空き家になった実家を売りたい！売れない理由や処分する方法

親が亡くなって相続した実家が空き家になったままで放置されているという方は意外と多いのではないでしょうか？

そして、その空き家をなんとかしなければと考えながらも、ついつい後回しになっている方も多いことでしょう。

今回は、空き家になった実家を売りたい方に読んでいただきたい「売れない理由」と「処分する方法」について詳しく解説します。

空き家の実家を処分する9つの方法

一般的に、空き家になってしまった実家を処分する方法としては、次の9つがあります。

【1】そのまま売却する

空き家となった実家の状態が良い場合には、居住可能な「中古住宅」として売却する方法があります。

これは、親が亡くなって間もないような場合や、数年前にリフォームしたばかりというような場合が該当します。

現状のまま売却しますので、リフォーム費用や改修費用などが発生しないことがメリットとなります。

一方で、「中古住宅」などの不動産売買では売主は「契約不適合責任」を負うことになります。

これは、物件を引渡したあとに、売買契約書に記載されていない雨漏りやシロアリ被害などの建物の基本的機能に関する不具合が見つかった場合に、売主が買主に対して果たさなければならない責任のことです。

もし売却する時点で、雨漏りやシロアリ被害などがあることが分かっている場合は、契約書に明記しておく必要があります。

あるいは、雨漏り修理や適切な対策を行ったうえで販売すれば問題ないと考えられます。

このように、空き家を「中古住宅」として売却する場合は、「契約不適合責任」に基づいて、買主から補修費用の請求や購入代金の減額の要求が起こされる可能性があり、売主はそれに応じなければならないというリスクがあることになります。

【2】古家付き物件として売却する

空き家となってから年数が経ってしまって劣化が進んでいるなど、建物が古くなって住むことができない場合には、建物を解体せずに「古家」として売却する方法があります。

「古家」を解体せずに売却しますので、解体費用がかからないというメリットがあります。

反面、買主は購入後に「古家」を解体しなければなりませんので、その分だけ売却価格を下げなければ売れないということになります。

また、この場合は、買主が「古家」を解体することが前提となっていますので、契約書において建物の「契約不適合責任」をすべて免責にしておく必要があります。

【3】更地にして売却する

【2】と同じように空き家になってから年数が経っているため住むことができなくなった「古家」がある場合で、その「古家」を解体して更地にしてから売却する方法です。

「古家」の解体費用がかかるというデメリットがありますが、買主はすぐに建物の建築ができますので、売却価格を比較的高めに設定できるというメリットがあります。

買主にとっても、すぐに建物の建築ができるというメリットがあります。

【4】リフォームした後に売却する

【1】と同じように、まだ居住可能な「中古住宅」として売却するものですが、売却する前にリフォームをしてから売却する方法です。

リフォームを行いますので、その費用がかかってしまうというデメリットはありますが、リフォーム済であるということから査定額が高くなるため売却価格を高くすることができるというメリットがあります。

この場合は、どの程度のリフォームを行うかが大きなポイントとなります。

水回り設備の更新など機能的なリフォームであれば、あまり好みの問題は起こりませんが、部屋の間取りや色調、デザインなどのリフォームは、買主の好みと合わなければ購入候補者を逃すことになりかねません。

また、近年増加している「安い中古住宅を購入して自分でリノベーションしたいというニーズ」に応えられないということになります。

なお、この場合も【1】と同様に「中古住宅」を売却することになりますので、売主は「契約不適合責任」を負うことになります。

【5】買取業者に売却する

「買取業者」とは、物件を買い取ってリフォームなどを行った後に再販して利益を得るというビジネスを行っている不動産業者です。

どのような空き家であっても、1週間～1ヶ月程度の短期間で、しかも現状のままで買い取ってくれます。

さらに、通常の不動産売買では売主は「契約不適合責任」を負うことになりますが、「買取業者」はリフォームを行うことを前提として購入するため、特約によって「契約不適合責任」が免責されるのが一般的ですので、メリットといえるでしょう。

【6】賃貸物件として活用する

空き家となった実家の程度や立地条件が良いような場合には、「賃貸物件」として活用する方法もあります。

実家の程度によっては壁紙の張替えなど若干の改修が必要になるかもしれませんが、継続して家賃収入が得られるようになることがメリットとなります。

デメリットとしては、若干の改修費用が必要になる可能性があること、入居者の募集やクレーム対応などの賃貸管理業務が発生すること、不動産収入に関して確定申告が必要になることなどが挙げられます。

