無償譲渡物件とは？無償譲渡する方法やかかる税金を解説します

近年では、少子高齢化が進んだことにより空き家が増えています。

仮に相続などで空き家を手に入れたとしても、持て余してしまうことがあります。

空き家とは、全く利用していなくても、所有しているだけで固定資産税などの費用負担、管理義務が発生するものです。

そこで今回は、空き家など不要な不動産の無償譲渡について詳しく解説します。

そもそも無償譲渡とはどのような方法であるのか、無償譲渡先にはどういった候補があるのか、譲渡にまつわる課税やメリット・デメリット、注意点などについても説明しているため、「無償でもいいから不動産を手放したい」といった悩みを抱えている場合などに、ぜひ参考にしてみてください。

そもそも無償譲渡物件とは？

「無償譲渡物件」とは、「0円住宅」と呼ばれることもあり、無料で入手できる不動産物件のことです。

「譲渡」という名称ではあるものの、取引において対価が発生しないため、法律的には「贈与」に該当します。

所有している物件を無償譲渡する3つの方法

物件を無償譲渡するために、選べる方法とは以下3つの方法です。

ポータルサイトとして利用できる点において手軽さは「空き家バンク」に優位性があります。

しかしながらそれぞれの方法には一長一短があったり、当該不動産の所有者にとって必ずしもどの方法が適しているかについては事前には判明しません。

そこで以下からは、それぞれの物件無償譲渡の方法について、より詳しく解説します。

方法1：近隣住民や知人に譲渡する

近隣に住んでいる人であれば、自分の土地を明け渡すことで当人の土地面積を広げることができます。

所有する土地面積が広がることで、これまでできなかった新しい事業が開始できるかも知れません。

つまり近隣の相手とは、一般の住民だけではなく企業も対象となります。

同様に、近くに住む親戚や知人などを相手に譲渡することも考えられます。

近くに住んでいる人なのであれば、資材置き場や倉庫として土地を利用することが考えられるためです。

近隣の譲渡相手が見つかりづらい場合は、あらかじめその土地の自治会長などに相談を持ちかけてみたりする方法も効果的です。

方法2：不動産会社に譲渡する

不動産会社に対しても無償譲渡は可能であり、多くの場合中古物件とは更地化しないと買い取りに応じない業者も多い中、無償譲渡であれば引き取りに応じる可能性が高まる点がポイントです。

もし、更地で売り出した場合の価格が「取り壊し費用」を越えるのであれば、業者側が自ら建物を解体します。

このように、不動産業者への物件譲渡は、無償であることが鍵となります。

方法3：空き家バンクに登録する

空き家バンクとは、各自治体が運営する「空き家を手放したい人」と「空き家が欲しい人」を結びつけるマッチングサービスです。

物件を手放したい人は、当該地域の空き家バンクを検索し、そのサイト上に物件の情報を提供します。

同様のサービスは、各種不動産会社が運営していることもあります。

所有する物件を無償譲渡する場合にかかる税金

不動産とは、たとえ金銭を伴わない「無償譲渡」で手放したとしても、物件を手放した側が「売る側」、物件を入手する側が「買う側」とみなされ、税金が発生することがあります。

不動産の無償譲渡において、課税が発生するパターンは以下の4つです。

また、不動産の無償譲渡において発生する税金とは、以下の通りです。

さらに以下からは、不動産の無償譲渡が起きた際のそれぞれのケースについて詳しく解説します。

個人から個人

無償の譲渡であっても、個人から個人へ譲り渡される場合は、法的には「贈与」と扱われます。

無償譲渡において、不動産を手放す側は課税されません。

一方、不動産を無償譲渡される側は「買い主」となり、贈与税が発生します。

この贈与税額とは、「相続税評価額」に基づき算出されます。

ひとつの物件について無償での贈与の場合、買い主に贈与税が発生しているにも関わらず売り主にも所得税がかかると、「二重課税」となるという考え方に基づき、無償での売り主側には税金がかからないのです。

