建て替えられない旗竿地を再建築可能にする4つの方法

旗竿地とは、道路に接する細い路地を抜けた先に建物があるような場所です。

一般的に旗竿地とはこの細い路地のせいで、再建築不可となっていることが多いのです。

そこで今回は、再建築不可の旗竿地を再建築可能にするための方法について詳しく解説します。

旗竿地が再建築不可である理由は、おもに接道義務が果たせていないためです。

この接道義務についても詳しく解説し、さらに旗竿地を実際に建て替える際の注意点や費用、また「どうしても建て替え可能にするための条件が満たせない」といった方のために旗竿地の活用方法、売却方法まで紹介するため、もし旗竿地の先行きに困った場合はぜひ参考にしてみてください。

旗竿地は建て替えられないケースがある！

旗竿地とはその独特の特性から、以下のような場合、建築基準法などの規制に触れてしまうため再建築ができないことがあります。

そこで以下からはさらにそれぞれの「旗竿地が再建築できなくなるケース」についてより深堀りして説明します。

ケース1：接道義務を満たしていない

建築基準法において「接道義務」という決まりが定められています。

接道義務とは「建物を建てる土地は『幅員4m以上の道路』に『2m以上』接していなければならない」というものです。

接道義務が建築基準法により定められている理由は、敷地に行き交う道路について、出入りがスムーズに行えるようにするためです。

接道義務が果たされている敷地であれば、その敷地内でトラブル(火事、その他災害、事故、事件など)が起きても、避難経路が確保しやすく緊急車両、工具や機会を持った作業員なども出入りする余裕が生まれます。

緊急時などに簡単に出入りするための道路(スペース)が確保されていない土地は接道義務を順守していないとされます。

接道義務を果たしていなければ、当該土地は「人が生活を営むうえで危険である」とみなされ、新らしく建物の建築ができないのです。

例えば、「旗竿地」はその土地の特徴ゆえに接道義務を満たせないケースが多く、結果的に旗竿地とは「再建築不可」であることが多くなっています。

ケース2：地域の建築基準を満たしていない

各「自治体」や「地域」ごとに建築に関する条例が定められていることがあります。

当該条例では、建築に関する行為を規制することが可能です。

条例とは、建築基準法とは別の効力を持ち、当該規制を行います。

このため、ある土地について建築基準法の規定を満たしていたとしても、各自治体の「条例」に違反してい場合には再建築ができません。

例えば、東京都は以下のような建築に関する条例を持っています。

再建築不可の旗竿地を建て替える方法は？

旗竿地とは、その構造から主に接道義務を果たしていないことがあり再建築不可物件となりがちです。

しかしながら、そのような再建築不可物件となった旗竿地でも、以下の方法で再建築が可能となることがあります。

以下からは、それぞれの方法について詳しく解説します。

方法1：隣の土地をすべて買い取る

再建築不可の物件であっても、例えば接道義務を果たせるような対策を施すことにより再建築が可能となります。

接道義務を果たす方法として、「隣接する土地を買い取る」という方法があるのです。

例えば旗竿地においては、間口が極端に狭く建築基準法に違反するため、再建築ができないケースが考えられます。

間口が1.9mしかない旗竿地は、その間口が隣接する場所を買い取ってやれば、事実上買い取った土地のぶんだけ間口が広げられることになり、接道義務に関する問題を解決に導くことができます。

上記の例では、実際には0.1mだけ間口を広げられる程度の隣接地買いとりで建築基準法の条件を満たせます。

方法2：隣の土地の一部を買い取る

旗竿地が存在する場所の隣の土地すべてを買い取らず、例えば接道義務を果たすだけなのであれば「通路部分とする土地として、隣接地の一部だけを買い取る」という方法を選ぶことも可能です。

例えば、所有している旗竿地の通路部分が幅1.8mしかない場合、建築基準法の規定である2mに届かないため再建築が不可能です。

この場合、隣接部分で通路として広げるために利用できる「0.2m分の土地」だけを隣家から購入すれば、もともとの土地と購入した土地の合計の長さが合算され、間口が2mとなり接道義務を果たすことができ、再建築が可能となります。

土地をすべて買い取る方法よりも、土地の一部を買い取る方法は手段としてハードルは低いといえます。

その理由は買い取りを持ちかけられた隣家としても、いきなりすべての土地を明け渡すように求められるより心理的ハードルが下がる上に、購入する側にとっては購入額も低くなるためです。

