事故物件かどうか調べる方法！知らずに買ってしまった時の対処法も解説

不動産を購入する際、誰もが明るく快適な物件を望みます。

しかし、時として事故物件と呼ばれる訳あり物件を見落として購入してしまうこともあります。

事故物件とは、その物件内で自殺や殺人、火災などの事故や事件があった物件のことを指すのです。

本記事では、不動産購入を検討中の方や、うっかり事故物件を購入してしまった方に向けて、事故物件の見分け方と対処法についてご紹介します。

事故物件は事前告知が基本だが例外もある

宅地建物取引業法により、不動産業者は事故物件の場合、購入者に事前に告知することが義務付けられています。

告知しなかった場合、購入者は契約を解除できる権利を有します。

告知の対象となる事案は、物件内での自殺、殺人、死亡事故、火災、建物の倒壊などが挙げられるでしょう。

告知義務違反に対しては、宅地建物取引業法に基づく処分が下される場合があります。

具体的には、業者名の公表や、業務停止命令、免許取り消しなどの行政処分が適用されることがあります。

したがって、事故物件の告知は不動産業者にとって重要な義務であり、違反すれば大きなペナルティを課されることになるのです。

事故物件かどうかを調べる方法

では、どのようにして事故物件かどうかを調べればよいのでしょうか。

いくつかの方法を見ていきましょう。

不動産業者に直接聞く

物件を紹介してくれた不動産業者に、直接「事故物件ではないですよね？」と確認してみるのも一案です。

宅地建物取引業法に基づき、正直に答えてもらえるはずです。物件の詳しい履歴について質問するのも効果的だと考えられます。

例えば、「この物件の過去の所有者について教えていただけますか？」「表示義務の対象となるような出来事はありましたか？」などと聞いてみるとよいでしょう。

不動産業者の反応を見ることで、怪しい点がないかも判断できるはずです。

ただし、不動産業者が事故物件であることを知らない場合もあります。

特に、古い物件や、前の所有者から告知を受けていない場合は、業者も把握していないことがあるのです。

したがって、不動産業者の回答だけを頼りにするのは避け、他の方法も併用して総合的に判断することが大切だと言えましょう。

事故物件公示サイトを見る

事故物件を公示しているサイトで、物件の所在地を入力して検索できます。

事故物件の種類や発生年月日、場所などの情報を確認できるでしょう。

ただ、あくまで公示されている物件のみが対象なので、漏れがある可能性は考慮しておく必要があります。

また、サイトの情報が古い場合もあるため、複数のサイトをチェックするのがおすすめです。

事故物件公示サイトは、利用者からの投稿情報に基づいているケースが多いのです。

したがって、全ての事故物件が網羅されているわけではありません。

また、事実確認が不十分な情報が含まれている可能性もあるでしょう。

サイトの情報は参考程度にとどめ、他の方法で裏付けを取ることが重要だと考えられます。

周辺地域の物件相場と比較して安すぎないかを確認

事故物件は通常の相場より安く売り出されているケースが多いです。

そのため、近隣の同種物件と比べて妙に安い場合は要注意だと言えるでしょう。

とはいえ立地や物件の状態によっては適正価格の可能性もあるので、相場を把握したうえで総合的に判断することが大切です。

具体的には、不動産情報サイトで周辺の類似物件の価格をチェックしたり、複数の不動産業者から査定を取ったりするとよいでしょう。

また、物件価格の推移を時系列で確認することで、急激な値下がりがないかも確認できます。

ただし、事故物件だからといって必ずしも安値で売られるとは限りません。

物件の状態や立地、市場の需給バランスによっては、相場並みの価格で取引されることもあるのです。

一概に「安い=事故物件」と決めつけるのは避け、物件の価値を多角的に判断することが肝要だと言えましょう。

違和感のあるリフォーム箇所をチェックする

内覧の際、必要以上にリフォームされている箇所はないでしょうか。

例えば、他の部分と違和感のあるクロスの張り替えや、新しい畳への交換などが該当します。

事故の痕跡を隠すために施工された可能性があるのです。

リフォーム箇所が局所的で不自然な場合は特に注意が必要だと考えられます。

壁や天井、床などをくまなくチェックし、違和感がないか確認することが大切でしょう。

部分的な修繕やリフォームの時期や理由について不動産業者に質問してみるのもよいかもしれません。

ただし、リフォームの目的は事故の痕跡を隠すためだけとは限りません。

物件の老朽化に伴う修繕や、設備の更新などのために行われるケースもあります。

リフォームの違和感だけで事故物件と断定するのは早計だと言えるでしょう。

物件の築年数や過去のリフォーム履歴などの情報も併せて確認し、総合的に判断することが大切です。

異臭や汚れなどをチェックする

事件や事故による異臭や汚れが残っていることも考えられます。

臭いに敏感な人を同伴して内覧するのもひとつの手だと言えるでしょう。

