古民家を無償譲渡する方法は3つ！税金面や注意点を徹底解説

日本各地では空き家が増えており、もし空き家の所有者が管理などを放置すると「特定空き家」に指定されてしまい、課税額が高まるなど様々なデメリットが生じます。

空き家は全国的に問題になっており、手放したいと考える所有者が増えています。

そこで今回は、古民家の無償譲渡について解説します。

無償譲渡とはどのような方法なのか、徹頭徹尾お金がかからずに手続きができるのか、さらには譲渡の際の注意点やメリット・デメリット、困ったときに相談すべき専門家についても解説するため、空き家について困った時にはぜひ参考にしてください。

古民家を無償譲渡する3つの方法

古民家の無償譲渡とは、「古民家を0円で売る」ということを意味します。

古民家を無償譲渡する方法は、以下の3つです。

そこで以下からは、古民家の各無償譲渡の方法についてより詳しく解説します。

【1】周辺住民や知人に譲る

周辺住民や知人に対し、古民家を譲ることができれば「無償譲渡」が成立します。

例えば、周辺住民の誰かが近辺で店舗営業をしているケースが想定されます。

その場合、飲食店や販売所などのために敷地を必要としていることがあるのです。

店舗のスペースという使いみちだけでなく、お客さんや店員が利用する駐車場のために土地を探していることもあります。

このため、まとまった土地がほしい状態にあり無償譲渡に合意してくれる可能性が高くなるのです。

同様の理由から、完全に自分の「隣地」である人も、無償譲渡により単純に自己保有の土地面積が広くなるメリットのために無償譲渡に応じる可能性があります。

【2】不動産会社に譲る

不動産会社に対しても「無償譲渡」を成立させることができます。

例えば、古民家が付属している土地であっても「建物の取り壊し費用」よりも更地としての価値が高い場合は、業者が当該建物を取り壊したのちに更地として売却する選択をするのです。

この場合、無償譲渡により古民家つきの土地を手に入れることができれば、業者としては土地入手に関わる費用は全く計算に含めなくてもよくなります。

つまり本項目における方法は、その時々において変動する「更地の価値」と「建物の取り壊し費用」において以下の状態でなければ取引が成立しなくなりがちです。

仮にこの価値状態でなかったとしても、無償での取引であれば不動産業者は応じる可能性があります。

【3】空き家バンクに登録する

無償譲渡を成立させたい場合、空き家バンクの利用も検討してください。

空き家バンクとは、地方自治体が管理する空き家情報についてのサイトです。

空き家バンクに登録することで、専門業者でも扱わないタイプの物件を売りの場に出品できるようになります。

利用者も、普通の業者が取り扱わないタイプの物件があることを前提に空き家バンクを見分に来ます。

その場合、買い手がつかない掘り出し物や、まさに古民家を求めるなど利用者の目的は千差万別です。

さらに、価格が無償ということにんるとさらに取引が成立する可能性が高まるのです。

【ケース別】古民家を無償譲渡した時にかかる税金

古民家を、たとえ金銭の関わらない無償譲渡で誰かに引き渡したとしても、売る側(無償で古民家を手放す側)や買う側(古民家を譲り受ける側)に税金は発生します。

古民家の譲渡における税金発生のパターンは以下の4つです。

本章では、それぞれのケースについてさらに詳しく解説します。

ケース1：個人から個人への無償譲渡

古民家という不動産であっても、個人から個人へ譲り渡される場合は、法的に「贈与」と扱われます。

贈与の場合は、古民家を手放す側に税金は発生しません。

一方、古民家を譲られる側は買い主として贈与税が発生します。

贈与税額は、相続税評価額に基づき算出されます。

ひとつの物件について、しかも無償である贈与の場合、買い主に贈与税が発生しているにも関わらず売り主にも所得税がかかると、二重課税となってしまうという考え方に基づき、売り主となる「不動産手放し側」には税金がかかりません。

