古い家にも固定資産税がかかるのはなぜ？保有と売却ならどちらがお得？

古い家でとっくに耐用年数も過ぎているのに、いつまでも「固定資産税」はかかり続けます。

一体どういうことなのでしょうか？

今回は、このような疑問にお答えして、古い家にも「固定資産税」がかかり続けるのはなぜなのか、古い家にかかる「固定資産税」の調べ方・「固定資産税」が上がるケース・「固定資産税」の軽減措置、古い家を持ち続けるとかかる税金や費用、そして保有と売却のどちらがお得なのかなどについて詳しく解説します。

古い家でも固定資産税がかかるのはなぜ？

家屋の「固定資産税」は次の式で求められ、「課税標準額」として「固定資産税評価額」が用いられます。

まず、「固定資産税評価額」は「再建築価格」に「経年減点補正率」を掛けて求められますが、「経年減点補正率」は一定年数を経過した後は0.2に据え置かれるため、耐用年数を過ぎた古い家でも「固定資産税評価額」が算出されて「固定資産税」が課税されます。

再建築価格	評価対象の家屋と全く同一のものを評価の時点においてその場所に新築する場合に必要な建築費用
経年減点補正率	家屋の建築後の年月の経過によって生じる損耗の状況による減価残存をあらわした率

「固定資産税評価額」は、3年毎に行われる評価替えによって見直しが行われますので、建築費用の上昇が激しいときには「固定資産税評価額」が上がることもあります。

しかし、評価替え後の「固定資産税評価額」が評価替え前の「固定資産税評価額」を上回る場合には、原則として評価替え前の「固定資産税評価額」に据え置くことになっています。

一方、「固定資産税」の税率は標準税率が1.4%ですが、市町村の条例で独自に決めることができるようになっていますので、自治体によって異なる場合があります。

都市計画税が発生する場合も

古い家が建っている地域が市街化調整区域の場合は、「固定資産税」とは別に「都市計画税」が課税されます。

「都市計画税」は、都市計画事業や土地区画整理事業に充てるために課税される市町村税で、次の計算式で求められます。

「都市計画税」の税率は上限税率が0.3%ですので、この税率を上回ることはありません。

ただし、課税標準額が一定金額未満であれば固定資産税は非課税となる

通常、土地や家屋・償却資産などの固定資産には「固定資産税」が課税されますが、固定資産の「課税標準額」が一定金額未満の場合には非課税となります。

このように、ある一定金額未満の「課税標準額」に対しては課税しない場合の一定金額のことを「免税点」といいます。

「固定資産税」の場合は、同一の市町村内の同一の者が所有する土地や家屋・償却資産のそれぞれの「課税標準額」の合計が下記の金額未満の場合は、「固定資産税」は非課税となります。

「課税標準額」が「免税点」未満の土地や家屋は、「都市計画税」も非課税となります。

古い家にかかる固定資産税の2つの調べ方

古い家にかかる「固定資産税」の調べ方には、次の2つの方法があります。

「課税標準額」が「免税点」未満の土地や家屋は、「都市計画税」も非課税となります。

古い家にかかる固定資産税の2つの調べ方

古い家にかかる「固定資産税」の調べ方には、次の2つの方法があります。

それぞれについて、以下で説明します。

＜1＞納税通知書を確認する

「固定資産税」の納税義務者は、毎年1月1日の時点において市町村の固定資産課税台帳に所有者として登録されている者です。

納税義務者である所有者には、毎年4～6月ごろに納税通知書と納付書が送付されてきますので、この納税通知書を見ることによって「固定資産税」の年税額や第1期～第4期の4回に分けて納付する際の納期限と税額を確認することができます。

