事故物件の定義とは？家が事故物件になった後の活用方法も詳しく紹介

不動産取引で「事故物件」という言葉を聞くことがありますが、どのような物件を「事故物件」というのか正確にご存知でしょうか？

また、「事故物件」を売買したり賃貸したりする際には「告知義務」があることをご存知でしょうか？

今回は、「事故物件」の定義や「告知義務」、自分の家が「事故物件」になった後の活用方法などについて詳しく紹介します。

事故物件の定義とは？

「事故物件」の根拠となっている「宅地建物取引業法」には、「事故物件」の明確な定義は規定されていません。

そのため、物件を仲介する不動産業者によって「事故物件」の取り扱いが異なり、「事故物件」であることを告知しないまま売買や賃貸を行って、後々トラブルが生じるということが起こっていました。

たとえば、過去に死亡事故があったことの説明がないまま不動産を購入し、その後に死亡事故があったことを知り、買主と不動産業者の間でトラブルになることがありました。

このような状況を受けて、国土交通省は2021年10月8日に「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」を公表し、不動産取引における「事故物件」の告知義務についての指針を示しました。

そこで、このガイドラインに基づく「事故物件」の定義について説明しますが、まず「事故物件」を含む不動産の瑕疵の種類について説明しておきましょう。

不動産の瑕疵の種類

不動産には、「心理的瑕疵」「物理的瑕疵」「法的瑕疵」「環境的瑕疵」という4種類の瑕疵（欠陥や不具合）があり、それぞれの瑕疵の概要は次の表の通りとなっています。

瑕疵の種類	瑕疵の概要
心理的瑕疵	「心理的瑕疵」は、心理的な不安や不快感、抵抗感を生じさせるような要因のことです。 たとえば、自殺や他殺（殺人事件）、事故死、孤独死などによって人が亡くなったことなどが該当します。
物理的瑕疵	「物理的瑕疵」は、建物や土地自体に重大な欠陥や不具合があることです。 たとえば、建物の場合は、雨漏りや主要構造物（柱や基礎など）の破損、シロアリ被害などが該当します。また、土地の場合は、土壌汚染や地盤沈下などが該当します。
法的瑕疵	「法的瑕疵」は、建築基準法や都市開発法、消防法などに抵触していることです。 これにより、物件の建て替えやリフォーム、リノベーションなどが自由に行えないケースがあります。 たとえば、建築基準法の接道義務を満たしていない「再建築不可物件」や計画道路予定地のため建物の建築に制限が設けられている土地などが該当します。
環境的瑕疵	「環境的瑕疵」は、土地や建物自体には欠陥はありませんが、物件の周辺環境に問題があることです。 たとえば、近隣に生活上好ましくない施設（火葬場や葬儀場、暴力団の事務所など）がある場合や工場からの騒音・臭気がある場合、近隣トラブルがある場合などが該当します。

これらの4つの瑕疵の中で「心理的瑕疵」を有する不動産のことを「事故物件」といいます。

「心理的瑕疵」は言葉の通り心理的な瑕疵ですから目に見えないものであり、不動産の買主や借主によって受け取り方が違うという特徴があります。

寿命などによる「自然死」や「不慮の事故死」であっても気にする人がいる一方で、自殺や殺人事件があった物件であっても全く気にならない人もいますので、「事故物件」に該当するか否かの判断が非常に難しいということなのです。

ガイドラインによる事故物件の定義

2021年5月20日、国土交通省から『宅地建物取引業者による人の死に関する「心理的瑕疵」の取扱いに関するガイドライン（案）』が公表されました。

その後、パブリックコメントを経て、2021年10月8日に「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」として制定・公表されました。

このガイドラインには、告知義務のある「事故物件」とはどのような事故や事件による死なのか、告知義務の範囲や期間はどうなっているのか、などがかなり詳細に示されています。

ガイドラインによると、「事故物件」の定義は次のような物件となっています。

つまり、「自然死」や「不慮の事故死」以外の死や「特殊清掃が必要になる死」が発生した物件のことを「事故物件」ということになったのです。

以下では、この2つのケースについて説明します。

自殺・他殺・火災による死が発生した物件

建物の中や敷地の中で死亡した人がいる場合で、自殺や他殺（殺人事件）、火災によって死者が出た物件は「事故物件」に該当します。

これらの死は、「自然死」や「不慮の事故死」ではありませんので、買主や借主に心理的な不安や不快感、抵抗感を生じさせるような物件だと考えられるからです。

また、他殺（殺人事件）や火災は、ニュースなどで報道されることが多く、近隣地域にも広く周知されますし、社会に与えた影響度が高いと考えられることにもよります。

特殊清掃が行われた物件

「自然死」や「不慮の事故死」であっても、「特殊清掃が必要になる死」が発生した場合は「事故物件」に該当します。

建物の中で孤独死が起きた場合、早期に発見されることは少なく、死後時間が経過した後に発見されることが多くなります。

長期間にわたって放置されたために特殊清掃が必要となった物件の場合は、その物件の価値に相応の影響を与えると考えられることから「事故物件」に該当するとされています。

なお、亡くなってから2～3日後に発見されて、特殊清掃が行われなかった場合は「事故物件」には該当しません。

事故物件に関するガイドラインが制定されたことで判断基準がより明確に

従来から、「宅地建物取引業法」では、「事故物件」を売却または賃貸するときには、売主や貸主・仲介不動産業者は、その事実を買主や借主に対して伝えなければいけないという告知義務があると定められていました。

しかし、「事故物件」について告知すべき事故の範囲や、どのくらいの期間告知するかというルールは明示されていないため、売主や貸主・仲介不動産業者によって判断が異なるという問題があり、トラブルが発生することもありました。

