空き家を放置する9つのリスク！対策や解決方法を解説

相続などで急に空き家の所有者となってしまうことは近年めずらしくありません。

空き家は人が住んでいないため、管理する人がいない状態です。

管理されていない空き家とは、さまざまな実害を伴ったリスクを持っており、所有者は適切な管理をしなければなりません。

今回は、空き家には一体どんなリスクがあるのか、空き家リスク回避の方法、そして空き家を売却したい場合はどうすべきかについて解説します。

もし空き家の処分に困っている場合は、ぜひ参考にしてみてください。

空き家を放置すると生じる主なリスク

以下からは空き家を管理せず、放ったらかしにしてしまった場合に起こりうるリスクについて解説します。

空き家放置に関するリスクは以下の9点です。

即座に起こりうるものから、将来的に発生するリスクまであり様々なため、注意して覚えるようにしてください。

下からは段落ごとにより詳しく解説していきます。

【1】所有し続ける限り固定資産税や都市計画税がかかる

空き家とは、誰も住んでいない物件ではあるものの、その物件の所有者に対して「固定資産税」と「都市計画税」の支払責任が生じます。

毎年支払わねばならないこれらの税金は、何らかの方法で物件を手放さない限り延々と発生し続けます。

つまり空き家とは、存在しているだけで所有者に一定のコストを要求するのです。

【2】固定資産税が6倍になる可能性がある

たとえ誰も住んでいない空き家でも固定資産税が毎年発生するものの、物件が住居であるならば固定資産税は減額されています。

しかしながら、空き家が管理不足などにより「特定空き家」として自治体などから認定されてしまうとこの減額控除がなくなり、固定資産税が6倍にも及ぶ可能性があるのです。

特定空き家への課税が強まった背景には、全国で管理不足の空き家が増加し、近隣環境に悪影響を及ぼしている事例が頻発していることがあります。

【3】住宅用火災保険が利用できなくなる

空き家は火災保険に加入できない可能性が高い物件です。

その理由は、空き家は住宅のように常に人がいるわけでなく管理が行き届いておらず、火災になるリスクが高いとみなされるためです。

火災になりやすいとみなされる物件に対し、保険会社は火災保険だけでなく地震保険への加入も認めません。

【4】管理に手間や時間、費用がかかる

空き家の所有者は管理義務を負います。

しかしながら空き家の管理とは簡単なものではありません。

管理を代行しても時間的コストが低減する程度であり、固定資産税とともに管理費用が計上されてしまうことになります。

【5】空き家だけではなく、周囲の資産価値も下がる

宅地とは年月の経過により資産価値が下がります。

物件の資産価値の低下とは、きちんと管理・メンテナンスをしても避けることができません。

資産価値が下げることで、将来的に売却をしたくても思うような結果が得られないことになります。

さらに、景観が損なわれると周囲の資産価値も下げてしまうのです。

空き家を放置するだけで、地域の不動産評価額が下がってしまうのであれば、損害賠償といった事態にもつながる可能性があります。

【6】所有者負担で強制的に取り壊されるケースがある

平成26年に「空き家等対策の推進に関する特別措置法」が成立しました。

本法ではリスクが懸念される空き家などの家屋について、第三者が所有者の費用負担により取り壊し可能であると定めています。

つまり、家屋が所有者の意図と関係なく解体され、その費用まで請求されることになるのです。

【7】人が住んでいないと老朽化が早まる

空き家とは宅地と異なり人が住んでいないため、定期的に住宅の破損箇所などを点検されることがありません。

そのため、いつどんなタイミングでどのような経年劣化が空き家内で起こるかはわかりません。

知らない間に、いつの間にか建物が老朽化しており、手の施しようがない事態に陥ってしまうのです。

【8】火災や倒壊、空き巣などにより近隣住民や通行人に被害が及ぶ可能性がある

空き家は管理されなければ老朽化が進みます。

もし建物の材料が剥がれ落ちるなどすれば、周囲の道路などを塞いでしまう可能性があり、近隣住民や通行者に被害を及ぼします。

さらに空き巣といった犯罪者が周囲の住宅へ侵入するための拠点とする可能性もあります。

環境被害や犯罪の温床となってしまうリスクが空き家にはあるのです。

【9】害虫や害獣の住処になることがある

空き家は管理されていないと植生が変化したり、木材の腐食に伴い餌として認識され、害虫・害獣に住み着かれてしまうことがあります。

害虫が周囲の民家にある観葉植物に移ったり、害獣が作物などに被害を及ぼせば、空き家の所有者が管理責任を問われることになります。

実際に何らかの実害が起きていれば、損害賠償請求にまで事態が発展します。

リスクを回避するための対策

空き家を放置するとさまざまなリスクが起こります。

空き家リスクとは時間的コストだけで解決できるものではなく、莫大な金銭を伴っても補填しきれないケースさえあります。

そこで以下からは、空き家リスクを回避するために空き家を適切に管理する方法について解説します。

対策1：自分で管理する

たとえ相続など望まない形で所有することになった空き家があったとしても、管理義務が発生します。

義務があるから管理しなければならないというだけでなく、空き家は経年劣化しやすいものです。

空き家の劣化を放置してしまうと、老朽化した建物の一部が破損して周囲に飛び散り、周辺住民に迷惑をかけたり、場合によっては損害賠償請求などに事態が発展する可能性すらあります。

