古い家を売る8つの方法。スムーズに売却するコツや売れない時の対応策

相続などで古い家を手に入れるケースは年々増えています。

しかしながら、古い家はうまい活用事例などが少なく、手に余る存在と鳴ってしまうこともあります。

古い家を売却したくても、正攻法ではうまく行かないことも多いものです。

そこで今回は、古い家の売却や処分を考えた時にどうすべきかについて、売却方法や依頼先、事前に調査すべきことや売るためのコツなどについて詳しく解説します。

古い家の主な売却方法は主に8つある

古い家でも、下記のように売却方法は存在します。

さらに以下からは段落を分け、各売却方法について詳説します。

【1】古家を解体せずそのまま売る

古い家は、建物と土地を一緒にして売るという通常の販売方法ができます。

この方法が取れるケースは、古い家ではあるものの築年数が浅く、大きな破損などもない場合です。

通常の売却は手間もかかりにくく、現物を引き渡すだけなので初期費用などを負担する必要もありません。

一方、古い家の通常販売におけるデメリットは以下のように存在します。

瑕疵担保保険を付保してから売却する方法も

古い家には欠陥がつきものです。

古い家を売却する際に、当該物件における欠陥を売る側が伝えておかないと、瑕疵担保責任に問われることになります。

本件での瑕疵とは、本来の性能が発揮できないという欠陥のことです。

売却物件の欠陥を買う側に伝えられていなかったのであれば、告知義務違反となります。

告知義務違反によるペナルティには、そもそもの売買契約解消、売却価格の引き下げなどがあります。

このため古い家を売却する際に、瑕疵担保保険を付保するという方法も考えるべきです。

瑕疵担保保険には以下の意味があります。

瑕疵担保保険とは、物件を買い手に引き渡した後に破損箇所などの瑕疵が発見された場合に、瑕疵となる部分の補修費用について、その一部を保険金で賄うための保険

瑕疵担保保険のメリットは以下の通りです。

【2】古い家を解体し更地にしてから売る

古い家を売るという発想から離れ、更地にしてしまいそれを売るという方法もあります。

更地にはなにもなく、自由度が高くなるため一定の需要を喚起できる可能性があります。

デメリットは、更地にするための費用負担です。

特に解体工事など大掛かりな準備には不動産業者などとの相談がほぼ必須となります。

不動産業者によってはむしろ更地にしないほうがいい、といった判断ができるところがあるため、貪欲に相談に持ち込むべきです。

【3】古い家がおまけでついた土地として売る

古い家を売るという考えから発想を転換する方法はさらに存在します。

もう一つは、当該物件を売るという考え方ではなく、「古い家が付属した土地」として売るというものです。

売却対象を家ではなく土地としてアピールすれば、どうしても一定の面積の土地を必要とする層に訴求することができます。

家ありきで捉えてしまうと、解体したらいけないのか、とか気に入らない建物の造りだったらどうしよう、と買い手は考えてしまいます。

おまけ付き土地として古い家を売るメリットは以下の通りです。

一方、おまけ付き土地として古い家を売る際には以下のデメリットが存在します。

古い家をおまけとして取り扱い、販売する際にはこのメリット・デメリットを勘案してください。

【4】水回りの設備をリフォームしてから売却する

古い家売買の常識として、室内をリフォーム・リノベーションしてしまうことは悪手です。

その理由は、良かれと思って売り手が施したリフォームやリノベーションを買い手側が嫌がる可能性があるためです。

買い手とは、家が引き渡された後に自分で好みのリフォームなどを行うといった自由度の高さを求めます。

つまり無計画に室内リフォーム等を施してしまうと、改修費用すらまかなえなくなりがちであるということです。

一方、水回りのリフォーム・リノベーションについてはその限りではありません。

水回りとは、お手洗い、浴室を指します。

水回りのリフォーム、リノベーションには最低でも100万円単位の費用がかかることがあり、もし水回りに問題がある場合、買い手がリフォームなどを行うことは相当の負担になります。

