接道2m未満の土地を建て替える3つの方法を詳しく解説！

家を建てる際に注意すべきことの一つに「接道義務」があります。

「接道義務」とは、道路に2m以上接している土地でなければ家を建てることができないというもので、新築のときだけではなく建て替えのときにも適用されます。

ここでいう道路とは、「建築基準法に定められている道路」でなければならないということが大きなポイントです。

そこで今回は、建築基準法で定められている道路の種類、接道2m未満の土地で建て替えられるようにする方法、建築基準法で定められていない道路に接する土地で建て替えられるようにする方法などについて詳しく解説します。

接道2m未満の土地は基本的に建て替えられない

建築基準法では、建物を建てる敷地は道路に2m以上接していなければならないという「接道義務」が定められています。

つまり、建物を建てるための敷地は「建築基準法に定められている道路」に2m以上接していなければならないということです。

これは、一般的に「旗竿地」と呼ばれる間口だけで道路に接している奥まったところの敷地にも適用されますので、道路に接する間口と通路の幅が2m以上なければならないということになります。

また、新築の場合だけでなく建て替えの場合にも適用されますので、既に「接道義務」を満たしていない土地に建っている建物を増築したり建て替えたりすることはできません。

建築基準法で定められている道路は7種類ある

一般的に道路というと、国道や都道府県道、市区町村道、一般道・高速道路、公道・私道などを思い浮かべますが、「建築基準法に定められている道路」には次表のような種類があります。

名称（通称）	建築基準法の条項	説明
「42条1項1号道路」	第42条 第1項第1号	道路法による道路（国道、都道府県道、市区町村道などの公道）で、幅員4m以上のもの
「42条1項2号道路」	第42条 第1項第2号	都市計画法や土地区画整理法などによって築造された道路で、幅員4m以上のもの
「42条1項3号道路」	第42条 第1項第3号	基準時に、既に幅員4m以上の道路として存在しているもの ※基準時とは、建築基準法が施行された1950年11月23日、またはそれ以降に都市計画区域に指定された地域ではその指定された日
「42条1項4号道路」	第42条 第1項第4号	道路法や都市計画法などによる新設や変更の計画がある幅員4m以上の道路で、事業者の申請に基づいて2年以内にその事業が執行される予定として「特定行政庁」が指定したもの
「位置指定道路」	第42条 第1項第5号	土地の所有者（一般の個人や法人）が築造した幅員4m以上の私道で、申請を受けて、「特定行政庁」が指定したもの
「42条2項道路」または「2項道路」または「みなし道路」	第42条 第2項	基準時に、既に建築物が立ち並んでいた幅員4m未満の道路（公道・私道の別を問わない）で、「特定行政庁」が指定したもの
「43条但し書き道路」または「但し書き道路」	第43条 第1項	法42条に定められた道路に該当しないが、建築基準法43条第1項但し書きの適用を受けたことがある建築物の敷地が接する道路

ここで、「特定行政庁」とは、建築主事を置く地方公共団体の長のことで、建築確認や違反建築物に対する是正命令などを行う行政機関です。

接道2m未満の土地でも建て替えられるようにする方法は？

建築基準法では「建物の敷地は道路に2m以上接しなければならない」という「接道義務」が定められていますが、接道幅が2m未満の土地であっても、次の3つの方法のいずれかによって建て替えすることができるようになります。

ここで紹介する方法はいずれも、隣地の所有者と交渉する必要がありますので、日頃から良好な近所付き合いがあることなどが大前提となります。

以下では、それぞれについて詳しく説明します。

方法1：隣地の一部を購入する

接道幅が2m未満の場合に、隣地の一部を購入して接道幅が2m以上になれば建て替えができるようになります。

たとえば、現状の接道幅が1.8mであれば、隣地から0.2mの幅の部分を購入して接道幅が2m以上になれば「接道義務」を満足することができます。

ただし、この方法が採用できるのは、隣地に物理的に接道幅を2m以上に広げるだけの余裕があって、かつ隣地の所有者の合意が得られた場合です。

また、物理的に2m以上に広げるだけの余裕があり隣地の所有者の合意が得られたとしても、その購入費用がかかります。

もし、隣地の所有者から予想よりも高額の金額を提示された場合にどのように対応すべきかは悩ましい問題となります。

いずれにしても、隣地の所有者とのトラブルに発展しないように、交渉には細心の注意を払う必要があります。

方法2：隣地の一部を借りる

接道幅が2m未満の場合に、隣地の一部を借りることによって接道幅が2m以上になれば建て替えができるようになります。

この方法は、その自治体がこの方法を認めているかどうかによりますが、認められている場合は建て替え工事の期間中だけ隣地の一部を借りれば良いので、非常に有効な方法になります。