そのためもし空き家の管理が自分でできるのであれば、管理を自力でしてみる方法が考えられます。

自力で空き家管理をすることにはメリットやデメリットが存在します。

自分で空き家管理をするメリットは以下です。

一方、自分だけで空き家を管理するデメリットは以下です。

自分で管理する場合にやるべきこと

どうしても自分で空き家の管理をしたい場合に、押さえておくべき点は以下のとおりです。

対策2：専門の管理業者に依頼する

誰も住む人がいない住宅でも、管理を代行できる業者が存在します。

そこで、自分で空き家を管理したくない、できない場合は管理代行業者に依頼しましょう。

あるいは空き家が遠く、管理が難しい場合でも管理代行を頼めます。

管理費用の相場は5000円～1万円程度／月が相場となっています。

対策3：売却する

空き家を手放すために、買い手を探して空き家を買ってもらう方法は空き家処分において選ばれやすい方法です。

一方で、空き家がうまく売却できるかどうかは空き家の状態や立地、エリアなどに左右されます。

さらに、売却により大きな利益が得られれば得られるほど、当該物件の売却に伴う譲渡所得税などの額も上がることになります。

対策4：賃貸物件として活用する

空き家リスクを回避するには「人を住まわせる」ことが解決策です。

もしその空き家を利用したい人がいれば、賃貸に出すことができます。

空き家を賃貸にするメリットは管理が行き届き、建物の劣化・老朽化を遅らせられる部分だけでなく家賃収入も挙げられます。

家賃収入は、固定資産税支払いの調達先として最適です。

もっとも、見た目が悪かったり最低限の管理がなされていない場合は借り手がみつかりづらくなります。

ある程度の改修や修繕を施す必要があることを覚えておきましょう。

空き家を管理できない、手放したいと思っている場合は売却するのがおすすめ！

空き家については所有しているだけでコストがかかる、管理が行き届かないとさらに税額が上がるなどリスクが様々あります。

そのため手っ取り早く空き家を手放すために、売却という選択肢がしばしば選ばれがちです。

売却には以下のようにメリットがあるためです。

そこで以下からは、空き家を手放したい場合に売却を選んだ際に得られる各種メリットについてより詳しく解説します。

売却するメリット1：管理コストから解放される

空き家の売却とは空き家の所有がなくなることを意味するため、固定コストだった固定資産税や都市計画税の支払い義務がなくなります。

同時に、管理の義務もなくなります。

空き家とは所有していたり、相続放棄をしたとしても次の相続人などが見つかるまでの間に空きがあるといった場合に、それだけで管理義務を負うものです。

自分の家ではない場所にわざわざ赴き、肉体労働を行うことは大きな時間的コストがかかります。

売却のメリットは、そういった管理費用計算や人材登用、さらに固定コストからの解放にあります。

売却するメリット2：空き家を放置すると生じるリスクから解放される

空き家は管理がない状態、つまり放置すると様々なトラブルを引き起こします。

建物は経年劣化により倒壊、周囲の植生変化に伴い害虫・害獣に住み着かれてしまうといったリスクがあります。

さらに近年では空き家が反社会的集団によるたまり場として利用され、犯罪が起きる場となってしまうことも問題です。