個人から法人

個人が「法人へ」無償譲渡を行う場合は、「個人対個人」の課税パターンと異なります。

本ケースでは、個人には「所得税」、法人には「法人税」が発生するのです。

まず不動産を「渡す」個人の側にかかる税金の仕組みは多少複雑であるため、表で解説します。

不動産を無償で譲渡する側に対する課税の考え方とは、以下の通りです。

無償譲渡の対象になる土地や建物は、時価も0円とみなされるものです。

しかしながら「税金の心配はしなくてもよい」と慢心せずに、「不動産鑑定士」による鑑定評価を取得したのちに、時価を算出しましょう。

「土地評価額」などはその後税務署に証拠書類として提出することがあるため、あらかじめ「鑑定評価書」を用意しておきましょう。

一方、無償で不動産の譲渡を受けた法人は、「受贈益」が発生すると考えられます。

受贈益とは「価値のあるものを無償で譲り受けた」際に得られる利益のことです。

こうして、「買い主側」である法人には受贈益について「法人税」が課せられるのです。

法人から個人

法人から個人へ不動産を無償譲渡するケースでは、法人には「法人税」、個人に「所得税」がかかります。

「不動産を無償で売る側」となる法人は「時価」で不動産を譲渡する、とみなされます。

この場合、「個人→法人」のケースと同様に、時価での売却をした法人の「売却益」に対して法人税がかかるのです。

また売却益が発生するのは、時価が「帳簿上の簿価」よりも高いケースのみです。

つまり、時価が「帳簿上の簿価」よりも低いケースでは無償譲渡を行っても法人側には税金がかかりません。

補足として、法人税とは「1年間の事業の利益」に課税されて計算されます。

つまり、本章で解説する譲渡関連で法人にとって「売却益」が発生したとしても、同年の損益がトータルで「赤字」となった場合には法人税自体が発生しません。

法人から個人への不動産無償譲渡において「買う側」とみなされる個人は、「価値のあるもの(不動産)を無償で譲り受けたことによる益」があり、この利益は「一時所得」とされます。

この所得に対し「所得税」が課税されます。

法人から法人

法人間において「不動産の無償譲渡」が行われた場合は、両者に「法人税」がかかります。

不動産を「無償で売る」法人は、時価で当該物件を売却したものとみなされます。

一方、不動産を買う側の法人は、「時価相当額の不動産を譲り受けた」とみなされるのです。

このため、不動産の譲渡を受けたことによりなんらかの利益が生じた場合、法人税が課されるのです。

所有している物件を無償譲渡するメリット

不動産とは、所有しているだけで何らかの費用が発生したり管理義務が存在するものです。

そこで、もし不動産を無償譲渡したのであれば、以下のようなメリットが得られます。

さらに以下からは、所有する物件を無償譲渡するメリットについてより詳しく解説します。

メリット1：継続的な費用負担から解放される

不動産とは所有しているだけで、毎年の固定資産税・都市計画税などの支払い義務が発生します。

もし不動産の将来的な活用予定がある場合であればまだしも、利用予定のない不動産であれば、持ち主には何のメリットもない中、所有しているだけで税金を支払い続けるという負担が永遠に続いてしまいます。

そのため、不動産の無償譲渡とは一見、財産を失っただけであり、売却益も得られないかのように見えながら、長期的な目線で見れば課税に関する多額の費用負担から解放されることを意味しており、経済的にはメリットといえるのです。

メリット2：維持管理の手間がかからなくなる

不動産とは所有しているだけで、持ち主に管理義務が生じます。

もし所有している建物が劣化し、屋根から瓦が落ちたり、壁が壊れたりした場合、端材が通行人に怪我をさせたり、交通の邪魔をするかもしれません。

所有する建物が、敷地の外部になんらかの被害を与えた場合、責任は所有者が問われることになります。

また土地とは放置していることで雑草が生い茂ってしまったり、何らかの生物がすみかとしてしまうことがあり、地域の安全や景観が脅かされる原因ともなりがちです。

適切に不動産の管理が行われていれば、管理責任が問われるトラブルは起こりづらいものです。

不動産の無償譲渡によって当該不動産の所有権を手放すことができれば、管理責任や管理の負担から解放されることになるのです。

メリット3：特定空き家に指定されるリスク

不動産とは日頃から利用されていないと、維持管理がされないことにより各所が劣化、状態が悪化し、自治体から「特定空き家」に指定されることがあります。

特定空き家とは、それ以上の放置により危険な事態や、周囲へ有害な事象を引き起こすことが懸念される空き家のことです。

もし、自分が所有している不動産が特定空き家に指定されると、建物および建物の付随物について悪化している場所を改善する義務が発生します。

所有している不動産が特定空き家に指定された場合、所有者は破損した箇所や、将来的に危険を及ぼすような状態である部分を修繕するために修繕費用などを自己負担で支払うことになります。

さらに、空き家の状態において危険度が高い場合、それなのにさらに放置を続けた場合などは、自治体から強制執行が発せられ、家屋が解体されることもあり、解体費用も所有者が負担することになるのです。

あるいは、警告を無視し続けることにより数十万円単位の過料が課せられることもあります。

また特定空き家に指定されることにより、「住宅用地の特例」のような固定資産税の優遇措置は受けられなくなります。

つまり、特定空き家の持ち主は固定資産税の負担額が高くなるのです。

それまでの減税措置の内容によっては、最大「6倍」の固定資産税がかけられることになることもあるのです。

そこで、無償譲渡により、将来的に特定空き家となる可能性がある物件を手放すことができれば、自分がさまざまなデメリットを持つ特定空き家を所有するリスクをなくすことができます。