このため、売り手が水回りのリフォームなどを事前に済ませていたのであれば良質な物件として付加価値を与えられ、好印象で売却できるのです。

【5】任意売却をする

任意売却とは、住宅ローンが使えなかったり、以後の支払い能力もなさそうな方が利用する売却方法です。

任意売却の流れは以下の通りです。

一方、任意売却には以下のようなデメリットがあるため、自分の物件の性質と照らし合わせて売却の判断をすべきです。

【6】隣地の住民に売却する

古い家でも、隣地の住民であれば以前から欲しがっているケースが考えられます。

それは例えば、古い家としての利用ではなく、駐車場など必要なスペースを確保したいからというニーズに基づくものです。

こういった場合、売却価格は当初の指定額から買う側の整地費用など負担分を差し引いた額となることが多いです。

【7】賃貸として活用する

古い家および土地所有者が把握していないだけで、当該地域に賃貸住宅としての需要が高いケースがあり、この場合は古い家でも賃貸として利用できる可能性が十分にあります。

例えば、処分しようとしている物件の近くに幼稚園、保育園、学校といった教育機関が存在する場合です。

この場合、子どもの成長に伴い転居先を探している家庭が賃貸住宅を探していることがあり、大いに需要があるといえます。

仮にもとの家の所有者にとって思い入れがある物件である場合なども、子どもを持った家庭であれば丁寧に利用しようとすることが多く、交渉がスムーズに進みやすくなります。

【8】リースバックを利用して住み続ける

リースバックとは、自分の物件を不動産会社などに買い取らせてから賃貸契約を結んで、借り物とする方法です。

賃貸物件に済むことになるため、住み続けるには賃料が発生します。

家を処分したいものの、住み続けることは可能であるためすぐに引越し先をみつけなくてもよいというメリットがあります。

一方、リースバックのデメリットは以下の通りです。

リースバックについてはメリットとデメリットを天秤にかけた、適切な判断が求められます。

古い家を売る時はどこに依頼すればいいの？古い家を売る5つの手段

古い家を売却したい場合、とれる手段として以下の5つが考えられます。

それぞれについて、以下段落から詳しく解説します。

手段1：不動産会社に仲介を依頼する

古い家の販売を取り扱う不動産会社が存在し、彼らに販売の仲介を依頼する方法があります。

しかしながら、古い家とは価値が低く見積もられることがあり、買い叩かれることもあります。

そのため仲介手数料なども法定額の最上限を請求されることがあり、こうした点はデメリットです。

一方、仲介業者は古い家の販売に関わる販促活動といった行為を彼らの責任、負担で展開するため、売り手側はなにもしなくてよいというメリットも存在します。

手段2：不動産会社に買取を依頼する

仲介を任せるのではなく、不動産会社に物件を直接買い取ってもらう手段もあります。

方法としては、古い家などの買い取りを求めている業者へ依頼するというものであり、広告費用などをかけて集客する必要がないことがメリットです。

同様に、直接の買い取りであるため換金性が早いことも特徴です。

直接の買い取りを引き受ける業者は、活用や再販売といったノウハウに長けており、専門的な知識を有しているため、古い家のような価値が低く見積もられがちな物件の買い取りにも対応しているケースが多くなります。