もし「都市計画税」が課税される場合は、「都市計画税」を含めた年税額などを確認することができます。

＜2＞計算して求める

「固定資産税」は、次の式で計算して求めることができます。

課税明細書の課税標準額を確認する

「課税標準額」は、納税通知書と同時に送付されてくる「課税明細書」の「固定資産税当該年度課税標準額」の欄に記載されています。

固定資産課税台帳を閲覧する

「課税標準額」は、市町村の担当課で固定資産課税台帳を閲覧することによって確認することができ、必要な場合は記載事項の証明書を交付してもらうことができます。

ただし、閲覧できるのは、納税義務者本人と同居の家族、納税義務者から委任を受けた代理人、借地人・借家人、訴訟関係人のみに限られます。

閲覧や証明書の交付の際には、本人確認書類による本人確認と手数料が必要となります。

古い家でも固定資産税が上がるケースがある

古い家でも「固定資産税」が上がることがありますが、それは次の4ケースです。

以下では、それぞれ順に説明します。

固定資産税が上がるケース1：評価替えがあった場合

「固定資産税」の計算式は次の通りですが、式からもわかるように「固定資産税評価額」が税額に影響します。

この「固定資産税評価額」は3年ごとに評価の見直し（「評価替え」といいます）を行っており、これは不動産取引の変化などによる資産価格の変動を反映させるために行います。

古い家が建っているエリアの不動産取引が活発化するなどによって地価が上がると、それが「固定資産税評価額」に反映されて「固定資産税」が上がることになります。

固定資産税が上がるケース2：建物をリノベーションした場合

建物をリノベーションすることによって「固定資産税」が上がることがあります。

「固定資産税」が上がる代表的なリノベーションは次のような場合です。

【1】増改築によって床面積が増える場合

増改築などのリノベーションによって床面積が増えると家屋の価値が上がるため「固定資産税」も上がります。

たとえば、新しい部屋や2階、ガレージなどを増築する場合は、建築確認申請と不動産登記が必要となりますので「固定資産税評価額」が高くなり「固定資産税」が上がります。

【2】主要構造部に関わる大幅なリノベーションを実施した場合

家屋の柱や壁などの主要構造部の大幅なリノベーションを行う場合も、住宅性能が大きく変わるため「固定資産税」が上がります。

主要構造部だけを残した大幅なスケルトンリノベーションやフルリノベーションの場合も「固定資産税」が上がります。

いずれの場合も、建築確認申請と不動産登記が必要となるため「固定資産税評価額」が高くなり、結果として「固定資産税」が上がります。

【3】リノベーションによって住居の用途が変わる場合

リノベーションによって、住宅を店舗や事務所などに用途変更する場合も「固定資産税」が上がります。

これは「住宅用地の特例」が適用されなくなって、「課税標準額」が1/6または1/3になる軽減措置を受けられないため「固定資産税」が上がるのです。

固定資産税が上がるケース3：特定空き家に指定された場合

古い家が空き家になっていて、適切な管理が行われずに放置され続けると「特定空き家」に指定される場合があり、その後もさらに放置し続けると「固定資産税」が最大6倍になってしまいます。

