千円から数万円が相場となっています。

この場合も清掃業者にゴミ屋敷の清掃を依頼するのであれば、消臭作業も提供しているかどうかの聞き取りをし、消臭作業を請け負う業者ごとに値段を比較しながら検討してください。

【3】解体費用

建物の解体費用は、一坪あたりの費用で決まっており、全体の面積に掛け合わせて決定されます。

相場は以下の通りです。

「30坪の木造住宅」を解体するとすると、高くても120万円程度の費用見積もりとなります。

解体費用も地域ごと、解体業者ごとに異なります。

一つの業者に決めてしまいすぐに解体しようとはせず、やはり複数業者から相見積もりを得るべきです。

【4】登記費用

ゴミ屋敷を売却する場合、戸建てとして売るか、土地として売るかにより登記費用が変わります。

それぞれのケースにおける登記費用は以下の通りです。

【5】印紙税

ゴミ屋敷売却にかかる印紙税は、売却価格により変わります。

国税庁の不動産売買契約書の印紙税の軽減措置という項目を参照すると、印紙税の額は詳細に分けられていることがわかります。

売却額が10万円～50万円の場合は本則税率が400円、軽減税率が200円といった額です。

売却額が大きくなり、最大では50億円を越えた場合は本則税率が60万円、軽減税率が48万円などと大きな額になるため注意してください。

【6】仲介手数料（不動産仲介に売却する場合のみ）

買い取りを行っていない不動産会社にゴミ屋敷を売却したい場合、その不動産会社が仲介する業者に売却することになります。

このときに、仲介手数料が発生します。

仲介を頼まなければならない場合は、あらかじめ仲介手数料の金額をヒアリングしておきましょう。

不動産会社が直接買取を行う場合には、仲介手数料は発生しません。

ゴミ屋敷をできるだけ高値で売却するコツ

本章からはゴミ屋敷を売却により手放す場合に、少しでも高い額で売却する3つの方法について解説します。

不動産を売却により処分する意志を固めた場合に、ぜひ参考にしてください。

コツ1：解体してから売却する

ゴミ屋敷を解体して、更地にすると高く売却できます。

買い手側からすると、更地を手に入れることで戸建て住宅の建設、マンション建設というように選択肢が幅広くなるためです。

選択肢によっては、多くの需要を喚起し購入費用より大きな利益を生み出すこともできます。

もし解体資金を確保できるのであれば、ゴミ屋敷を解体してから更地として売りに出すことで、狙った価格での売却が可能となる可能性が高まります。

この場合、解体などにかかった費用を売却により回収できなければせっかく高値での売却が実現できたとしても意味がないため気をつけてください。

コツ2：リフォームしてから売却する

「ゴミ屋敷を売る」のではなく、普通の家屋として売る方法もあります。

それはゴミやにおいを除去し、そのまま住めるような住宅としてリフォームするというやり方が挙げられます。

普通の住宅としてであれば、ゴミ屋敷だった頃に想定された額より跳ね上がった値段での売却も見込めるでしょう。

このためにおいが家屋に染み付いていたり、腐食している場合などは「リフォーム」がひつようとなります。

一般的なリフォームと同じように、床や壁紙の張り替え、水場の一式取替工事などを行うことが考えられます。

住宅として買い取って、すぐに住める物件でなければ資産価値は薄いためです。

リフォームすることでゴミ屋敷を高く売れる可能性があるのなら、費用と合わせて試算してみてください。

コツ3：訳あり物件専門の買取業者に売却する

「訳あり物件専門の買取業者」は、ゴミ屋敷の売買も請け負っています。

一方、普通の不動産会社は、ゴミ屋敷の買い取りを行っていないこともあります。

さらに専門業者よりも、不動産を安く買い叩いてくる可能性もあるのです。

訳あり物件専門の買取業者がゴミ屋敷を取り扱える理由は、ゴミ屋敷であっても以後の運用が可能な経験則やノウハウを所有しているためです。

そのため、一般的な不動産の相場と同様の額での買い取りを実現します。

さらには専門業者であれば、ゴミの処分費用、消臭費用、解体費用、仲介手数料などを免除した上での買い取りが可能であり、売り主が下準備をする必要がなくなります。

売却益が得られるだけでなく、各種費用負担や時間的コストがカットできるため、専門業者へのゴミ屋敷買い取り相談をすれば満足な結果が得られやすい可能性があるでしょう。

コツ4：複数の業者に査定を依頼する