この方法が採用できれば、方法1のように隣地の一部を購入しなくても良いので、隣地の所有者が合意してくれる可能性は高くなりますし、購入費用よりは賃借料の方が安く済みますので金銭的な負担も小さくなります。

建て替えの期間中だけの借用ですが、きちんと書面で契約をしておいた方が良いでしょう。

土地を借りる際は、「普通借地契約」か「定期借地契約」のどちらかを結びますが、建て替え工事期間中のみの借用ですので「定期借地契約」で良いでしょう。

方法3：隣地の一部を等価交換する

接道幅が2m未満の場合に、自分の敷地の一部と隣地の一部を等価交換することによって、接道幅が2m以上になれば建て替えができるようになります。

この場合も隣地の所有者の合意が必要となりますが、隣地の所有者に等価交換による何らかのメリットがなければ断られる可能性もあります。

隣地の所有者に特にデメリットがない場合でも、日頃から良好な近所付き合いができていれば、快く応じてもらえるかもしれません。

万一、断られた場合であっても強引に話を進めることはNGで、隣地の所有者とトラブルにならないように注意をして臨む必要があります。

建築基準法で定められていない道路に接する土地も原則建て替え不可

土地が「建築基準法に定められていない道路」に接している場合も考えられますが、この場合も原則として建て替えができません。

たとえば、接している道路の幅員が3mしかない場合、「建築基準法に定められた道路」の要件である幅員4m以上を満たしていませんので、建て替えができないことになります。

接道義務を満足しているか調査する方法

ここで問題になるのが、建て替えをしようと考えている土地に接している道路が、「接道義務」を満足しているかどうかを確認する方法です。

接している道路が「建築基準法に定められた道路」かどうかは、自治体の建築関係の担当窓口で調べることができますが、対応方法は自治体によって異なり、中にはホームページで検索できるところもあります。

窓口で対応している自治体であれば、道路図面を閲覧して確認することができ、多くの自治体では、住宅地図に建築基準法上の道路が色塗りされて区別されています。

建築基準法で定められていない道路に接する土地を建て替えられるようにする方法

接道幅が2ｍ以上あるものの、「建築基準法で定められていない道路」に接する土地を建て替えられるようにする方法は次の3つです。

以下では、それぞれについて順に説明します。

方法1：セットバックをする

土地に接している道路の幅員が4m未満の場合は、「セットバック」をして道路の幅を4m以上にすると、建て替えができるようになります。

「セットバック」とは、道路の幅員4mを確保するために道路の幅を広げ、道路と土地の境界をずらすことで、これによって「接道義務」を満たすことができます。

なお、「セットバック」をした場合は、セットバック部分の面積を敷地面積から差し引いて建ぺい率や容積率を計算しますので、建物の延べ床面積が小さくなることがあります。

方法2：43条但し書き申請をする

建築基準法で定められていない道路であっても、一定の基準を満たして建築基準法第43条第1項「但し書き」の申請をすれば、建て替えができるようになることがあります。

建築基準法第43条第1項「但し書き」の適用を受けた道路のことを、「43条但し書き道路」または「但し書き道路」といい、その主な条件は次の通りです。

建築基準法第43条第1項「但し書き」の適用を受ける際は、まず自治体の建築家などに問い合わせて条件を満たしていることを確認しましょう。

その後申請をして自治体の建築審査会に認められれば「特定行政庁」の許可を得ることができますが、あくまで「特例として今回の建て替えを許可しているだけ」ですので、この「但し書き」の適用が永続的でないことには注意が必要です。