「特定空き家」に指定されるのは、次のいずれかに該当する場合です。

「特定空き家」に指定されると、まず「助言・指導」が行われて、それでも改善されない場合は「勧告」が行われ「住宅用地の特例」が適用されなくなります。

その結果、翌年以降の「固定資産税」は大幅に増加して最大6倍になってしまいます。

その後も改善せずに放置し続けると「命令」が行われて50万円以下の罰金が科され、最終的には自治体が「行政代執行」を行って、その費用が請求されることになります。

特定空き家に指定されないための対策

従来は、住む予定のない古い家であっても、家が建っていれば「住宅用地の特例」が適用されるため、「固定資産税」を安くするために古い家を残しているケースがありました。

しかし、「特定空き家」に指定されると「住宅用地の特例」は適用されなくなりますので、固定資産税対策として古い家を残す意味はなくなってきています。

そこで、古い家が「特定空き家」に指定されないようにするための対策を3つ紹介します。

【1】古い家を解体して土地活用する

解体費用がかかりますが、古い家を解体して更地にして駐車場を経営するなどによって収益を上げる土地活用ができるようになります。

立地条件などにもよりますが、解体費用を回収した後は長期的な安定収入になります。

【2】古い家を売却する

使用する予定もなく、自分で駐車場などを経営することもできない場合は、売却することも一つの方法です。

一般の不動産会社の仲介による売却と専門の買取業者による買取があります。

専門の買取業者による買取は、相場よりも安い買取金額になってしまいますが、「固定資産税」や維持管理費の負担がなくなることを考えるとベターな選択肢となるでしょう。

【3】古い家を賃貸として貸し出す

古い家であっても、まだまだ居住できるのであれば、賃貸で貸し出すこともできます。

近年はニーズが多様化していますので、古い家を好む人などが借りる可能性があります。

この場合は、まずはそのエリアの不動産会社などに相談してみると良いでしょう。

固定資産税が上がるケース4：更地にした場合

空き家を解体して土地だけの更地にすると「住宅用地の特例」による減免措置が適用されなくなりますので、「固定資産税」が最大6倍になります。

古い家に適用される固定資産税の軽減措置

古い家であっても、その土地は住宅用の土地ですから「住宅用地の特例」という軽減措置が適用されます。

具体的には次の表のようになっており、住宅1戸について200m²までの土地の「課税標準額」は1/6に減額され、200m²を超える部分の土地の「課税標準額」は1/3に軽減されます。

住宅用地の種類	軽減措置
小規模住宅用地（200m2までの部分）	「課税標準額」を1/6に軽減
一般住宅用地（200m2を超える部分）	「課税標準額」を1/3に軽減

この「住宅用地の特例」は、家屋を取り壊して更地にした場合には適用されなくなりますが、一定の要件を満たす場合（建て替えのために取り壊すなど）は、申告をすることによってこの軽減措置の適用が継続されます。

古い家を取得・維持する際にかかる固定資産税以外の税金

「固定資産税」以外にも、古い家を取得したり維持したりする際にかかる税金があり、それは次の通りです。

これらの中で、取得時にかかる税金は【2】不動産取得税、【3】印紙税、【4】消費税、【5】相続税、【6】登録免許税で、維持するためにかかる税金は【1】都市計画税です。

以下では、それぞれについて詳しく説明します。

【1】都市計画税

「都市計画税」は、都市計画事業や土地区画整理事業に充てるために、市街化調整区域内の不動産に課税される市町村税で、「固定資産税」と同様に毎年1月1日における所有者に対して次の計算式で算出された税額が課税されます。

具体的な税率は各市町村の条例で決められますが、上限税率は0.3%となっています。

また、「固定資産税」と同様に住宅用の土地には「住宅用地の特例」が適用されますので、住宅1戸について200m²までの土地の「課税標準額」は1/3に、200m²を超える部分の土地の「課税標準額」は2/3に軽減されます。

住宅用地の種類	軽減措置
小規模住宅用地（200m2までの部分）	「課税標準額」を1/3に軽減
一般住宅用地（200m2を超える部分）	「課税標準額」を2/3に軽減

【2】不動産取得税

「不動産取得税」は、土地や家屋などの不動産を売買や贈与などによって取得した場合や、家屋を新築したり所有している家屋を増設したりした場合に課税される都道府県税です。

「不動産取得税」は、原則として次の計算式によって算出されます。

税率は不動産の種類によって異なり、要件を満足すれば「控除額」が適用されます。

不動産の種類	不動産取得税
土地	（「固定資産税評価額」×1/2×3%）－「控除額」 ※「1/2」は2024年3月31日までの軽減措置
新築家屋（住宅）	（「固定資産税評価額」－1,200万円）×3%
新築家屋（認定長期優良住宅）	（「固定資産税評価額」－1,300万円）×3%
中古家屋（住宅）	（「固定資産税評価額」－「控除額」）×3%

