そもそも共有持分は譲渡できるの？譲渡方法やかかる費用を詳しく解説

共有持分の不動産とは、名義人が複数存在するなどの複雑な特性から、譲渡がスムーズにはいかないといったイメージが抱かれがちです。

しかしながら、共有持分の不動産であっても売却や贈与といった処分・譲渡方法が存在します。

また世間には、そういった特殊な物件を専門とする買取業者も存在します。

個人で共有持分の譲渡を行うと、必要書類や様々な課税に対応しなければならないなどいくつかのハードルが存在し、困難です。

そこで今回は、共有持分の不動産を譲渡する方法、さらには譲渡時にかかる費用やその詳細な内訳、算出方法や、本格的に共有持分の譲渡を行う上で注意すべき点について細かく解説します。

共有持分の不動産について処分などを考えたい場合に、ぜひ参考にしてみてください。

共有持分を譲渡する3つの方法

共有持分の譲渡方法として、贈与・売却・分割が存在します。

特に分割は手法が多彩であり、分割自体を禁止する特約まで存在し、注意すべき点です。

そこで以下からは、それぞれの共有持分の譲渡方法について詳しく解説します。

方法1：贈与する

共有持分の不動産は「贈与」を行うと現金化こそできないものの、物件自体を簡単に手放すことができます。

当該共有持分の不動産がどうしても必要ないといった場合に、贈与で手放す行為がおすすめです。

共有持分を放棄する

贈与と同様に、売却益さえないものの簡単に共有持分の不動産を手放す方法として「放棄」が存在します。

放棄とは譲渡と同様の効果があります。

共有持分の放棄を実施すれば、「放棄が実施された部分」の持分が「他の共有者」へ分配されることになるのです。

この共有持分の放棄は、他の共有者に合意を得なくても実施できることが特徴です。

つまり、共有持分の放棄に際しては、他の共有者はその持分受け取りを拒否できません。

一方的に、贈与と同じ効果を起こすことができるのです。

しかしながら、放棄により贈与の結果を受ける側には以下のように注意すべきことがあります。

方法2：売却する

共有持分の不動産は売却も可能であり、売却により現金など「売却益」というメリットを受けることが可能となります。

複数名名義で共有されている物件の全体を売却するには、「共有者全員」の合意が必要です。

一方、「自分が所有する共有持分だけ」の売却については、他の共有者から合意を得ずとも売却に至れます。

持分売却において他の共有者に合意を得る必要がない理由は、当該持分の売却により他者に影響が及ばないからといった考え方によります。

方法3：共有物分割請求をする

共有持分の売却自体は合法的に可能ではあるものの、その実施に際しては下記のようなデメリットや困難が発生する可能性があります。

これらのデメリットを回避する方法があります。

それは、「共有物の分割」を請求することです。

「共有物分割請求」という行為を行えば、例えば「共有物全体」の売却処分が行われ、当該売却代金を「もともとの持分比率などに基づき分割する」といった形で共有物だった不動産が再分配されるのです。

そのため「共有持分のみを売却する場合」に比べると、正当な土地評価に基づき売却額が決まった後に現金化でき、相場感のある金額を手にすることができます。

一方この「共有物の分割」には、共有者全員の同意が必要です。

同意がない場合、得られなかった場合などは裁判所へ「共有持分割訴訟」という法的手続きを訴え出なければなりません。

共有持分割訴訟は裁判所を介した法的手続きであるため、時間的・費用的コストがかかります。

こうした共通物の分割方法では、以下3つの分割方法のうち、いずれかが選択されて分割が行われます。

なお、この分割を禁止する特約も存在します。

そこで以下からは、「共有物の分割方法」および分割を禁ずる「共有物分割禁止特約」について詳しく解説します。

分割方法1：現物分割

現物分割とは「共有不動産」自体を、それぞれの共有持分「割合」に応じて分割する方法です。

例えば、以下の方法で分割することが考えられます。

しかしながら現金と異なり、土地の分割は物理的に不可能なケースもあります。

そのため、不動産の現物分割を行う際には細かい条件設定などが定められることが嫌気されるなどして、本分割方法は敬遠されがちです。

分割方法2：代償分割

代償分割という共有物分割方法は、「共有者のうち1人が、他の共有者から『共有持分を買い取る』」ことで成立させる分割方法です。

例えば、3,000万円の共有物件が存在し、ある三人(A、B、C)が平等に1/3ずつの持分で所有していた場合について考えます。

代償分割とは、この共有物件を分割するときに例えば「A」が「BとCの共有持分」を買い取り、さらにAがBとCそれぞれに持分の価値である1,000万円を支払う、という分割方法です。