なお、賃貸管理業務は不動産管理会社に委託することが可能ですが、この場合は通常家賃の5%程度の管理費用を不動産管理会社に支払う必要があります。

【7】寄付する

空き家がどうしても売れない場合、「寄付」という方法を用いて処分することができます。

「寄付」とは、公共性の高い団体などに対して見返りを求めずに無償で金品を与える行為ですので利益は発生しませんが、空き家を所有し続けることによる固定資産税や管理費を抑えることができます。

寄付する相手（公共性の高い団体）としては、国・地方公共団体・認定NPO法人・公益社団法人・公益財団法人などがあります。

「寄付」の場合は、贈る側にも受け取る側にも税金は発生しません。

【8】無償譲渡する

空き家がどうしても売れない場合に取り得る方法として、「無償譲渡」という方法もあります。

具体的には、物件の「無償譲渡」を支援するマッチングサービスを利用して空き家が欲しいという人を探して譲渡します。

このサービスを提供している某サイトでは、2019年にサービスを開始して以来150件ほどの物件登録があり、そのうち約80%でマッチング成立したという実績があるとのことです。

「寄付」と同様に利益は発生しませんが、空き家を所有し続けることによる固定資産税や管理費を抑えることができます。

ただし、「無償譲渡」は「寄付」とは異なり、相手が個人か法人かによって以下のような税金が発生しますので注意が必要です。

ケース	売主に発生する税金	買主に発生する税金
個人への無償譲渡	なし	贈与税
法人への無償譲渡	所得税	法人税

【9】空き家バンクに登録する

空き家を「空き家バンク」に登録して買手を探して売却する方法もあります。

「空き家バンク」とは、自治体が運営している不動産情報サイトのことで、空き家の売主と買主をマッチングさせることを目的としています。

「空き家バンク」には、通常不動産会社が取り扱わないような物件が掲載されていることがあるため、掘り出し物を探すために閲覧する人もいます。

運営している自治体の職員は、空き家や不動産の知識や経験がありませんし、内見や売買契約などに関わってくれるわけではありませんが、登録しておけば売却につながる可能性はあります。

「空き家バンク」を利用して売却する場合も、売主は「契約不適合責任」を負うことになりますので注意が必要です。

場合によっては不動産会社では売れないことがある

不動産会社に仲介を依頼して空き家になっている実家の売却を依頼したものの、なかなか買い手が現れないことがあります。

多くの不動産は、半年程度以内には購入希望者が現れて実際の売却交渉に進み、契約締結となることが多いのですが、半年以上も売却できない物件には「売れない原因」があるものです。

売れない物件の代表的な理由は、次の3つです。

売れない理由1：物件の条件が悪い

物件の条件が悪い場合は売れないことが多いものです。

この場合はいろいろなケースが考えられますが、主なものは次の通りです。

ケース1：築年数が古く、建物自体の程度が良くない

やはり中古住宅でも築年数が浅い物件ほど人気があります。古くなればなるほど建物や付帯設備・水回り設備などに不具合が発生する可能性が高くなるからです。

また、耐震性や風水害に耐えられるのかどうかも懸念材料となります。

ケース2：立地条件が悪く不便な場所にある、車のアクセス性が悪い

街なかの物件であれば、最寄りの駅やバス停から離れていると売れない原因となります。最寄りの駅やバス停から徒歩で5～15分圏内が目安になると言われています。

車での移動が当たり前の地域であっても、車でのアクセス性が著しく悪いような立地条件の中古住宅は敬遠されます。

ケース3：車の駐車スペースがない

車での移動が一般的な地域では、駐車スペースがないと致命的な売れない理由になります。地域によっては一軒に複数台の車があることも一般的なところもあります。

ケース4：周辺の環境が良くない

物件の近隣に「忌避施設」や「嫌悪施設」があると売れない原因となります。たとえば、近くに火葬場や刑務所、墓地などがあったりすると売れなくなることがあります。

また、買主によっては学校や保育園・幼稚園に近いことを好まない人もいます。

売れない理由2：売り出し価格が高い

売り出し価格が高い場合も買い手が現れにくいため売れない原因となります。

売り物件は不動産会社の査定に基づいて売り出し価格を決めることが一般的ですが、売主の意向によって売り出し価格が決まることもあります。

売主としては少しでも高く売りたいと思うため、相場よりも高い売り出し価格を付けて、買い手が現れるのを待ち、すこし値引きをして契約しようと考えるのですがなかなかうまくいきません。