土地の「控除額」は、次のいずれか多い方の金額となります。

新築家屋の「控除額」は、一般の住宅で1,200万円、認定長期優良住宅で1,300万円です。

中古家屋の「控除額」は、中古住宅の築年数や自治体によって異なります。

【3】印紙税

「印紙税」は、印紙税法によって課税文書を作成する際に課税され、収入印紙を貼りつけて消印します。

不動産の取引においては、不動産売買契約書や代金の領収書などが課税文書に該当しますので、所定の金額の収入印紙を貼って消印をします。

【4】消費税

不動産取引の場合も、家屋の購入代金や仲介手数料に税率10%の「消費税」がかかります。

ただし、土地は消費されないため、土地の購入代金には消費税はかかりません。

【5】相続税

「相続税」は、相続や遺贈によって取得した財産などの合計額が「基礎控除額」を超える場合に、その超える部分に対して課税されます。

「相続税」の課税対象となる財産には、不動産（土地や建物など）、金融財産（現金や預貯金など）、その他財産（自動車や家具など）があり、課税対象とならない財産には、祭祀承継されるもの（墓地や仏壇など）、死亡保険金、死亡退職金があります。

「相続税」の「基礎控除額」は、次の計算式で求められます。

たとえば、法定相続人が3人の場合は、「基礎控除額」は4,800万円となりますので、課税対象となる財産の合計額が4,800万円を超えない場合は、相続税は発生しません。

また、相続税が発生しない場合は申告する必要もありません。

なお、「相続税」の申告と納税は、被相続人が亡くなったことを知った日の翌日から10か月以内に行う必要があります。

【6】登録免許税

「登録免許税」は、土地や家屋などの不動産の所有権保存登記や所有権移転登記をするときに納付する税金です。

所有権保存登記は家屋を新築したとき、所有権移転登記は売買、贈与、相続などによって土地や家屋の所有権が移動するときに行う必要があります。

「登録免許税」は、次の計算式によって算出されます。

「登録免許税」の税率は、登記の内容によって異なり、次の通りとなっています。

登記の内容		税率
土地	売買	1000分の20
	贈与	1000分の20
	相続	1000分の4
家屋	所有権の保存	1000分の4
	売買	1000分の20
	贈与	1000分の20
	相続	1000分の4