代償分割は、他の共有者の共有持分を買い取ることに多額の費用がかかります。

さらには「買い取るためにふさわしい資産を所持していること」が認められないと、もし「共有持分割訴訟」を起こした際に代償分割という判決が出づらくなります。

分割方法3：換価分割

換価分割という共有持分の分割方法が存在し、こちらは恒常的な手段として利用されがちな手段です。

換価分割を行う際は、まず「共有物件の全体」を売却してしまいます。

そして、その対価である売却益、その現金を「共有持分の割合に応じて分配する」という手順で完遂します。

もしその事前などに「共有持分割訴訟」を行ったにもかかわらず、共有者の意見が割れてしまったケースなどにおいて、本分割方法が採用されがちです。

共有持分割訴訟ののちに換価分割が採用され、同時に「任意売却」もしがたいときには、共有物件が競売にかけられます。

この競売の実施は、当事者からの申し立てによるものです。

競売には大きなデメリットが存在します。

それは競売での売却額とは、通常の不動産売却価格よりもかなりの安い額となることであり、共有者が等しく損失を追うことになります。

全員が損失する状態を避けたいのであれば、競売に至らず任意売却を行うべきです。

共有物分割請求が特約で禁止されている場合もある

ある共有持分の所有者、つまり共有者が「共有物の分割請求」を行う権利を持ち合わせてはいるものの、当該請求を禁じることも可能です。

この請求を禁じる措置は「共有物分割禁止特約」といいます。

共有物分割禁止特約に必要なものは、「共有者全員の合意」です。

共有者全員の合意により、共有物分割禁止特約が締結されれば、分割請求は「最長5年間」禁止されます。

さらに禁止措置が適用された期間が終了した場合、また改めて「共有者全員の合意」が獲得できたのであれば、同じように最長5年間の禁止期間の更新が可能です。

しかしながら、「登記が行われていない状態」で、共有者の誰かが他の共有者に共有持分を譲渡したのであれば、「譲渡を受けた第三者の共有者」に対して特約の存在が主張できなくなってしまいます。

したがって、共有物分割禁止特約について「特約合意時の共有者以外」に対して特約の内容を主張する予定がある場合は、必ず登記を済ませておくべきです。

ただし、共有持分は処分や管理に制限があるため、譲渡を希望する第三者が現れにくい

共有持分の不動産は、その共有部分だけでなく全体の売却をするためには合意が必要だったり、のちのちの人間関係を悪化させないためにさまざまな事前の説明などが必要になるものです。

こういった特性から、共有持分の不動産とは仮に贈与や売却を行いたい共有者がいたとしても、買い手が共有持分の不動産を嫌気し、なかなか実現しづらいものです。

このため、現実的な共有持分の処分や売却の方法とは、他の共有者へ譲渡したり、1人の共有者へ残りの持分をすべて譲渡・売却するといった方法が選ばれがちとなっています。

もしも共有持分だけを第三者に「売却」したいなら専門の買取業者に依頼するのがおすすめ

形状がいびつだったり、活用方法に難があるといった特性から、売却しづらい共有持分の不動産ではあるものの、売却しやすい方法があります。

それは専門の買取業者に共有持分の売却を依頼することです。

通常の不動産会社などは、共有持分の不動産の活用方法を知らなかったり、そもそも知見がない物件は取り扱わないこともあるため相場よりもかなり低い額で買い叩かれたり、買い取り不可といった措置をなされてしまうことがあります。

しかしながら専門の買取業者とは、一見使い方に難があるとされるような物件でも、転用方法や転売のノウハウを持ち得ているため、共有持分の不動産であっても相場クラスの値段での買い取りを実施していることがあります。

