精神的瑕疵物件と心理的瑕疵物件の違いとは？売却のリスクなども紹介

不動産取引における「瑕疵（かし）」という言葉は、物件に何らかの欠陥や問題があることを指しますが、その中でも「精神的瑕疵」と「心理的瑕疵」という似た言葉がよく使われます。

特に物件を売却する際、これらの瑕疵が存在することは物件の価値を大きく下げる要因となり、売却に苦労することも多いです。

では、精神的瑕疵と心理的瑕疵はどのように違い、どのように対処すればよいのでしょうか？

この記事では、その違いとともに、売却時に起こりうるリスクや対策について詳しく解説していきます。

精神的瑕疵と心理的瑕疵の違い

結論から言うと、精神的瑕疵と心理的瑕疵に明確な法的区別はありません。

どちらも、買い手や借り手に心理的、精神的な抵抗感を与える物件の欠陥を指します。

一般的には、「心理的瑕疵」の方が多く使われますが、内容としてはほぼ同じものと考えて差し支えありません。

たとえば、以下のような事例が心理的瑕疵に該当します。

心理的瑕疵とは、物件そのものに物理的な問題がないにもかかわらず、過去の出来事が原因で心理的な抵抗感を与えるものであり、こうした物件を購入することに不安や不快感を抱くことが多いです。

瑕疵物件を売却する際の義務とリスク

告知義務の重要性

物件に精神的・心理的瑕疵がある場合、売主はその事実を買主に告知する義務があります。

たとえば、物件で過去に自殺があった場合、その事実を隠して売却することはできません。

もし告知を怠ると、契約不適合責任として、損害賠償や契約解除、代金の減額請求などが発生する可能性があります。

告知義務は物件の状態や取引の種類によって異なりますが、一般的には事故が起きてから何年経っていても告知義務が存在するため、物件の過去について誠実に説明する必要があります。

賃貸の場合の告知義務

一方、賃貸物件の場合は、不動産取引におけるガイドラインに基づいて3年間が告知義務の目安となっています。

つまり、自殺や事故から3年以上経過している場合には、告知の義務が軽減されることがあります。

ただし、これはあくまでガイドラインであり、ケースによって判断が異なるため、トラブルを避けるためにも事前に専門家に相談することが重要です。

瑕疵物件を所有するリスク

心理的瑕疵がある物件を所有することは、いくつかのリスクを伴います。特に大きなリスクは、不動産の価値が著しく下がることです。

たとえば、過去に物件内で殺人があった場合、物件価格は通常の市場価格の20%～50%程度まで下がることがあります。

また、物件が市場に出ても、買い手がつかないまま売れ残るリスクも高まります。

こうした状況が長引くと、売主にとっては固定資産税や維持費の負担が大きくなり、早期に手放したくてもなかなか売れないという悪循環に陥る可能性があります。

他の瑕疵物件と心理的瑕疵物件の違い

不動産における瑕疵は、心理的瑕疵以外にもいくつかの種類があります。

以下は代表的な瑕疵の種類です。

物理的瑕疵

物理的瑕疵とは、建物や土地に物理的な問題がある場合を指します。

たとえば、雨漏り、シロアリ被害、地盤沈下などが該当します。物理的瑕疵は、修繕や改築によって解消できるため、心理的瑕疵に比べて対処が容易です。

環境的瑕疵

環境的瑕疵は、物件自体には問題がないものの、周辺環境に問題がある場合を指します。

たとえば、高速道路や工場が近くにあり、騒音や臭気がひどいなどです。

こうした環境要因は買い手に敬遠されがちですが、修繕や改築では解決できないため、物件の価値に大きく影響を与えることがあります。

法的瑕疵

法的瑕疵とは、物件が法律や条例に違反している場合を指します。

たとえば、違法建築や都市計画法違反の物件が該当します。

この場合、物件の再建築や改築が制限されているため、売却が難しくなることがあります。

心理的瑕疵との違い

心理的瑕疵の最大の特徴は、物理的に修繕できないという点です。

物理的瑕疵や環境的瑕疵は工事や改築によって対処できる可能性がありますが、心理的瑕疵は過去の出来事が起きた事実を消すことができないため、売却時に大きな障害となることが多いです。

瑕疵物件をスムーズに手放す方法

心理的瑕疵や精神的瑕疵のある物件を手放したい場合、まず考えられるのは専門の不動産買取業者に依頼することです。

一般の不動産市場で売却することは難しい場合が多いため、事故物件や訳あり物件を専門に取り扱う業者に売却を依頼することで、スムーズに物件を手放すことができます。

専門業者に依頼するメリット

専門業者に依頼するメリットは次の通りです。

精神的瑕疵と心理的瑕疵はほぼ同じ意味！売却のポイントも同じ！

精神的瑕疵と心理的瑕疵はほぼ同じ意味を持ち、いずれも不動産売却において大きな障害となる可能性があります。

物件の価値が著しく下がることや、売却が困難になるリスクを避けるためには、告知義務を守り、誠実に対応することが重要です。

しかし、自分で対処することが難しい場合は、専門の不動産買取業者に相談するのが最適な解決策です。

専門家の力を借りることで、リスクを最小限に抑え、スムーズに物件を手放すことができます。