古い家を持ち続ける場合にかかる主な費用

これまでの説明で、古い家を持ち続けると「固定資産税」やその他の税金がかかることがわかりましたが、その他にも次のような費用がかかります。

光熱費

古い家で空き家であっても光熱費がかかります。

電気料金や水道料金は「基本料金＋従量料金」で計算されますので、契約している限り基本料金がかかり続けます。

一般的に、電気の基本料金は40Aで1,200円程度、50Aで1,500円程度、水道の基本料金は水道管の口径が13mmで1,000円程度です。

保険料

古い家で空き家であっても、火災や自然災害に遭うおそれがありますので、火災保険に加入しておく必要があり、その費用が発生します。

火災保険という名前であっても、火災だけではなく消防活動による水漏れ、風水害、給排水設備事故による水漏れ、家財の損害などが保証範囲に含まれるものもあります。

ただし、火災保険によっては、空き家は保険対象外となっているケースもありますので、事前に確認が必要です。

また、地域によっては地震保険への加入が必要な場合もあります。

維持管理費

その他の費用として、草刈りや庭木の剪定、掃除などにかかる費用、修繕費、交通費などの維持管理費がかかります。

定期的に発生する費用と必要な都度発生する費用とに分かれますが、必ず何らかの費用がかかることになります。

売る？持ち続ける？古い家の保有と売却ならどちらがお得？

古い家を売ってしまうか、このまま持ち続けるか、は非常に悩ましい問題なので判断に迷うことと思います。

そこで、一つの考え方として次の2つの判断基準を紹介します。

田舎にある古い家は売却する

田舎に古い家がある場合は、売却することを検討すべきです。

家を保有する目的は、自分が住むか賃貸経営をして賃料収入を得るかの2つに大別できます。

もし、自分自身が田舎暮らしを考えていて将来転居する予定がある場合は保有し続けても構わないでしょう。

しかし、そうでない場合、田舎はアクセスが悪く働き先となる企業の数も少ないので、賃貸経営による賃貸収入は期待できません。

むしろ、早く売却して「固定資産税」や「都市計画税」・光熱費・保険料・維持管理費などの負担を軽減することを考えるべきです。

また、売却によっていくらかの一時収入も得られると考えられます。

立地条件がいい古い家は保有する

一方、古い家でも立地条件の良い都会や今後発展が期待できる新興住宅エリアなどにある場合は、保有しておいた方が良いでしょう。

リノベーションなどを行って自分自身が居住するのも良いでしょうし、賃貸経営をすることも可能です。

また、将来的に家屋や土地が不要になって売却する際も、立地条件が良ければ適切な条件で売却することが可能です。

迷ったら売却するのがおすすめ！古い家の売却方法

それでも、古い家を売却するか保有し続けるかに迷った場合は、次のいずれかの方法で売却することをおすすめします。

現時点で、具体的な使用目的がありかつ立地条件が良いのであれば、保有し続ける意味はありますが、そうでない場合は今後もずるずると保有し続けることになると考えられるからです。

そこで、おすすめしたい古い家の売却方法は、次の2つです。

以下では、それぞれについて詳しく解説しますので、古い家の現状などを考慮しながら自分の納得できる方法での売却を具体的に検討してみましょう

【1】不動産仲介に依頼する

古い家の売却方法としてすぐに思い浮かぶのは、不動産会社に仲介を依頼することです。

不動産会社にも得意な地域や物件などがありますので、複数の不動産会社に査定を依頼してより高額で売却してくれる不動産会社を選ぶ必要があります。

古い家が居住可能かどうかによって、「中古住宅」として売却するか、「古い家付きの土地」として売却するか、「古い家を解体した更地」として売却するかを決めます。

この判断は、不動産会社から査定結果を聞く際に相談しながら検討すれば良いでしょう。

「中古住宅」として売却する場合は「契約適合責任」を負うことになりますので、雨漏りやシロアリ被害が発生している場合は修繕をしたうえで売り出す必要があります。

また、住むことができない「古い家付きの土地」の場合は「契約適合責任」を免責とすることを契約書に明記しておく必要があります。

なお、不動産会社に仲介を依頼して売買が成立した場合は、「宅地建物取引業法」によって定められた、下表の仲介手数料を支払う必要があります。

不動産の売買価格	仲介手数料の金額の上限
200万円以下	「売買価格」×5%＋消費税
200万円超～400万円以下	「売買価格」×4%+2万円＋消費税
400万円超	「売買価格」×3%+6万円＋消費税

【2】専門の買取業者に依頼する

古い家を専門の買取業者に依頼して買い取ってもらう方法もあります。

専門の買取業者であれば、古い家の程度や土地の状態などに関係なく、現状のままで1週間～1ヶ月程度の短期間で買い取ってくれます。

通常であれば古い家を売却する場合は、売主は「契約不適合責任」を負うことになりますが、専門の買取業者はリフォームを行って再販することを前提として購入しますので、特約によって「契約不適合責任」が免責されます。

古い家でも固定資産税はかかる！古い家が田舎にある場合は売却するのがお得！

この記事では、古い家を持ち続けるとかかる「固定資産税」などの税金や費用について詳しく解説し、古い家を売却した方が良いのか保有し続けるのが良いのかについて考察しました。

その結果、田舎の古い家は売却した方が良いのに対して、立地条件が良い場合は保有しておいた方が良いという判断基準を示しましたが、立地条件が良い場合であっても実際に利用できなければ、結果的に「固定資産税」や維持管理費などがかかり続けることになります。

したがって、古い家の具体的な活用方法がない場合は、将来の「固定資産税」や維持管理費などの支出を減らし、売却による一時金を得ることができる売却をおすすめします。

そして、売却する専門の買取業者に依頼すれば、手間も費用もかからず短期間で売却することができます。