したがって、もし共有持分の不動産を第三者に売却したいのであれば、専門の買取業者への相談を検討してみてください。

この場合、たった一社だけに相談するといった方法を選ぶのは避けましょう。

できる限り多くの業者から相見積りなどが得られるように、一括査定サイトのサービスなどを利用することを検討してみてください。

この場合、共有持分の不動産とは名義がそれぞれ異なったりなど個人情報をどこまで開示すべきかといった懸念があるため、情報の入力には細心の注意を払いましょう。

共有持分を譲渡したときにかかる費用は？

共有持分を売却や譲渡する際には、手続き自体がは無料で済むわけではありません。

共有持分の不動産を売却・贈与などを行いたいのであれば、税金や各種手続きに必要な用紙の作成にかかる費用などさまざまな出費が必要です。

例えば「売却」を考えた場合、以下の費用が発生します。

以下から、贈与時、売却時それぞれのケースにおける費用について詳しく解説します。

【1】贈与する場合

共有持分の不動産を贈与で第三者に譲渡する場合、贈与を受けた側に以下の通り「不動産取得税」と「贈与税」が発生する可能性があります。

さらに「共有持分移転登記」にかかる費用として、以下「登録免許税」も必要です。

また、移転登記時は以下のような「各種書類」の取得費用も必要になります。

また各種手続きに司法書士などの専門家を介した場合、報酬として3万円～8万円といった費用がかかります。

【2】売却する場合

不動産の売却時は、売り渡しについて発生する「不動産の住所や面積、所有者などの権利関係公示」のための登記手続きを行わなければなりません。

登記手続きとは複雑であり、一般的には司法書士への依頼が行われます。

登記費用についての相場観は、以下の通りです。

登記費用は、共有物件の状況などにより金額が左右されることに注意しましょう。

印紙代

各種契約書の作成にあたっては、「印紙代」という費用が必要です。

印紙代とは「印紙税」ともいわれます。

持分不動産を売買時には、作成しなければならない契約書があります。

さらに契約書以外にも、「課税対象となる文書」が20種類ほど存在するのです。

例えば、課税される文書の一部とは以下のようになります。

共有持分である不動産を売却するには、「売買契約書」が必要となります。

この契約書作成の上では、「印紙税」が課せられることになります。

不動産を売買した際に交わされる契約書等について、その印紙税とは「物件の価格」に左右されます。

契約書における印紙税額は以下の通りです。

不動産取引は、額面が大きくなりがちであるため軽減税率の対象となっており、以下表は減税適用後の額となっています。

売買契約書の額面	課税額(軽減税率適用後)
契約金額の記載なし	200円
売買価格1万円未満	非課税
10万円超～50万円以下	200円
50万円超～100万円以下	500円
100万円超～500万円以下	1000円
500万円超～1000万円以下	5000円
1000万円超～5000万円以下	10000円
5000万円超～1億円以下	3万円
1億円超～5億円以下	4万円
5億円超～10億円以下	4万円(「1億円超～5億円以下」と異なる計算方法)
10億円超～50億円以下	8万円
50億円超	12万円

印紙代とは、上記「物件価格に応じた印紙代」分の収入印紙を別途購入し、「契約書に貼付する」という方法で支払ってください。

収入印紙とは、コンビニエンスストアや郵便局、法務局、銀行などで購入可能です。

その際は「収入証紙売りさばき所」として登録されている店舗を選択しましょう。

譲渡所得税・住民税

共有持分の不動産を売却すると売却益が発生します。

すると、この売却益に課税されるのです。

売却益に課せられる税金は、「譲渡所得税」と「復興特別所得税」の2つです。

このように不動産を売却したときにその売却益に対して課税される譲渡所得税とは、計算方法が「当該不動産の保有期間が『5年以内か5年を超過するか』」により変わるため注意しなければなりません。

税額算出の数式に使う「譲渡所得」とは、売却益から「仲介手数料」や「消費税」などを引いて算出します。

一方、復興特別所得税の用途とは、「金融機能の安全確保」や「廃棄・リサイクル対策の推進」のための経費とされています。

復興特別所得税は、「所得のある人全員」が支払わなければなりません。

算出方法は、「所得税の2.1％相当」とされています。

抵当権抹消費用

抵当権とは、土地・建物を「担保」にする権利です。

例えば「債務者がローンの返済を履行できなくなった」「債務者の住宅購入時に融資したローンの返済が行われない」ということが起きた場合、抵当権を持つ金融機関は、担保となった対象の土地を売却したりすることで債権を確保できるようになります。

