「狭小地は売れない」は大間違い！狭小地をできるだけ高値で売る方法とは？

「狭小地」とは明確な定義のある言葉ではありませんが、狭くて小さな土地のことをいい、一般的に40～50m²（15～20坪）程度以下の土地を「狭小地」と呼ぶことが多いようです。

都心部等の坪単価の高い人気エリアによく見られますが、三角形や台形等の変形地となっていることが多いこともあり、売却が困難になっているケースが多いといわれています。

今回は、このような「狭小地」が売れない理由、狭小地をできるだけ高値で売る方法などについて詳しく解説します。

狭小地が売れない3つの理由

「狭小地」が売れない主な理由は以下の通りです。

それぞれの詳細について、説明していきましょう。

理由1：住宅ローンを組みにくい

「狭小地」は住宅ローンが組みにくいため、買い手が付きにくく売れない理由となります。

住宅ローンを組むことができる条件は、金融機関によって基準が設けられており、その中に土地面積や住宅の床面積の基準が含まれています。

たとえば、「土地面積40m²超」という基準がある場合は、この基準を満たさない土地面積の「狭小地」の住宅ローンは組めないことになってしまいます。

また、住宅金融支援機構の住宅ローン「フラット35」では、一戸建ての場合は床面積70m²以上を対象としていますので、「狭小地」ではこの基準を満たさないケースも出てきます。

なお、この基準は金融機関が独自に決めることができるため、中には「狭小地」でもクリアできるような基準を設けている金融機関もあります。

理由2：建築コストが高い

「狭小地」に家を建てる場合は、建築コストが割高になってしまうため買い手が見つかりにくい理由となります。

一般的な土地の場合は、トラックを横付けして建築資材などを敷地へ運び込むことができますし、重機を使って作業をすることもできます。

しかし、敷地に余裕のない「狭小地」には建築資材などを置くスペースがないため、近隣に資材置き場を確保するための費用がかかったり、その資材置き場から敷地まで運搬するための人件費などが必要になったりします。

また、重機作業ができないため、建築期間が長くなり、その分の人件費が余分にかかってしまいます。

「狭小地」は一般的な土地よりも購入価格が安くなりますが、建築コストは高額になりますので、土地代と建築コストを加えた総合コストは、一般的な土地に建築する場合に比べて高くなる傾向があるため、「狭小地」の購入を敬遠する人が多くなるのです。

理由3：不動産仲介業者にとってコストパフォーマンスが低い

「狭小地」の取引価格は、一般的な土地の取引価格よりも安くなってしまいますので、不動産仲介業者にとってはコストパフォーマンスが低い物件になってしまいます。

不動産仲介の手数料は、宅地建物取引業法によって上限額が定められており、取引価格が400万円超の場合は、次式の通りです。

不動産仲介手数料＝取引価格（税抜）×3％＋6万円＋消費税

つまり、取引価格が高いほど仲介手数料は高くなり、取引価格が低いほど仲介手数料が低くなってしまいます。

このようなことから、不動産仲介業者は「狭小地」よりも一般的な土地の売却を優先することがあるのです。

狭小地でも「売れやすい土地」と「売れにくい土地」がある

「狭小地」といっても、それぞれに特徴があり、立地条件や周辺環境などが異なります。

以下では、「売れやすい狭小地」と「売れにくい狭小地」の特徴について紹介します。

売れやすい狭小地の特徴

まず、「売れやすい狭小地」には次のような特徴があります。

鉄道駅から近い場所にある

「狭小地」に限らず、立地条件が良い土地は売れる可能性が高くなります。

特に都心部では、広さよりも利便性を求める人が増えており、鉄道の駅から近い「狭小地」や「狭小住宅」の人気が高まっています。

都心の駅近で普通の広さの物件を購入しようとするとかなり高額になってしまいますが、「狭小地」であれば比較的安く購入することができるからです。

スーパーやコンビニなどが近くにある

スーパーやコンビニなどが近くにあるという立地条件の「狭小地」も売れる可能性が高くなります。

都心部での生活には大きな家具や家電製品は必須ではなくなっており、食事は外食やスーパー・コンビニの総菜で済みますし、洗濯はコインランドリーで済ませることが可能となっています。