メリット4：個人に譲渡する場合は税金がかからない

不動産会社などに仲介を依頼して、不動産の無償譲渡先を探してもらう場合は、仲介会社に対して仲介手数料が発生します。

仲介手数料とは成功報酬であるため、物件の買い手が見つからないのであれば発生することはありません。

しかしながら、不動産については個人間の無償譲渡であれば、渡す側には課税も含めた何らの支出も起こることがありません。

このメリットを活用して、個人間での不動産の無償譲渡は手軽に進めることが可能であるといえます。

所有している物件を無償譲渡するデメリット

不動産の無償譲渡においては、譲渡する側、される側どちらにもデメリットが存在します。

内容によっては片方だけに生じるデメリットとなることもあるものの、例えば以下のような点が挙げられます。

そこで以下からは、不動産の無償譲渡においてぜひ注意しておきたいデメリットについてより詳しく解説します。

デメリット1：貰い手を自力で探す必要がある

不動産の売却先を探す際、不動産会社と媒介契約を結ぶことが一般的とされています。

本契約によって、不動産仲介業者などが所有者にかわり販売活動を行います。

不動産会社とは不動産売買において一定の販路を確立しており、チラシやWebサイトを効果的に利用することで購入希望者に訴求するのです。

こうした販売管理費などは、不動産の売却が行われた際に得られる仲介手数料によって回収可能です。

しかしながら、不動産の譲渡とは成功報酬が捻出できないため不動産仲介業者には頼れず、不動産の譲り先を探すためにゼロから所有者自らがこうした販売活動を行わなければならず、大きな負担となります。

デメリット2：不動産譲渡に関する手続きを自分で行う必要がある

仮に不動産の無償譲渡が行われた場合、不動産の所有者が変わることに付随して、法的な手続きが必要となります。

不動産の処分を不動産会社に仲介させられないということは、不動産贈与の契約をはじめとして、引き渡しなどあらゆる手続きを自らが行わなければならないということです。

不動産会社を介した売買契約では、法律に適合した売買契約書など契約書面の調達だけでなく、引き渡し後に起こり得るトラブルなども考慮されたサービスを受けることが可能です。

しかしながら不動産の無償譲渡とは、「自己取引」となり仲介者に法的手続きを任せられません。

法律の知識があればまだしも、付け焼き刃の状態で素人が契約書などを作成した場合、書類上になんらかの不備が生じる可能性があります。

書類に不備があった場合、所有権移転登記などがスムーズにできない可能性があるのです。

そこで自己取引における書面の作成などについて、不動産取引専門の司法書士や行政書士などに相談するという手段を選ぶことは可能であるものの、相談料や依頼報酬といった費用負担が別途生じます。

不動産譲渡の詳細によって内容は変わるものの、例えば以下のような書面の調達、手続きが必要になります。

こうした費用や手間について、不動産を譲渡する側、受ける側のどちらが負担するのかといった交渉も不動産の無償譲渡においては行わなければなりません。

デメリット3：トラブルに発展する可能性がある

たとえ「無償の」不動産譲渡であっても、不動産についての詳細な情報などを譲渡する側とされる側でしっかり共有しておかないと、後々トラブルを招くかもしれません。

トラブルが起こる理由は、例えば不動産を譲渡する側が、とにかく不動産を手放したい気持ちが強いあまりに、詳細な不動産の瑕疵情報などを伝えずに譲渡してしまったりすることがあるためです。

そうした場合、不動産を譲渡された側は「このようなひどい建物の劣化があると事前に知っていたのであれば、譲渡を受け入れなかった」といったクレームを起こすかもしれません。