買い手側は相場価格よりも高い物件は敬遠してしまうため、売れないということになるのです。

売れない理由3：不動産会社の対応が悪い

仲介を依頼している不動産会社に何らかの問題がある場合もあります。

不動産会社によって、得意な不動産の種類やエリアがあるため、物件がその不動産会社の不得意な種類やエリアの場合には売れない原因となります。

また、悪徳な不動産会社の場合は、売主の仲介料と買主の仲介料の両方を得るために、他の不動産会社からの問い合わせに対して「すでに買主が決まった」と回答して仲介を断る「囲い込み」をすることがあります。

このように、不動産会社に何らかの原因があって売れないこともありますので、他の不動産会社に相談したり、仲介の依頼先を変更したりすることも必要です。

売れない空き家の実家を売却したいなら、専門の買取業者に依頼するのがおすすめ

空き家になった実家の処分方法と売れない理由について解説してきましたが、最もおすすめしたい売却方法は、専門の買取業者に依頼することです。

物件を買い取ってリフォームして再販することを専門としていますので、基本的にどのような空き家であっても現状のままで、短期間で買い取ってくれます。

また、通常の不動産売買で売主が負うことになる「契約不適合責任」についても、特約によって「契約不適合責任」が免責されることも大きなメリットです。

売れない実家の空き家を処分する際の注意点

空き家となってしまった実家を処分する際には、いくつかの注意すべき点があります。

以下では、代表的な4つの注意点について説明します。

【1】むやみに解体しない

空き家を解体して更地にするためには、解体費用・廃材処理費用・整地費用などのまとまった費用が発生します。

空き家となった古家付きの土地よりは更地の方が売れる可能性が高くなることは間違いではありませんが、空き家のあるエリアの住宅需要や周辺環境などによってはなかなか買い手がつかないこともあります。

解体するための費用は木造建築で坪単価3～5万円程度ですので、少なくとも100万円の費用が発生しますが、それに見合う売却価格で売れるという保証はありません。

また、更地にすると「住宅用地の特例」が受けられなくなるため、固定資産税が高くなります。

【2】リフォームをしない

リフォームをすると査定額は高くなりますが、リフォーム費用を上乗せした売却価格で売れるかどうかは分かりません。

また、近年では古い家を安価に購入して、自分でリフォームやリノベーションをしたいという人が増えています。

費用をかけてリフォームをしても、リフォーム費用を上乗せしてしまうと「安く買いたい」というニーズや「自分でリノベーションしたい」というニーズを逃してしまうことになりかねません。

しかしながら、雨漏りなどがある場合は修理しておいた方が良いと思われます。

【3】複数人で相続した場合は全員の同意が必須

兄弟がいる場合は、その兄弟で実家を相続することになりますので、多くの場合実家は共有になりますので、兄弟のうちだれかが実家を処分したいと考えても、他の誰かが反対すると処分することができません。

兄弟の仲が良い場合は、とりあえず共有にしておくケースが多いのですが、後々トラブルが発生することがあり得るため、できるだけ早く共有状態を解消しておくことが必要です。

【4】税制優遇は期間内しか受けられない

不動産を売却すると、売却価格から売却のために要した経費を差し引いた「売却益」に対して所得税がかかります。

しかし、親が亡くなって空き家となった実家を相続した場合で、親が亡くなってから3年以内であれば「売却益」に対して3,000万円の控除を受けることができます。

空き家となっている実家を売却などによって処分する場合は、この「空き家の特例」が適用できる期間内に行うことが望ましいということです。

「空き家の特例」は、確定申告を行うことによって適用を受けることができ、その主な要件は次の通りとなっています。

買取業者なら売れない実家の空き家をスムーズに処分できる！

この記事では、親から相続した実家が空き家となったままになっているというような方のために、「売れない理由」と「処分する方法」について解説してきました。

いざ売るとなったらなるべく早く売りたいものですが、専門の買取業者であればスムーズに買い取ってもらうことができます。

多くの買取業者がありますので、複数の業者から見積もりを取って買取価格や条件を比較しながら進めると、数ヶ月程度で処分することができるでしょう。