しかしながら、土地の一部分についての買い取りにおいては、隣地について正確に土地の測量をし、「分筆」しなければなりません。

この際、境界の確定に立ち合いが必要であったり、測量に関わる費用負担についてトラブルを招きかねないため、当事者による事前の打ち合わせが必要です。

土地全ての購入ではないからといっても、購入者と売却する側、双方にはそれなりの負担がかかるものです。

このため、各種手間を事前に洗い出し、交渉しつつ売買を進めるべきといえます。

方法3：通路部分の土地を一時的に借りる

土地の買い取りが難しい場合、再建築を行いたい期間だけ、建築基準法を満たすために必要な土地を部分的に「借りる」ことも可能です。

土地の貸借とは、「一時使用賃貸借契約」により実現可能です。

例えば、接道義務を果たしていないため再建築が不可となっている物件における再建築について、「工事の期間だけでも接道義務を満たしていれば再建築可能」となることがあります。

賃貸借契約においては、のちのトラブルとならないように隣地の所有者に対し、きちんと合意形成のもとに作成された契約書を残しましょう。

そこで契約書には土地貸借の期間や、賃貸料を明記します。

方法4：43条但し書き道路の許可をもらう

自身が所有する再建築不可の土地について、「隣地の買い取り」や「賃貸」といった方法が必要にも関わらず実現できない場合は、「43条但し書き道路の許可」が得られるかどうかを検討してください。

再建築を行いたいものの接道義務を果たしていない土地が「密集した市街地」にある場合、この許可が求められがちです。

この理由は、密集市街地の密集加減を緩和するために、建て替えが促進されていることがあるためです。

密集市街地では、但し書き道路の許可を出さないと、再建築が進まないことが多いため、但し書き道路の許可という特例を持つことで接道の条件が緩和されています。

43条但し書き道路の適用条件とは、以下の通りです。

旗竿地を建て替える際の注意点

旗竿地が再建築可能となり、実際に建て替える際には、以下のように気をつけるべきさまざまな注意点が存在します。

そこで以下からは、旗竿地の所有者にとってスムーズに旗竿地の建て替えが可能となるよう、各注意点についてより詳しく解説します。

注意点1：解体費用が高額になりやすい

旗竿地とはその特殊な構造から、解体などの工事費用がかさみがちです。

工事費用の高騰する理由は、旗竿地が一般的な正方形・長方形のような整った形である整形地と工事上での勝手が異なり、手間がかかるためです。

例えば、土地に建っている建物を解体する場合、巨大な重機や大型トラックを土地に持ち込みます。

しかしながら、例えば接道義務をぎりぎり果たしたような状態の旗竿地では、人や物が行き来する通路の広さが条件を満たすためだけの2mしか確保できておらず、重機やトラックなどが出入りするにはとても足りないことが多いのです。

重機やトラックを使って作業の効率化ができないのであれば、後は人力に頼らざるを得ません。

本来は重機やトラックを持ち込むことで実現する作業を人力で行うには、多数の人員を必要とし、結果的に人件費が高まってしまいます。

さらに工期も重機やトラックを利用するよりも長引きがちであり、高まった人件費が長引く工期のぶんだけ発生することになります。

こうして、旗竿地の解体・建て替え工事とは非常に高額になるのです。

注意点2：近隣トラブルに発展する

旗竿地とは道幅が確保できていないだけに建物と建物の距離が近く、旗竿地における工事の騒音および重機やトラックの出入り・稼働が近隣住民に迷惑をかけやすい構造となっています。

しかも旗竿地とは解体や建築工事の期間が長くなりがちであり、旗竿地の工事が絶え間なく周囲に迷惑であったのであれば、それだけ近隣とのトラブルに発展する可能性は高まります。

それだけでなく狭い土地での工事は、近隣住宅に工事の音や振動が直に響き渡ります。

このため、周囲の建物にひびが入るといった損壊をもたらすことも考えられるのです。

しかしながら、工事上の被害とは、解体・建築業者が交渉することになります。

ただし、工事の騒音など原因が特定され、受けたクレームなどを解消し合意を図るためにその後の工事時間などに制約をかけられることがあるのです。

工事時間が制限されればより工期が長引き、工事費用が高騰する可能性があります。

それだけでなくクレームが多く入ることにより工事の中止すらも要求されることがあるため、近隣からの声に対してはその都度すぐに対応すべきです。

特に工事が始まる前は、近所へあいさつを行い、必ず工事日程・工程などをわかりやすく説明してください。

土地買い取りの交渉もトラブルになりやすい

旗竿地の間口を確保するために、隣接地の所有者と交渉し、土地の一部を買い取らせてもらう展開が起こることがあります。

この場合も、たとえ日ごろから付き合いのある近所同士といった関係であったとしてもいきなり土地の買い取りを要求するのは、相手の心象を悪くする、適切ではない手段といえます。