一方、直接買い取りのデメリットは以下です。

割り引かれる金額は、物件の元の値段により大きく変動します。

売却金額に相当の納得ができない場合は、直接売買は検討し直すべきです。

手段3：専門の買取業者に依頼する

不動産業者の中には、古い家専門の買取業者が存在します。

そのため古い家であれば、古い家の売買が得意な業者に依頼するという手段を取ることが可能です。

古い家の売買が得意な築古戸建て専門・訳あり不動産専門業者は、下記のような物件の売買を得意としています。

専門業者は、古い家売買にあたってのノウハウや販路をあらかじめ持っているため、問題がある物件でも対応可能となっています。

手段4：オークションで売却する

ネットの普及に伴い、オークションサイトが台頭しています。

その中では、不動産を取り扱うオークションサイトも増えてきました。

そのため、古い家でもオークションに出せば売却できる可能性があります。

オークションにおける、不動産売買の流れは以下の通りです。

メリットとしては、入札競争になった場合に価格が高騰する可能性があるというものです。

しかしながらオークションには、下記デメリットも存在します。

手段5：空き家バンクに登録する

売ろうとしている古い家に誰も住んでいない場合、空き家バンクに登録して売却の時を待つ方法があります。

空き家バンクとは、以下の性質を持っています。

これらメリットとデメリットを勘案してから、空き家バンクを利用してください。

不動産会社に依頼しても買い取ってもらえない場合は専門の買取業者に依頼するのが一番おすすめ

古い家を売る際に確認しておくべき7つのこと

実際に古い家を売りたいと思った場合に、最低限確認しておくべき以下7つの項目について解説します。

事前に各項目を確かめておくことで、以後の交渉を有利に進められます。

【1】再建不可物件かどうか

相当の古い家である場合、再建築不可物件の条件に当てはまってしまう場合があります。

再建築不可物件とは下記の意味を持ちます。

建設当初は建築基準法に適合していたものの、現行の建築基準法の条件を満たせず、リフォームやリノベーションができないことがある物件

物件が再建築不可となってしまう理由は、建築基準法の改正が頻繁に行われているためです。

同様に、既存不適格建築物であるかどうかのチェックも必要です。

既存不適格建築物とは以下の意味を持ちます。

容積率・建蔽率が現在の基準に適合しない物件(例：土地のサイズに比較して、建設された物件の体積が大きすぎる場合など)

再建築不可物件や既存不適格建築物は、買い手からの評価も低くなりがちです。

どのように売るべきかが左右されるため、事前チェックが特に必要です。

【2】依頼予定の業者は古い家の売却に精通しているか

特に仲介売却で古い家を処分する場合、仲介を依頼する業者が古い家のような問題がある物件について専門的知識を有しているかどうかも事前に調べる必要があります。

このステップを踏まないと、売り主の見えない場所で適正価格での取引がなされない可能性があります。

そのため事前に専門業者をいくつかピックアップし、各社に査定を依頼するなどしてノウハウや専門知識の所有について見定めておきましょう。

【3】契約時に買主に伝えていない不具合はないか

古い家販売の際は、当該物件に不具合がないかをチェックしてください。

このステップを踏まないと、売却後に買い手側から損害賠償請求をされてしまう可能性があるためです。

損害賠償請求が行われるのは、契約不適合責任に基づきます。

契約不適合責任とは、売却物件の売買について、契約時に売り手側から家の不具合(害虫被害・埋蔵物等)についてつまびらかに説明していないといけないということです。

各種不具合は、契約書面にて明らかにする必要があります。

【4】売却相場はどれぐらいか

古い家は、築年数により売却相場が異なります。

このため、業者などに法外な額で取り扱われないよう、事前に自分の物件についての売却相場を調べておいてください。

また家の不具合などを事前に補修する必要があり、売却額で補填するつもりである場合などは、その目算が外れてしまうほどの価格となってしまい、実費負担が増えてしまう可能性もあります。

売却相場を知っておくことで、売却前後のリスクを最小限に留めることができるのです。

【5】土地の境界線ははっきりしているか

古い家を売却する場合でも、その土地の境界線については把握すべきです。

境界線を把握すべきである理由は、土地の大きさに最終的な売却額が左右されるためです。

売却を予定した近年に、周囲で建築などが行われている場合は同時に確定測量が行われている可能性が高く、改めて測量をしなくていいケースもあります。

しかしながら家が古ければ古いほど、隣接地帯も同様であり境界線が曖昧化している場合が考えられます。

これは後から建設された宅地などが、本来の境界線を越えてしまっているなどの事案により起こり得ることです。

境界線が不明な場合は、不動産会社に相談するなどして測量を実行してください。

測量には隣人の立ち会い、行政担当者の立ち会いも必要になり、事前に対応しておかねば、期限を過ぎてしまうなどの契約不履行となる可能性があります。

【6】建物の建設時期は1981年より後か

売却しようとしている古い家の建設時期が1981年以前か、以後かの調べは重要です。

その理由は、1981年以前に建設された家は旧耐震基準による「震度5」程度の耐震想定しかされておらず、以後の新耐震基準による「震度6強」に耐えられる建築物よりも耐久力が低い可能性があるためです。