次回建て替えをするときには改めて申請する必要があり、そのときに許可が下りないケースもあり得るということです。

方法3：位置指定道路の指定を受ける

土地の一部を道路にして、建築基準法で定められている「位置指定道路」の指定を受けると、建て替えができるようになります。

建て替えではなく新築の場合の例になりますが、広い土地を分割して宅地として造成する際に、奥の方の土地に入っていくための私道をつくることがありますが、これが建築基準法第42条第1項第5号の「位置指定道路」です。

「位置指定道路」として認められるためには「特定行政庁」への申請が必要ですので、まず自治体の建築課などに、接道している私道が「位置指定道路」の条件を満足するかどうかを確認しましょう。

「位置指定道路」の指定を受けるためには、次のような条件を満足しなければなりません。

建て替えられない場合は建物を残したまま活用する選択肢もある

どうしても「接道義務」を満足することができず建て替えることができない場合は、その建物を残したまま活用する方法もあります。

主なものは次の2つの方法です。

以下、それぞれについて説明します。

活用方法1：リフォームして住み続ける

この方法は、現在の建物にリフォームをして住み続けるというものです。

ただし、建物の主要構造部の1/2以上の大規模なリフォームをすると「建築確認申請」が必要となり、自治体の許可が得られませんので、あくまで小規模なリフォームに留めておかなければなりません。

また、この場合のリフォーム費用は、通常の中古住宅のリフォーム費用よりも割高になってしまう可能性があります。

活用方法2：賃貸物件として活用する

この方法は、建て替えられない建物を賃貸物件として活用するというものです。

「建築確認申請」が必要とならない範囲でリフォームや内装工事をすれば、戸建て賃貸物件として活用して収益を得ることができます。

ただし、立地条件が良くなければ、今後継続して入居者を確保することは難しいと考えられますので、リフォーム代や内装工事代が回収できないこともあり得ます。

つまり、建て替えや活用には手間や費用がかかる！住み続けるのが難しいのであれば売却して手放すのも1つの方法！

「接道義務」を満足していない土地の場合、建て替えをするにも活用するにも何らかの対策やリフォームなどをする必要があり、手間や費用がかかってしまいます。

そこで考えられるのが、売却して手放すというもので、具体的には次のような方法があります。

以下では、それぞれについて説明します。

売却方法1：隣地の所有者に売却する

売却方法の1つ目は、隣地の所有者に売却するものです。

相手があることですので、隣地の所有者がどのような意向を持っているかに左右されます。

隣地が「接道義務」を満足している土地であって、増改築を考えている場合や駐車場を作りたい、庭を広くしたいなどの希望を持っている場合はスムーズに売却できるでしょう。

しかし、隣地の所有者に買い取りの意向がなかったり、経済的な余裕がなかったりという場合は実現性は低くなってしまいます。

また、隣地が複数ある場合もありますので、その場合は同時並行で話をするのではなく、1軒ずつ相談を持ちかけるように注意しましょう。

売却方法2：更地にした後に売却する

売却方法の2つ目は、更地にした後に売却するものです。

「接道義務」を満足していない土地の建物を解体して更地にしてしまうと、再建築することはできませんので、この方法は土地単体での活用を前提として売却するものです。

たとえば、自動販売機の設置、駐車場の運営、資材置き場などとしての活用などが考えられます。

「接道義務」を満足していない土地に建っている建物の築年数が古くて、居住用途として活用することが難しい場合には有効な選択肢となる方法です。

売却方法3：専門の買取業者に売却する

売却方法の3つ目は、専門の買取業者に売却するものです。

専門の買取業者は、「接道義務」を満足していない建て替えのできない土地であっても、1週間程度の短期間で買い取ってくれます。

そもそも「接道義務」を満足していない建て替えのできない土地の市場価値は低く、仲介で売り出したとしてもなかなか売却できませんが、専門の買取業者であれば確実に買い取ってくれますので、容易に現金化できるというメリットがあります。

専門の買取業者に依頼すれば手間やコストをかけずに売却できる！

この記事では、建築基準法で定められている道路の種類、接道2m未満の土地で建て替えられるようにする方法、建て替えられない土地の活用方法、建て替えられない土地を売却して手放す方法などについて詳しく解説しました。

ご紹介した方法の中では、専門の買取業者に売却する方法が一番おすすめです。

売主にはほとんど手間がかからず、コストもかからず、確実に売却できるからです。