そこで、隣接地の買い取りを行う場合は、まず丁寧に事情を説明するようにしてください。

初めて土地の買い取りを持ちかける際の言い方としては「旗竿地の接道義務を果たすために必要なので、土地の一部を売ることを検討してもらえませんか」といった形です。

この時、一方的な買い取りではなく、買い取る土地と同等の土地についての引き渡しを提案することで、隣地の所有者が提案に乗ってくれる可能性もあります。

交渉にあたっては、何よりもトラブルを避けることが重要です。

土地を広げるための話が難航、中止されてしまっては、接道義務を果たし建物の再建築をするという本来の目的に届く方法がなくなってしまいます。

注意点3：解体・建て替え工事に時間がかかる

住宅の解体や建て替えとは、一般的に多額の費用や時間がかかります。

特に「解体」は業者によって、時間や費用が異なることが多いものです。

解体業者を選ぶ際は、慎重に行動すべきです。

注意点4：極端に安い悪質な解体業者に注意する

旗竿地に限らずとも、解体や建築工事とは費用がかかるものであるため、そこを狙って異様に安い価格で工事に応じると表明してくる業者がいることがあります。

この場合、業者が提示する見積もりの金額だけで業者を選定することは危険であるため避けるべきです。

悪質な業者が見積もり費用を極端に安く提示してくることには理由があり、当該額面を信じて契約してしまうと、以下のようなトラブルが起こります。

見積もり価格が極端に安い業者と契約する前に、その額面で工事が成立する理由・根拠を相手に問うてみてください。

またハウスメーカーから解体業者を紹介される場合、紹介料などが上乗せされ、高額となるケースもあることに注意しましょう。

旗竿地の解体費用の目安

旗竿地で建物の解体などを行う際、相場感を知識として持っておくことが必要です。

解体費用の相場を知っておけば、悪徳業者が異様な長さの日程でスケジュールを組んでいたり、費用感が異常であったりすることが見抜けるようになります。

解体費用とは、地域や業者ごとの特色がありつつも、基本的に以下のような「坪単価」で計算されます。

例えば、30坪の木造住宅についての解体を考える際は、費用が90～120万円であると事前に算出可能です。

しかしながら、建物の解体だけでなく、当該土地に「地中埋設物」があったり、同時にブロック塀などを撤去しなければならない場合などは、また別途費用が生じ、合計額に加算されることになるため注意しておくべきです。

解体作業以外にかかる費用

建物とはそのまま解体を行うことはないため、解体費用について予測する際には「解体以外の作業上でかかる費用」も計上することが必要です。

例えば建物の解体時は、以下の項目について坪単価で計算できる解体費用以外にも発生することを想定しなければなりません。

こうした費用はあくまで一例です。

解体を行う土地それぞれの特徴により、解体以外の作業が発生するかどうか、さらにその費用についての料金体型がどのように決まるかは業者次第でもあります。

このため、解体を実施する際にはその前に解体総費用の内訳について解体業者に確認してください。

どうしても建て替えできない旗竿地を活用する方法はあるのか

旗竿地の再建築不可状態を解除できないのであれば、以下のような土地活用を考えることもできます。

そこで以下からは、それぞれの旗竿地活用方法についてより詳しく解説します。

活用方法1：小規模な修繕・模様替えをして住み続ける

建て替えができない旗竿地でも手段を施して住心地よくする方法があります。

それは小規模な修繕やリフォーム、模様替えなどです。

こうしたリフォームにおいては、主要部分は残すことがポイントです。

しかしながら物件が古い場合は、主要な柱などが害虫被害に遭っている可能性があるため、リフォームでさらに痛めてしまわないように事前に調査すべきといえます。

もし主要部分に破損が見つかってしまった場合、基礎から直さなければならなくなり、大規模な建て替え工事を必要とするかも知れません。

こうした場合、建て替え工事が不許可である旗竿地にそれ以上住むことは難しくなります。

活用方法2：賃貸向けにリフォームして運用する

建て替えができない旗竿地の活用方法として、賃貸向けのリフォームを施して活用する方法もあります。

賃貸利用のためのリフォームは小規模で住む場合があり、費用もかさまない可能性があるのです。

しかしながら建物が老朽化している場合、基礎部分などにより腐敗などが進行してしまえば、大規模な建て替え工事を要すこともあり、そうした場合は賃貸向け住宅として利用することも難しくなります。