もしゴミ屋敷の処分方法を「売却」に決めた場合、不動産の売買を取り扱う業者を選定してください。

このとき、少しでも売却益を高くするために複数の業者に見積もりの提示を依頼しましょう。

本項で解説している専門業者であっても同様です。

複数の業者を選定したら、すべての業者に売却時の見積もりを提示させ、自分が納得の行く内容である場合にのみ合意するようにしてください。

ゴミ屋敷を放置した場合の3つのリスク

ゴミ屋敷を解体、売却など適切な手放し方をせず、管理もしない場合はたくさんのトラブルを招くリスクが発生します。

以下からは、ゴミ屋敷の放置による代表的なリスクを解説します。

リスク1：固定資産税が発生し続ける

ゴミ屋敷の放置は、相続などが起きた際に発生しがちです。

しかしながらゴミ屋敷を所有していると、利用していなくても固定資産税が発生します。

固定資産税の額は、物件の評価額の70％となっています。

ある土地の評価額が100万円である場合、固定資産税額は70万円です。

ゴミ屋敷は手入れや適切な管理がされていないことが多く、「固定資産税の軽減措置」などの対象外となっている可能性が高いものです。

このため放置されたゴミ屋敷を所有している場合、納税面においても通常よりも多額になっている可能性があるというリスクがあります。

ゴミ屋敷を放置するのであれば、固定資産税がかからないように売却、さらに現金化することが効果的です。

リスク2：管理責任がともなう

ゴミ屋敷の所有者となってしまった場合、もし相続を放棄していても「管理責任」から逃れることができません。

ゴミ屋敷におけるゴミ腐敗による悪臭、不審火による火災発生などが起き、何らかの被害が発生した場合、損害賠償は所有者が支払うことになります。

さらにゴミ屋敷とは近隣物件の資産価値を下げます。

このため、周囲の住民が不動産の売却を行う場合などに、評価額が下がった慰謝料を請求される可能性もあります。

リスク3：行政代執行が行われる可能性がある

ゴミ屋敷の放置をしてしまうと、「行政代執行」という行政行為の対象となる可能性が高まります。

ここでいう行政代執行とは、各種自治体がゴミ屋敷の本来の管理者に代わり、家屋に立ち入り廃棄物などを強制的に排除することを指します。

行政代執行が行われるのは、近隣住民などからの自治体への連絡によるものです。

執行の前には、派遣される調査員による建物の調査があります。

さらに、改善を求めるための行政からの指導が管理者に届くものの、それらを無視してしまうと各自治体に存在する条例にもとづく行政代執行が発動します。

また以下のように、行政代執行における各種撤去作業にかかわる費用は、当該建物の管理者が支払わなければなりません。

行政代執行には数十万〜数百万程度の費用がかかる

行政代執行におけるゴミ屋敷の廃棄物除去作業などは、さらに民間業者への委託などにより実行されます。

このため、もし仮に自分で清掃業者などを選定して依頼するよりも、格段に費用がかかる可能性が高まります。

行政代執行にかかる費用はゴミ屋敷の状態、規模により左右されるものの、数十万円～数百万円単位の支出を想定されることが一般的です。

さらに注意すべき点として、行政代執行にかかった費用を支払えない場合は管理者のあらゆる財産が差し押さえ対象となり、公売にかけられることになるということが挙げられます。

この債務は、もしゴミ屋敷の管理人が手続きの途中で、かかるステップを終えずに逝去してしまった場合などは相続人が負うことになります。

訳あり物件専門の買取業者へ依頼すれば余分な費用をかけず、ゴミが残った状態で売却できる！

今回は、ゴミ屋敷を売却で手放す方法について解説しました。

ゴミ屋敷とは相続などで仕方なく所有する可能性があるものの、放置してしまったままでは損害賠償や慰謝料請求などに発展するようなリスクを持つものです。

そこでゴミ屋敷を処分する場合は、売却がスムーズです。

一般の不動産会社ではそもそも買い取りを行っていないか、面識のない業者を仲介され買い叩かれる可能性があります。

もしゴミ屋敷を売却したい場合は、「訳あり物件専門の買取業者」に依頼しましょう。

訳あり物件専門の買取業者へゴミ屋敷の買い取りを依頼すれば、一般の不動産の相場クラスの適切な額での売買が可能となるためです。

ゴミ屋敷は所有しているだけでリスクとなるため、できるだけ早く訳あり物件専門の買取業者への相談をしてみてください。