もし、当該ローンの返済不履行となった債務者にほかにも債権者がいた場合、債権者である自らが抵当権を持っていると、ほかの債権者に対する優越権となります。

つまり抵当権を持っていれば、優先的に「債務者の土地などを売却する」といった形で返済が受けられるようになるのです。

一方、抵当権とは「ローンの完済」など条件を満たせば勝手になくなるわけではありません。

このため「存在する意味がなくなった抵当権」をなくすためには「抵当権抹消費用」を支払い、手続きを完了せねばならないのです。

抵当権抹消登記手続きには、以下書類が必要です。

各種書類の「作成」や「取得」を司法書士などに代行依頼するのであれば、抵当権抹消費用にプラスしてその報酬(10000円～15000円前後)も費用としてかかります。

この依頼報酬を差し引いた上で、「抵当権抹消のためにかかる費用」を算出すると、以下の通りになります。

仲介手数料（売却方法によっては不要）

共有持分を不動産として売却するには正攻法では通じないことがあります。

そんな時は、特殊物件専門の業者などを仲介して物件を売却することになります。

この時、不動産の売却を代行し、実現してくれたお礼の成功報酬として仲介の業者に対して「仲介手数料」を支払う必要があるのです。

一方、個人間での売却や贈与などが完了したのであれば、この仲介手数料は当然発生しません。

したがって、共有持分の処分方法によっては仲介手数料は必ずしも予測出費に換算する必要はないのです。

また、「業者による買取」で売却するのであれば、不動産を買う相手は当該専門業者であり、直接のやり取りとなるため、仲介手数料が発生しません。

「宅地建物取引業法」により定められた、「仲介手数料の上限」は以下の通りです。

また仲介手数料とは、業者ごとに割引が行われやすい費用となっており、必ずしもこの上限が請求されるわけではありません。

共有持分を譲渡する前にやっておくべきこと

共有持分を譲渡する際には、トラブル回避のため、事前に以下のこと済ませておきましょう。

いずれも、「権限があるからいいのだ」と一方的に売却行為などをしてしまうと起こりがちなトラブルに対する回避策であるため、必ず事前に確認しなければなりません。

以下から、各項目について詳しく解説します。

その1：他の共有者へ相談する

共有持分を譲渡することを決めたら、譲渡を行う前に「他共有者」に対して「自分は共有持分の譲渡を考えている」ことを相談してください。

共有持分を誰かに譲るということは、共有名義が変わることを意味します。

事前にその事実を他共有者に明かすことは、譲渡後のトラブルを避けるために大切です。

もしかしたら、「他者(=こちら)の共有持分を獲得したい」と考えている共有者がいるかもしれません。

その場合、売却による譲渡を受けいれてくれ、共有持分の現金化が即座にかなう可能性もあります。

逆に相談なく第三者に共有持分を売却し、新たな共有者としてしまった場合は「なぜ言ってくれなかったんだ」と糾弾されかねません。

共有者間での売買による譲渡が成立すれば、買取業者への依頼や第三者の候補を立てる手間がなくなり、時間や費用などコストを大きく節約可能です。

その2：持分割合を確認する

共有物件の譲渡に際して、「自分の持分割合」を再度確認してください。

持分割合の再確認により、その状態を把握しておけば、譲渡にかかわる「査定」の段階をスムーズに進められるようになります。

持分割合の確認方法は、「登記事項証明書」の「所有者欄」を参照することです。

登記事項証明書は「法務局」で取得できます。

その3：担保の有無を確認する

共有持分を譲渡する予定がある場合、当該共有物件に「担保があるかどうか」を事前に確かめてください。

もし「共有物件に支払いが完済していない『住宅ローン』が残っている」というような場合は、当該物件が「担保」となっているかもしれません。

この場合、譲渡により一部の名義が変わるとなれば「債権者」や他の共有者たちと、住宅ローンの今後や担保の扱いについて話し合いをする必要があります。

共有物件に担保があるかどうかは、「登記事項証明書」の「乙区欄」を調べてください。

もし共有物件に担保がある場合、「残っているローンなどを一括で支払うように」といった請求が行われることがあります。

仮に請求を受けた場合は、司法書士や銀行に相談してみてください。

共有持分の譲渡には様々な方法がある！譲渡する際は専門家に依頼するのが最善策！

今回は、共有持分の譲渡方法について解説しました。

共有持分の譲渡方法は特殊でありながら売却や分割しての現金化が不可能なわけではありません。

また共有持分も不動産ではあるため、譲渡の成立に際しては諸費用が必要となります。

無償譲渡の贈与であっても、贈与を受けた側に課税される可能性があるのです。

また登記移転といった手続きは専門性が高く、個人が行うには難しいことがあります。

その場合、法的手続きなどを一気通貫で行ってくれる仲介業者や専門の買取業者に売却を依頼する方法が最適です。

専門の買取業者であれば仲介手数料などもかからず、相場と差し障りない額での売却が見込めることもあるのです。

さらに共有持分の特性として、共有者が複数名いることから想定されるトラブル回避のため、事前に施すべき施策もあります。

それは他共有者への譲渡相談であったり、自己の持分を正確に把握すること、住宅ローンや担保を確認するといった内容でした。

また持分について売却での利益を得た場合は、譲渡所得税などの確定申告が必要です。

不動産の売却益は比較的高いため、申告漏れなどに対する「無申告加算税」といった多額の追徴課税が発生するのです。

共有持分の譲渡を検討する場合、ぜひ本記事を参考に後悔のない方法を選択してください。