それらに伴うトラブルについて、空き家の所有者が責任を問われたり、事態が損害賠償請求にまで発展することがあります。

空き家の売却は、こういったリスクをなくすというメリットもあります。

売却するメリット3：売却する際に優遇税制が受けられる

不動産である空き家や土地は売却額も高く、課税が高いイメージがあります。

しかしながら売却しようとしている家が、相続から3年以内の不動産であれば「相続空き家の3,000万円特例控除」が適用され、売却益に対しての課税を避けられる可能性があります。

相続空き家の3,000万円特例控除を受けるための条件は以下の通りです。

本特例が受けられるのは、「相続した日から3年を経過する日」が存在する年の12月31日までであるため注意してください。

売却するメリット4：相続者間で遺産を分けやすくなる

もし相続において財産に空き家が含まれていた際、その財産のうち、大半の価値が空き家によるものであることがあります。

こうした場合、相続人たちで遺産を分けあう「遺産分割協議」は難航します。

遺産分割協議が難航する理由は、家とは物理的に不可分であるためです。

空き家を売却すれば、現金が手に入ります。

現金とは分割が簡単です。

このように、空き家を売却して現金を入手することは相続人同士の協議を円滑に効果もあるのです。

その他遺産相続においての相続税を支払う代金にすることも可能です。

専門の買取業者に依頼すれば、老朽化した家屋も買い取ってもらえる

空き家は放置していても良いことがないどころか、リスクばかりにさいなまれることになります。

さらにリスクを回避するには定期的な管理・メンテナンスが必要です。

これらの管理・メンテナンスをしても見返りがあるわけではないため時間や労働力を費やすだけに終わってしまいがちです。

家屋によほどの思い入れがない限り、空き家は手放すことが得策といえます。

空き家は売却するのが手っ取り早いものの、贈与税などが回避できる特例も相続から3年以内といった制限があるため思ったよりも急いで売却の準備をしなければなりません。

そこでもし空き家を売却したいのであれば、空き家専門の買取業者に相談し、売却の検討に入るべきです。

買取専門業者は空き家取り扱いの経験や売却ノウハウも揃えており、無料相談も行っています。

もし空き家の売却を考えている場合、買取業者に相談してみてください。

空き家を放置するのはリスクが高い！早めの対策が重要！

今回は空き家を放置するリスクについて解説しました。

空き家の所有者でありながら、空き家の管理義務を怠るとさまざまなリスクが生じてしまいます。

自分の物件だけに被害が及ぶのではなく、第三者に対しても損害を与えてしまうことも充分に考えられるため、空き家の放置は訴訟リスクさえ持っているといえます。

また空き家は所有しているだけで固定資産税など多くのコストがかかるものです。

こういったリスクから解放されたければ、空き家を手放して処分するしか方法はありません。

空き家の手っ取り早い処分方法は売却です。

空き家が売却できれば、手元に金銭を得ることもできます。

空き家の売却は、空き家買い取り専門業者への相談がおすすめです。

空き家を持っていて処分に困っている場合は、買い取り専門業者への相談を考えてみてください。