このような背景のもとで、国土交通省からガイドラインが制定・公表されたことにより、「事故物件」の定義や告知義務の対象物件、告知期間が明確になりました。

事故物件の告知義務とはどのようなものなのか？

ガイドラインによれば、不動産を売却したり賃貸したりするときには、売主や貸主・仲介不動産業者には、事故物件であることを買主や借主に対して伝えなければいけないという告知義務があります。

以下では、「事故物件」の告知対象と告知期間のそれぞれについて説明します。

事故物件の告知対象

ガイドラインに基づいて、告知が必要となるケースや告知すべき内容などについて説明します。

なお、このガイドラインは一戸建てやマンション・アパートなどの「居住用不動産」を対象としたものであり、オフィスビルなどの「事業用不動産」については対象外としています。

告知が必要となるケース

「事故物件」の中で告知が必要となる事故や事件は次の通りです。

「自然死」や「不慮の事故死」であっても、人が死亡してから長期間にわたって放置されたために、室内外に臭気などが発生して特殊清掃が行われた場合は、告知が必要となります。

集合住宅の共用部分とは、買主や借主が日常生活において通常使用すると考えられる共用の玄関・エレベーター・廊下・階段、専用使用が可能なベランダなどが該当します。

また、原因が明らかでない死の場合は、自殺や他殺（殺人事件）の可能性も否定できないということから、原則として告知が必要とされています。

告知すべき内容

売主や貸主・仲介不動産業者が告知すべき内容は次の通りです。

なお、告知の際は亡くなった方やその遺族などのプライバシーに配慮する必要があることから、氏名・年齢・住所・家族構成などについては告知する必要はありません。

告知が不要なケース

一方、告知が必要とされていない事故や事案は次の通りとなっています。

「自然死」の例としては老衰や病死などがあり、「不慮の事故死」の例としては自宅の階段からの転落、入浴中の溺死、転倒事故、食事中の誤嚥などがあります。

また、これらの事故は、専有部分や室内で発生することを想定しており、隣地や建物前の道路など外部で発生した事故は対象外となっています。

ただし、アパートのような集合住宅の場合は、ベランダ、共用玄関、エレベーター、階段、廊下などで、日常使用する場所は告知義務の対象に含まれています。

事故物件の告知期間

「事故物件」の告知期間については、賃貸の場合と売買の場合とで違いがありますので、分けて説明します。

賃貸の事故物件の場合

賃貸の「事故物件」の場合は、自殺や他殺（殺人事件）などの事故や事件による死亡の発生から3年間が告知義務の期間となっています。

したがって、告知義務のある事故から3年経過すると「事故物件」であることを告知する必要はなくなります。

ただし、事件性があり社会に与えた影響が特に高い事故や事件の場合はこの限りではありません。

売買の事故物件の場合

売買の「事故物件」の場合は、告知義務に期限がありません。

したがって、死亡事故が発生してから何年後であっても「事故物件」であることを告知しなければなりません。

これは、トラブルになった場合の損害額が、賃貸物件よりも売買物件の方が大きいことによります。

家が事故物件になった後の活用方法

もし、自分の所有する不動産が「事故物件」になってしまった場合の活用方法としては次のようなものが挙げられます。

以下では、それぞれの活用方法について詳しく説明します。

【1】賃貸物件として貸し出す

「事故物件」の立地が良く、駅近で近くに商業施設もあるのであれば、賃貸物件として貸し出すことも可能です。

「心理的瑕疵物件」は人によってとらえ方が違っていますので、「事故物件」であることをまったく気にせず利便性を優先する人もいるからです。

もちろん借主に対しては、事故や事件が発生してから3年以内であれば「心理的瑕疵」のある「事故物件」であることを告知する義務があります。

賃貸物件として貸し出すにあたっては、最低限壁紙の張替えなどは行った方が良いと思われますが、リフォームが必要かどうかはケースバイケースとなりますので、依頼する不動産業者などとよく相談をしてみてください。

【2】一般仲介で売却する

「事故物件」であっても一般仲介で売却することも可能です。

しかし、買手がなかなか見つかりにくいということは覚悟しておく必要があります。

賃貸の場合は、比較的若い単身者が多く居住期間も短いため気にしない人もいるのですが、購入する場合は、マイホームとして購入することが多いため「事故物件」であることを気にする人が多いと考えられるからです。

売却できたとしても、相場よりはかなり安い売却価格になってしまうことでしょう。

必ず「心理的瑕疵」のある「事故物件」であることを告知する必要があります。

この場合も、駅近など利便性が良く需要の高いエリアの物件であれば、投資用物件として購入する人も現れるかもしれません。

【3】専門の買取業者に売却する

専門の買取業者であれば、「事故物件」であっても現状のままで売却することができます。

専門の買取業者は、いろいろな訳あり物件を買い取ってリフォームを行って再販するというノウハウを持っているため、「事故物件」であっても買い取ることができるのです。

また、専門の買取業者に売却する場合は、特殊清掃やリフォームも必要なく、遺品などが残っていてももんだいありません。

さらに、中古の物件を売却する際には、売主は「契約不適合責任」を負うことになりますが、専門の買取業者に売却する場合は契約不適合責任が免責となります。

事故物件の今後に迷ったら専門の買取業者に相談しよう

本記事では「事故物件」の定義や「事故物件」の告知義務、自分の家が「事故物件」になった後の活用方法などについて詳しく紹介しました。

自分の家が「事故物件」になってしまった場合、今後どうすれば良いのか迷ってしまうと思われますが、そんなときには専門の買取業者に相談することをおすすめします。

「事故物件」を売却したいことを伝えるとすぐに査定して買取価格が提示されると思いますが、買取業者によって差ができることがありますので、複数の買取業者に査定を依頼して、より高額で条件の良い買取業者を選定することが必要でしょう。