土地は借地、家は持ち家でも売却できる？売却時の方法や実際にあったトラブル事例を解説

一般的な住宅では、土地の所有者も家の所有者も同じですので、売却する際はもちろん、リフォームや建て替えをする際も、所有者の判断だけで行うことができます。

しかし、土地は借地で家だけが持ち家という場合もあり、この場合は売却やリフォーム、建て替えなどの際に、土地の所有者である地主の承諾を得る必要があります。

今回は、土地は借地で家は持ち家という場合でも売却することができるのか、この場合の売却方法や実際に起こりやすいトラブル事例について詳しく解説します。

土地は借地、家は持ち家でも地主の承諾があれば売却可能

土地は借地で家は持ち家の場合、土地の所有者である地主が持っている権利を「底地権」、土地を借りている借地人が持っている権利を「借地権」といい、借りている土地のことを「底地」といいます。

この「底地権」と「借地権」を合わせたものが一般的にいう「所有権」になります。

このような土地は借地で家は持ち家の場合であっても、地主の承諾があれば家を売却することは可能です。

この場合、厳密には「借地権付き建物」を売却するということになります。

土地は借地、家は持ち家の場合の売却方法

土地は借地、家は持ち家（借地権付き建物）の場合の具体的な売却方法としては、次の方法があります。

いずれの方法も、地主との交渉が不可欠ですので、最初から借地権の付いた物件の取引実績のある不動産会社などに相談をしながら進めることをおすすめします。

以下では、それぞれの売却方法について詳しく説明します。

【1】第三者に売却する

まず考えられる方法は、「借地権付き建物」を第三者に売却する方法です。

「借地権付き建物」であっても、地主の承諾を得ることができれば売却できます。

売却後、購入者は地主にとっては新しい借地人になり、地主に地代を支払うことによって借地上の建物を所有することになります。

【2】地主に売却する

次に考えられる方法は、「借地権付き建物」を地主に売却する方法です。

地主は「底地」の「借地権」を購入すれば、その土地の「所有権」を取得することができます。

つまり、土地を自由に利用できるようになるため、地主が購入を希望している場合には有力な売却方法となります。

しかし、地主が「底地」を借地として貸し出したままで地代収入を望んでいる場合は、購入してもらえる可能性はほとんどないと考えて良いでしょう。

いずれにしても地主の考えによりますので、機会をみて意向を確認してみましょう。

【3】底地と建物を同時に第三者に売却する

もし、地主も「底地」を手放したいと考えている場合は、地主と協力して、地主が持っている「底地権」と借地人が持っている「借地権」を同時に第三者に売却する方法があります。

この場合、購入者はその土地の「底地権」と「借地権」、即ち「所有権」を得ることになりますので、通常の土地として利用したり売却したりすることができます。

一般の不動産と同等の土地利用が可能ですので、比較的高い価格で売却できる可能性があります。

なお、後々のトラブルを避けるためにも、「底地」と「借地権」の利益配分について、地主と借地人との間で事前に取り決めをしておくことが重要です。

【4】等価交換によって売却する

地主と借地人との間で、「底地」と「借地権」の「等価交換」をして、地主が所有権を持つ土地と借地人が所有権を持つ土地に分割（文筆）し、その後売却する方法があります。

この場合は、「底地」の上にどのような状態で建物が建っているのかによっては「等価交換」ができないケースもあります。

たとえば、土地を分割（文筆）する際に、建物が双方にまたがってしまうように建っている場合は「等価交換」ができませんので、この方法で売却することはできません。

もし、家の築年数がかなり古い場合は、家を解体して更地にした後に「底地」と「借地権」の「等価交換」をして分割（文筆）することも考えられます。

分割（文筆）すると、それぞれの土地は元よりも狭い土地になってしまいますが、どちらも通常の「所有権」を有する土地になりますので、買い手が見つかりやすくなります。

なお、不動産の売買によって利益を生じた場合は、利益の額に応じて譲渡所得税が生じますが、等価交換の場合は「固定資産の等価交換の特例」が適用されて税金が発生しないこともあります。