また賃貸運営においては立地条件も要求されがちです。

つまり不動産に関する知識や、リフォームなど賃貸化にかかる初期投資が回収できるといった見込みが得られる場合には、賃貸運用の余地があるといえます。

活用方法3：更地にして資材置き場や駐車場として使う

旗竿地を解体してしまい、更地のまま以下のように活用する方法があります。

旗竿地の解体費用とは、人件費の高さと工期の長さから高騰しがちです。

さらに建物を解体すると、減税関連の特例が適用されなくなってしまい、固定資産税が上がります。

そうした費用を初期投資として、土地活用で回収できる目算があるのであれば更地化する意味があるといえます。

更地にすると税負担が増えるため注意が必要

もし旗竿地が住宅地である場合、解体することでほぼ確実に固定資産税が上昇します。

固定資産税上昇の理由は、旗竿地が住宅地なのであれば「住宅用地の特例」という減税措置が適用されており、固定資産税が減額されていたためです。

本特例では固定資産税と同時に、都市計画税の減税も行われます。

建物が解体されれば、住宅用地の特例は適用されなくなり、固定資産税額が上昇します。

つまり、旗竿地活用の方法として、将来的な利益の見込みがない場合は更地化しての活用はあまりおすすめとはいえません。

建て替えできない場合は売却するのも1つの方法

旗竿地のような再建築不可の物件とは、所有し続けてもそれ以上住めなくなったり、危険な状態になってしまうといったリスクがともにあるものです。

どうしても住みたかったとしても、ところどころでリフォームを加えなければならなかったり、そのたびに近隣との騒音トラブルを起こしてしまったりするかも知れません。

そのため、以下のような方法で旗竿地を売却して手放してしまう方法も考えてみてはいかがでしょうか。

以下からは、旗竿地を売却するための方法それぞれについて、より詳しく解説します。

隣の土地の住民に売却する

再建築不可という状態の旗竿地を、再建築可能にするためには、隣地を買い取ったり、借り受けたりといった交渉が必要です。

交渉の先には、調査費用や工事費用といったお金もかかります。

こうした時間的コストや金銭的コスト、すべての労力を解消したいのであれば近隣の方に売却する方法が選べます。

旗竿地とは住宅密集地に存在することが多く、隣人も旗竿地の状態であったり、接道義務について悩んでいるかも知れません。

そうした場合、こちらからの売却要求に応じてくれる可能性があります。は、隣地所有者と交渉する等、多くの手間と時間、そして労力がかかります。

専門の買取業者に売却する

再建築不可物件を所有し続けてしまうことには多くのリスクがあるため、訳あり物件専門の買取業者に旗竿地を売却する方法する方法も検討してみてください。

訳あり物件専門の買取業者であれば、再建築不可状態のような通常の不動産会社が取り扱おうとはしない物件でもそのまま買い取りに応じます。

専門の不動産買取業者が、こうした訳あり物件の買い取りに応じる理由は、再建築不可の物件であっても活用し、収益化させるために生まれ変わらせる知識やノウハウ、さらには物件利用の可能性が高い顧客リストを持ち得ているためです。

こうした買取業者とは、無料で相談に応じ、その場で見積もりを提示してくれることもあるため、まずは気軽に相談してみることを勧めます。

再建築不可の旗竿地でも建て替える方法はある！ただし、隣地所有者との交渉や手続きが必要！

今回は、建て替えができない旗竿地を再建築可能にするための方法について解説しました。

多くの場合、旗竿地とは建築基準法で定められた接道義務を果たしていないため再建築ができないのです。

しかしながら旗竿地が接道義務を果たす上では、近所の土地所有者との交渉が必要だったり、それを乗り越えた先にも高額な費用をかけて工事や解体を行わなければならない事態に陥りやすいものです。

費用などが調達できても、工事が始まってみると近隣からの騒音クレームなどが届くこともあります。

そんな旗竿地でも、リフォームを繰り返しながら住み続けたり、住宅以外の活用方法をしながら所有し続けることは可能です。

しかしながら住宅以外の方法で活用する場合などにおいては、住宅用地の特例がなくなり固定資産税額の上昇は免れません。

そこでどうしても旗竿地を持て余してしまう場合は、近隣の方に買い取ってもらったり、訳あり物件専門の買取業者に売却する方法をおすすめします。

いずれの方法でも、通常の不動産業者に買い取りをもちかけるよりもスムーズに話が進みやすいためです。

特に、訳あり物件専門の買取業者は全く手入れをしていない状態でも買い取りに応じます。

もし旗竿地の処遇に困った場合は、売却も手段として検討してみてください。