住宅に求める価値観が変わってきており、スーパーやコンビニが近くにあれば住宅は必要最低限の物があって眠ることさえできれば良いと考える人も増えてきているのです。

このようなことから、スーパーやコンビニなどが近くにある「狭小地」は売れやすいということになります。

閑静な住宅地にある

これも「狭小地」に限りませんが、周辺が騒がしい環境よりは静かで落ち着いた住宅地にある物件の方が売れる可能性は高くなります。

また、住宅地は、自治体によって「低層住居専用地域」や「中高層住居専用地域」に指定されていることが多いのですが、「中高層住居専用地域」の場合は「建ぺい率」や「容積率」が大きいため、「狭小地」であっても「狭小三階建て住宅」などを建てることができます。

つまり、「狭小地」であっても、それなりに延べ床面積の広い家を建てることが可能だということなのです。

売れにくい狭小地の特徴

逆に、「売れにくい狭小地」には次のような特徴があります。

鉄道駅が徒歩圏内にない

都心部の「狭小地」の場合は、鉄道駅が徒歩圏内にないことは非常に大きなデメリットとなり、売れない原因となります。

一般的には、最寄駅から徒歩15分くらいまでが売れる土地になります。

「狭小地」は一般の土地よりも安いため、都心部でのニーズは高まっていますが、駅近で利便性が高い立地にあることが必須条件となっています。

周囲の建物の築年数が古い

不動産が売れる条件として、物件のあるエリアが人気エリアであることが挙げられます。

「周囲の建物の築年数が古い」ということは、そのエリアは最近新しい家が建築されなかったということであり、人気のないエリアだと考えられるのです。

「狭小地」である上に、その物件が人気のないエリアである場合は、なかなか売れないという原因になってしまいます。

環境的瑕疵がある

周辺に、火葬場や墓地、刑務所などがある場合は「環境的瑕疵」がある物件ということになりますので、売れにくくなります。

このように「環境的瑕疵」がある物件は、「狭小地」ではなくても売れにくい物件に挙げられます。

土地に傾斜がある

「狭小地」自体が売れにくい物件であるのに加えて、土地に傾斜がある「傾斜地」である場合は、さらに売れにくくなります。

傾斜の程度によっては、がけ崩れなどを防ぐための「擁壁（ようへき）」の設置が義務づけられていたり、豪雨や地震による被害を受ける可能性があるため地盤改良が必要になったり耐震性を高める必要があったりなど、想定外の費用がかかることがあるからです。

売れない狭小地をできるだけ高値で売るための方法

「狭小地」は、いわゆる訳あり物件の一種ですからなかなか売れないことがありますが、より高値で売るために検討してみる価値があるのは以下の方法です。

それぞれについて詳しく説明します。

方法1：隣地の所有者に売却する

「狭小地」の場合、隣の土地の所有者に売却するという方法が考えられます。

たとえば、隣地が間口が狭くて接道義務を満足しないため再建築不可物件になっている場合は、隣接する「狭小地」を購入することによって土地の面積が増加して建て替えができるようになることがあります。