土地は借地、家は持ち家の場合の売却に関する注意点

土地は借地、家は持ち家（借地権付き建物）を売却する場合には、次の2点について注意が必要です。

以下で、順に説明します。

注意点1：買い手が見つかりにくい

「借地権付き建物」は、買い手が見つかりにくいといわれています。

それは、地主と借地人のそれぞれが土地の権利を持つ特殊な土地だからです。

一般的な建物が建っている土地の場合、その土地の所有者は「所有権」を有しており完全に自分の土地ですので、自由に使ったり売却したりすることができます。

これに対して「借地権付き建物」の場合は、建物の購入者は「借地権」を有しているにすぎませんし、リフォームや建て替え、売却などの際には承諾料を支払わなければならないなど、自由に使ったり売却したりすることができません。

このような権利面での不自由さから買い手が見つかりにくいのです。

注意点2：売却の手続きに専門の知識が必要となる

「借地権付き建物」の売却手続きには、専門的な知識が必要となります。

まず、売却する際には地主の承諾が必要となり、譲渡承諾料として借地権価格の10%程度を支払う必要があります。

しかし、もしここで地主からの承諾が得られない場合は、承諾してもらえない理由を聞き出して説得を試みることになります。

そのうえで、どうしても承諾が得られない場合は、裁判所に「借地非訟」の申立をして、地主の承諾に代わる許可を得るための裁判をしなければなりません。

地主との交渉においても、裁判手続きなどにおいても専門の知識が必要となります。

土地は借地、家は持ち家を売却する際に起こりやすいトラブル

土地は借地、家は持ち家（借地権付き建物）を売却する際に起こりやすいトラブルとして、具体的に2つの事例を紹介します。

以下では、それぞれについて詳しく説明します。

トラブル1：地主が売却を承諾してくれない

「借地権付き建物」を売却する場合は、地主に承諾を得る必要がありますが、場合によっては地主が承諾してくれないことがあります。

承諾してくれない理由はさまざまですが、比較的多いのは過去に地主と借地人との間で金銭に関する何らかの問題があった場合です。

なぜ承諾してもらえないのかという理由を聞きだして、たとえば過去に更新料や建て替え承諾料を支払っていなかったということが理由であれば、追加して支払うことを約束して承諾をもらうことができるかもしれません。

または、地主自身がその土地を利用したいと考えているため、第三者への売却を承諾しないということも考えられます。

この場合は、地主に買い取りを打診してみることがおすすめです。

トラブル2：地主から高額な譲渡承諾料を請求される

「借地権付き建物」の売却を、地主が承諾してくれたものの高額な「譲渡承諾料」を請求される場合もあります。

一般的な「譲渡承諾料」の相場は、不動産査定で算定された借地権価格の10%程度ですので、これよりも高い「譲渡承諾料」を請求された場合は高額と判断して良いでしょう。

この場合は、まずは地主に「譲渡承諾料」の相場を理解してもらって説得することになりますが、不動産取引に詳しい専門家に入ってもらうことが必要でしょう。

たとえば、売却の相談をしている不動産業者や弁護士などに依頼することになります。

それでも、どうしても地主が納得してくれない場合は、裁判所に「借地非訟」という裁判手続を申し立てることができ、この裁判によって、地主の承諾に代わる譲渡（売却）の許可を出してもらうことができます。

専門の買取業者に依頼すれば交渉から買取まで一貫して依頼できる！

土地は借地で家は持ち家（借地権付き建物）の場合でも、地主が承諾すれば持ち家を売却することが可能ですが、売却に際しては地主との交渉が不可欠となります。

不動産取引に詳しい人であれば自分で交渉をすることも可能ですが、知識のない人や中途半端な知識のままで自分1人で交渉をしようとすると、地主との間でトラブルが発生して承諾が得られなくなるなどの事態に発展することも考えられます。

その点、専門の知識を持った訳あり物件専門の買取業者に依頼すれば、交渉から買取までスムーズに進めることができます。

土地は借地で家は持ち家（借地権付き建物）を売却したい場合には、地主との交渉の段階から訳あり物件専門の買取業者に依頼することをおすすめします。

トラブルを避けて確実に処分したいなら専門の買取業者に依頼しよう

この記事では、土地は借地で家は持ち家（借地権付き建物）の場合に家をも売却することができるのか、この場合の売却方法や実際にあったトラブル事例について解説しました。

土地は借地で家は持ち家（借地権付き建物）の売却においては、地主が売却を承諾してくれなかったり、承諾してくれた場合でも高額な譲渡承諾料を請求されたりするトラブルが想定されます。

トラブルを避けて確実に処分したいのであれば、専門の買取業者に依頼するのが一番です。