部屋の隅々まで念入りにチェックしてみてください。

特に気になるのは、畳やカーペットからの臭い、壁の染みや汚れ、トイレや風呂場の黒ずみなどです。

換気や清掃では消えないしつこい臭いがする場合は、場合によっては専門家に相談するとよいかもしれません。

ただし、古い物件の場合は経年劣化による臭いの可能性もあるので、その点は留意しておく必要があります。

異臭や汚れのチェックに際しては、自分の感覚だけに頼るのは危険だと考えられます。

個人差があるため、自分では気にならなくても、他の人には強く感じられる場合があるのです。

できれば複数の人に意見を聞くことをおすすめします。

また、部屋の用途や位置によって、臭いの種類や強さが異なることもあるでしょう。

居室だけでなく、押入れや収納スペースなども確認するようにしましょう。

自分で物件の歴史を調べてみる（聞き込みなど）

物件の歴史を自分で調べることで、事故物件かどうかを判断する材料が得られる場合があります。

登記簿や住宅地図などから、物件の所有者の変遷を追ってみるのも一案です。

短期間で頻繁に所有者が変わっている場合は、何らかの理由で物件を手放さざるを得なかった可能性が考えられます。

また、近隣住民に昔の様子を聞いてみるのもよいでしょう。

ただし、プライバシーの問題もあるので、聞き方には十分な配慮が必要不可欠だと言えます。

根掘り葉掘り聞くのではなく、自然な会話の中で情報を集めるようにしましょう。

聞き込みをする際は、相手の立場に立って慎重に行動することが大切です。

特に、事件や事故の被害者やその遺族に関する情報は、細心の注意を払って扱うべきでしょう。

また、聞き込みで得た情報はあくまで参考程度にとどめ、鵜呑みにしないことも重要だと考えられます。

噂や憶測に振り回されることなく、客観的な事実を見極める姿勢が求められるのです。

他の不動産業者に見てもらう

セカンドオピニオンとして、別の不動産業者に物件を見てもらうのも手段のひとつです。

気づいていなかったポイントを指摘してもらえるかもしれません。

その際、「事故物件の可能性はないか」と率直に相談してみるとよいでしょう。

複数の不動産業者の意見を総合的に判断することで、より的確な判断ができるはずです。

ただし、不動産業者によって意見が異なる場合もあるので、その点は注意が必要だと言えます。

複数の不動産業者に相談する際は、それぞれの業者の専門性や得意分野を考慮するとよいでしょう。

例えば、事故物件の取り扱い実績が豊富な業者や、土地の歴史に詳しい業者などが該当します。

また、相談する際は、物件の詳細情報を提供し、具体的な懸念点を伝えることが大切だと考えられます。

漠然と「事故物件かどうか」を聞くのではなく、根拠となる事実を示しながら相談しましょう。

事故物件を知らずに購入した場合の対処法

万が一、事故物件だと知らずに購入してしまった場合はどうすればよいのでしょうか。

不動産業者に契約の解除を申し出る

宅地建物取引業法違反により告知義務を怠っていた場合、契約解除を申し出ることができます。

まずは不動産業者に、物件が事故物件であることを告げ、契約解除の意思を伝えましょう。

その際、事故物件であることを知った経緯や、解除の根拠となる法律の条文を添えると効果的だと考えられます。

ただしトラブルに発展するケースも多いため、弁護士に相談しながら交渉を進めるのがよいでしょう。

必要に応じて、宅地建物取引業法違反を理由に、国土交通省や都道府県の宅建業法指導担当課に相談するのもひとつの手段です。

契約解除の交渉がまとまらない場合は、訴訟という選択肢もあります。

ただし、訴訟はコストと時間がかかるため、慎重に検討する必要があるでしょう。

訴訟に踏み切る前に、弁護士と相談し、勝訴の見込みや和解の可能性などを検討しましょう。

また、物件の売却や賃貸などの代替案についても検討し、トータルでみて最良の選択をすることが肝要だと考えられます。

訳あり物件買取業者に売却を相談する

契約解除が難しい場合は、訳あり物件の買取を行っている不動産業者に相談してみる手もあります。

事故物件は通常の不動産市場で売却するのが難しいため、専門の買取業者に依頼するのが得策だと言えるでしょう。

買取価格は通常よりも安くなるケースが多いですが、早期の売却が見込めるメリットがあります。

買取業者の選定に際しては、事故物件の買取実績や査定方法、買取価格の妥当性などを総合的に判断することが大切です。

複数の業者に査定を依頼し、比較検討することをおすすめします。

買取業者に売却する際は、物件の詳細情報を正直に伝えることが重要です。

事故の内容や発生時期、物件の状態など、隠さず包み隠さず開示しましょう。

買取業者は事故物件の扱いに慣れているため、適切な価格査定やアドバイスが得られるはずです。

また、買取契約書の内容をよく確認し、売主の責任範囲などの条件を明確にしておくことも大切だと言えるでしょう。

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