現代の耐震基準を満たせていない家屋は、市場価値が大きく下がります。

一方、旧耐震基準の家屋であっても耐震補強を施していたり、耐震診断で一定の基準をクリアしていれば耐震面でも問題ない扱いをされることがあります。

このため、耐震補強の証明や診断証明書などは確保しておいてください。

【7】補助金制度は利用できるか

古い家が存在する場所は、各自治体の補助金制度に適合している可能性があります。

補助金制度を利用すると、解体や耐震リフォームを実施する際に助成を受けることができ、市場価値があがります。

補助金制度には定員が設けられることが一般的なので、事前に各自治体に問い合わせてみてください。

古い家をスムーズに売るためのコツ

もし古い家を売りに出したい場合でも、手段を選べば適正価格で販売できる可能性があります。

古い家を売るときのコツは以下のようになっています。

以下からは、各項目について詳細に解説します。

コツ1：相場よりも値段を下げて売り出す

古い家の販売とはいえ、物品の販売と方法論は変わりありません。

そのため、もし売れ行きが危ういと感じられたのであれば、相場とされる価格よりも値下げして売る手段が効果的です。

このときの思考モードとしては、物件の処分を軸に据え、少しでも利益が出たのであれば成功であるという達成目標を持つことがおすすめです。

仲介業者などと相談できるのであれば、他物件と査定額を比較したり、思い切って数百万円単位で値下げをするなどを検討しましょう。

コツ2：再建築不可物件や既存不適格物件は、はじめから専門の買取業者に買い取ってもらう

再建築不可物件や既存不適格建築物は、改築などに制限がかけられるため買い手からの人気が非常に低いです。

その物件が再建築不可であるとか、既存不適格建築物であるかといった基準は、頻繁に改正される建築基準法に基づいて決定されます。

そのため、再建築不可物件や既存不適格建築物に自分の物件が当てはまる場合は、試しに仲介売却などで様子を伺ってみてから、反応が悪ければ専門買取業者に直接買い取ってもらうべきです。

コツ3：家財は事前に処分する

古い家には、家財が残っていることがあります。

古い家を売る際に家財が残った状態だと、不動産業者は取り扱いをやめてしまうことが多くなりがちです。

また、解体などをしたくても、解体工事会社とは産業廃棄物の処理のみを担当し、一般廃棄物については担当できずに解体自体が行えないこともあります。

いずれの方法を選ぶ場合でも、家財道具は売る家の中に一切残さないほうがすべての進行が進みやすくなります。

なにをやっても売れない古い家を売るための対応策

記事を参考に、直接販売や仲介に古い家を出したものの、売れないケースがあるかも知れません。

そんなときのために、どうしても古い家が売れない場合にとるべき以下の対策について解説します。

各項目についてさらに詳説するため、物件が売れない場合の参考にしてください。

その1：値下げをする

仮に仲介業者などを介して古い家を売りに出した場合でも、価格設定が適正でない場合があります。

同程度の古さの家が、自分の家よりも安く売られている場合などは、思い切って値下げをしなければ売れません。

もし、売りに出してから数ヶ月が経過しても問い合わせすらない場合などは、値下げを検討しましょう。

値段が安いというだけで、買い手の目に留まる確率はアップします。

その2：更地にする

「古い家を売る」という発想を転換して、更地にしてしまい、土地としての魅力を高める方法もあります。

更地には何も建造されていないため、古い家がある状態よりも扱いやすく、評価が高まることがあり、価格としてもより上がる可能性があるのです。

もちろん、土地を更地にするには古い家の取り壊しが必要であり費用がかかります。

不動産会社の仲介がある場合はまず更地にするかどうかの相談をしてみて、業者側が買い取りに応じるなど選択肢を示すことがあるので、そういった選択肢と勘案して更地にするかどうかを検討してください。

その3：依頼する業者を変える

古い家とは、新しめの物件よりも後回しの案件として不動産業者に扱われてしまうことがあります。

これは古い家の売却価格が低く、実利に見合わないためです。

もし担当の不動産会社に対して、後回しにされているような感触を得た場合は、業者を変えてみましょう。

不動産会社を変えただけで問い合わせが急増し、買い取りにつながったというケースもあります。

その4：不動産会社ではなく専門の買取業者に依頼する

古い家は値段が下がりがちであるため、不動産市場でも敬遠されがちであるという解説をしました。

しかしながら、「古い家市場」専門の業者も存在します。

そういった業者に直接の買い取りを依頼すれば、意外とスムーズに売却できる可能性があります。

古い家の売却に関するよくある質問

以下からは、もし古い家の売却に関わらなければならなくなった場合などによく起こりがちな疑問について質問形式で回答します。

どうしても売れない古い家を売りたいなら、専門の買取業者に相談しよう！

今回は古い家を売るためのノウハウを解説しました。

手段を問わなければ、たとえ地方でも解体や寄付処分などによりスピード感を持って家屋を手放すことも可能です。

一方、不動産とは特殊な市場であり、専門的な知識やノウハウを要します。

このためもしどうしても古い家が売れないといった悩みを抱えている場合は、古い家のような売りづらい家でも売買できる能力を持った、専門業者に相談してみることをおすすめします。