不動産とは譲渡にお金がかからなかったとしても、所有しているだけで費用がかかります。

その上、新たに手に入れた不動産についてより多額の出費をしなければ使い物にならないのだとしたら、不満に感じてもおかしくはありません。

不動産会社などを介した通常の不動産売買では、契約より前に現在の不動産の状態および法律上の規制がかかっているかどうかなど詳細な調査が行われます。

この調査結果に基づき、不動産の買い手に対して説明が行われます。

こうした調査、説明とは不動産仲介業において義務付けられているのです。

このように、無償譲渡という取引方法では不動産の中身について、お互い納得づくで譲渡に至るとは限りません。

不動産の無償譲渡であっても、当該不動産に法律上の制限があるかどうか、建物に不具合があるかどうかなどについては、譲渡先に詳細に伝えるべきです。

所有している不動産を譲渡する場合に注意すべき2つのこと

不動産の無償譲渡とは、注意すべき点やデメリットなどをひとつずつクリアしていけば気軽にやり取りが可能であり、簡単に不動産が手放せる方法であるように思えます。

しかしながら、仮に不動産の無償譲渡がスムーズに進んだ後であっても、不動産を譲渡した側がリスクを負うことがあります。

そこで、以下からは不動産の無償譲渡において気をつけるべき注意点2つについて、詳しく解説します。

注意点1：負担付贈与の場合は契約不適合責任を負う

不動産の無償譲渡とは法律上「贈与」に該当します。

この贈与を行う上で、「負担付贈与」を行う場合は、譲渡した側が「契約不適合責任」を負うことになるため注意してください。

負担付贈与とは、以下の意味を持ちます。

契約不適合責任とは、以下の意味を持ちます。

通常の贈与では、仮に不動産に瑕疵があったとしても、贈与者がきちんと瑕疵についての説明責任を果たしていたのであれば、無償でのやり取りであることも考慮され売主としての契約不適合責任を負わなくてもよいのです。

しかしながら、負担付贈与とは「完全な無償譲渡」とはみなされず、負担付贈与で不動産を譲った場合は、譲った側は契約不適合責任を負う決まりがあります。

もし負担付贈与において契約不適合責任を回避したいのであれば、受贈者に了解を得てから、「贈与契約書」に契約不適合責任を負わない旨の特約を含めなければなりません。

注意点2：書面によらない贈与契約は解除される場合がある

不動産の無償譲渡とは、個人間での譲渡であっても、書面における贈与契約を結ばなかったのであれば、あとから解除されることがあり、注意しなければなりません。

この契約解除とは民法第550条における「書面によらない贈与の解除」で定められており、本条においては「書面によらない贈与は、各当事者が解除をすることができる。ただし、履行の終わった部分については、この限りでない。」とされています。

このため、不動産の無償譲渡を書面にて契約しなかったのであれば、民法の規定に従って後から譲渡された側から契約を解除されても、何らの対策方法がないことになります。

したがって、不動産の無償譲渡においては、譲渡する相手が個人であっても、法人であっても、書面で贈与契約を結ぶべきです。

手間や費用をかけずに手放したいなら専門の買取業者に売却するのが賢明

無償譲渡をしてもよいと思えるほどの物件とは、何らかの訳ありであるケースが考えられます。

つまり不動産としての使い勝手が悪く、一般の販売方法や譲渡方法では譲る先が見つからない可能性が高いものです。

そうした場合、訳あり物件専門の買取業者であれば不動産を素早く買い取ってくれることがあります。

専門の買取業者に対し物件を売却するメリットは以下の通りさまざま存在します。

「誰も欲しがらないような物件」でも専門の買取業者が買い取りに応じる理由とは、「どんな物件でも利活用できる応用力を業者側が備えているため」です。

訳あり物件専門の買取業者とは、再利用が難しそうな物件でも、何らかの用途で使えるように改装するためのノウハウ・知識を経験として持っています。

例えば物件が地方に存在するのであれば、地域の特色を活かした古民家風カフェにリニューアルしたり、和風なシェアスペースとして運用することが可能です。

また、こうした新しく生まれ変わった物件に対する投資家やオーナーについての販路も持ち合わせており、あらゆるニーズに答えられます。

店舗やテナントといった「家賃収入」が見込めるような建物として不動産を生まれ変わらせることができれば、売却した側、新しく所有した側どちらも利益を得られるのです。

無償譲渡は案外手間や費用がかかる！負担なく手放したいなら専門の買取業者への売却を検討しよう！

今回は、不動産を無償譲渡する方法について解説しました。

不動産とは所持しているだけで固定資産税など費用負担が永続的に続いたり、管理義務が付帯します。

不動産の無償譲渡の方法はさまざまあり、個人や法人を相手にしたり、すぐに相手が見つからなければ空き家バンクのようなポータルサイトの利用も可能です。

不動産は無償譲渡できれば所有者が変わるため、あらゆる費用負担や管理義務から解放されることは大きなメリットといえます。

しかしながら、無償であったとしても不動産の譲り先を見つけることは素人には難しいことが多いものです。

また、不動産の所有者変更による手続きは複雑かつ専門的知識が必要であり、こちらも素人の知識では対応しきれないことがあります。

こうした不安材料をすべて打ち消し、簡単に不動産を手放せる方法は訳あり物件専門の買取業者に買い取りを依頼することです。

専門の買取業者の中には、無料で見積もり相談を請け負ったり、調査や売却まで数日で実現するといったスピード対応を売りにしているところも存在します。

もし不動産の売却が実現すれば、無償譲渡とは異なりまとまった売却益を手にすることも可能です。

そこで、仮に無償譲渡したいほどの不動産が手元にある場合、まずは気軽に訳あり物件専門の買取業者に無料相談してみてはいかがでしょうか。