または、駐車スペースや庭、増築のための土地として活用してもらえるかもしれません。

不動産業界では、「隣の土地は借金してでも買え」という格言があるそうですので、隣地の所有者に相談してみる価値は十分にあります。

一般の不動産市場では需要の少ない「狭小地」でも、隣地の所有者にとっては非常に欲しい不動産かもしれません。

また、隣地の所有者も土地を売却する予定がある場合は、同じタイミングで売却することによって隣地と合わせて購入したいという買い手が現れる可能性もあります。

いずれも、まずは隣地の所有者に、「狭小地」を買い取る意向はないか、または売却の予定がないかを相談してみましょう。

方法2：専門の買取業者に売却する

買取業者の中には、「狭小地」や「狭小住宅」を専門に買い取って、独自のネットワークを使って販売をしている業者がいます。

このような「狭小地」専門の買取業者は、「狭小地」を最大限活用して収益化するためのノウハウを持っていますので、買取価格も通常の不動産業者よりは高額になります。

一般的には売却が難しい「狭小地」ですが、これらを取り扱う専門的な買取業者に相談すれば、高額かつスピーディーに売却できるようになります。

早く「狭小地」を手放して現金化したい方には、非常に有効な方法です。

何をしても狭小地が売れない場合の4つの対処法

不動産会社に依頼して「狭小地」を売り出したものの、どうしても売れないというケースは実際にありえます。

この場合、今までと同じように売却活動を続けても売却は難しいと考えられますので、何らかの対処が必要となります。

以下に、具体的な4つの対処法を紹介します。

対処法1：リフォームする

「狭小地」が家付き「狭小住宅」であり、かつその家がかなり築古の場合は、それが原因で売れないことも考えられます。

その場合、水回り設備の更新や外壁塗装、屋根の葺き替えなどを行うだけでも需要を喚起することができます。

ただし、リフォームにあまり費用をかけすぎると、売却できたとしても想定した利益が得られないばかりか赤字になってしまうこともあります。

また、リフォームしたからといって必ず売却できるわけではありません。

たとえば、リフォームの内容が買い手の好みと合わなかった場合は、逆に買い手を逃してしまうことにもなります。

リフォームをする際には、事前に不動産業者ともよく相談をして、リフォーム後の価格相場や需要などを確認する必要があります。

対処法2：不動産業者を変更する

「狭小地」がどうしても売れない場合、不動産業者を変更することも一つの手として考えられます。

長期にわたって売れ残っている場合は、仲介を依頼している不動産会社の実力不足という可能性も考えられますし、その不動産会社が不得意とする物件やエリアなどである可能性もあります。

同じ物件を扱ったとしても、不動産会社によって売却価格や売却期間に違いが出てくる可能性が考えられるのです。

また、不動産業者との相性が悪いということもあるかもしれませんので、不動産業者を変更してみましょう。

対処法3：売却希望価格を下げる

「狭小地」に家を建てる場合は建築コストが高くなりますので、家と土地の総額が高額となってしまうため、購入を見合わせるという人がいます。

このような人にアピールするためには、売却希望価格を下げるという方法が有効です。

土地の購入価格が安くなれば、建築コストが多少高くなっても予算内に収まると判断して、関心を示す人や実際に購入してくれる人が現れる可能性があります。

特に、都心部で駅近などの立地条件の良い「狭小地」の場合、通勤・通学に便利な家が欲しいけど予算が割けないという人などに対して、この方法はかなり有効です。

ただし、不動産の売買にはほとんどの場合値下げ交渉がありますので、値下げ金額を想定した売り出し価格にしておく必要があります。

通常の不動産売買の値下げ金額は、物件価格の5%程度といわれていますので、最終的な希望売却価格に10～20％ほど上乗せした売り出し価格にしておけば良いと思われます。

対処法4：賃貸物件として活用する

どうしても売れない「狭小地」の場合、売却するのではなく賃貸物件として活用することも考えられます。

この場合は、土地だけの賃貸はなかなか難しいので、いわゆる「狭小住宅」としての賃貸が望ましいでしょう。

立地条件の良い物件であれば、すぐに入居者は見つかると思いますので、安定した賃貸収入を得ることが可能になります。

また、自動車の出し入れが可能な「狭小地」であれば、駐車場として貸し出すことも考えられます。

住宅地や繁華街などであれば、駐車場の利用者はすぐに見つかると思われ、この場合も安定した収入が見込めます。

なお、繁華街の場合はコインパーキングにする方法がありますので、専門業者と相談して初期投資やどの程度の収益が見込めるのかなどの具体的な検討を始めてみましょう。

売れない狭小地をすぐに売却したいなら専門の買取業者に依頼するのがおすすめ！

この記事では、「狭小地」が売れない理由、「売れやすい狭小地」と「売れにくい狭小地」の特徴、「狭小地」をできるだけ高値で売る方法などについて詳しく解説しました。

「狭小地」にもいろいろな条件がありますので、そう簡単に買い手が見つからないことも多いのですが、「狭小地」や「狭小住宅」を専門にしている買取業者であれば、通常の不動産業者よりは高額かつ短期間で買い取ってくれます。

「狭小地」をすぐに売却したいという場合は、専門の買取業者に依頼することをおすすめします。