ケース2：個人から法人への無償譲渡

無償譲渡であっても、個人が法人へ行う場合は個人対個人の課税パターンと異なります。

本ケースでは、個人には所得税、法人には法人税がかけられるのです。

個人には所得税がかかる

まず個人の側について、「譲渡所得」が発生するとみなされます。

個人は売り主として無償で譲っているため、所得がかかっていないはずです。

しかしながら本ケースでは「時価」で不動産が売却されたという考え方が適用されます。

この場合、0円の売却益が「みなし譲渡所得」とみなされます。

みなし譲渡所得とは、売却益を時価計算したときに生じる額のことです。

個人が法人に対して不動産を無償譲渡する場合は、売り主にかかるはずの税金の存在が重視されるのです。

譲渡所得とは以下の式で導き出されます。

みなし譲渡所得は時価であるとみなされるため、みなし譲渡所得が取得費を下回ると計算結果はマイナスとなります。

つまり、無償譲渡であれば税金は発生しません。

無償譲渡の対象になる土地や建物は、時価も0円とみなされがちではあります。

しかしながら税金の心配がないと油断せずに、時価の算出については「不動産鑑定士」による鑑定評価を取得しておくべきです。

例えば、取り壊すことが最も有効な利用方法である」と不動産鑑定において判断されたのであれば、鑑定評価の前提が「取壊し最有効」とされます。

さらに取壊し最有効のケースにおいて、「取り壊し費用＜更地価格」という場合は鑑定評価額も0円になりがちです。

土地評価額などは税務署に証拠書類として提出することがあるため、あらかじめ鑑定評価書を用意しておきましょう。

法人には法人税がかかる

一方、法人は受贈益を手にします。

受贈益とは、「価値のあるものを無償で譲り受けられたことによる利益」です。

受贈益に対しては法人税がかけられます。

ケース3：法人から個人への無償譲渡

法人から個人へ不動産を無償譲渡するケースでは、法人には「法人税」、個人に「所得税」がかかります。

売る側となる法人は「時価」で譲渡するとみなされます。

この場合、「個人→法人」のケースと同様「売却益」が発生すると法人税がかかるのです。

また「売却益の発生」は、時価が「帳簿上の簿価」よりも高いケースのみにおいて発生することになります。

時価が「帳簿上の簿価」よりも低いケースでは譲渡に税金がかかりません。

補足として、法人税とは「1年間の事業の利益」に課税されるものです。

つまり本項における譲渡関連で何らかの売却益が発生したとしても、当該年間の損益が「赤字」となった場合には法人税自体が発生しないことになります。

今回「買う側」とみなされる個人は、「本来であれば価値のあるもの(不動産)を無償で譲り受けたことによる益」があり、こちらが「一時所得」とされます。

この所得に対し「所得税」が課税されます。

ケース4：法人から法人への無償譲渡

法人間において不動産の無償譲渡が行われた場合は、両者に「法人税」がかかります。

売る側は、時価で当該物件を売却したものとみなされます。

買う側は、時価相当額のものを譲り受けたみなされるのです。

このためなんらかの利益が生じた場合、法人税が課されるのです。

古民家を無償譲渡するメリット

古民家を無償譲渡することに抵抗がある場合は、無償譲渡によるメリット・恩恵について知識を得ておきましょう。

古民家を無償譲渡することによるメリットは、以下の通りです。

以下からはそれぞれのメリットについて、より詳しく解説します。

メリット1：維持管理をする必要がなくなる

古民家を無償譲渡するということは、当該建物を手放すことを意味します。

このため建物は自分のものではなくなり、それまで必要だった不動産についての維持・管理の義務も消失することになります。

またとにかく維持費を払いたくないという場合、古民家が無償譲渡するのであれば取るべき手段として最速となり得るのです。

メリット2：固定資産税などの維持費を支払う必要がなくなる

古民家を空き家として放置してしまっていても、固定資産税や光熱費、都市計画税など維持費用がかかります。

つまり維持費用とは当該不動産を利用していなくても発生するため、月額・年額という単位で、自己の財務状況を確実に圧迫します。

古民家の利用実態がないのであれば、全くのメリットなく金銭だけが失われている状況にあるのです。

各維持費は場所ごとの課税標準額により異なるものの、一般的に年30万円～40万円といった額で発生するとされており、当該支払い義務が消えることは、自分の財務状況にとって大きなメリットです。

逆に「なんとしてでも当該維持費を物件の売却益で賄おう」と考えてしまうと、いつまで経っても売れず、より年額がかさむだけといった結果もありえます。

このため、古民家を無償譲渡することには意義があるといえます。

メリット3：特定空き家に指定されるリスクを回避できる

利用されていない古民家は、維持管理がなされないことにより劣化し「特定空き家」と指定されてしまうことがあります。

特定空き家とは、放置により危険や有害な事象を引き起こすことが懸念される空き家のことです。

自分が所有している不動産が特定空き家に指定されると、建物および建物の付随物について管理する義務が発生します。

もし破損箇所や、将来的に危険を及ぼすような状態である場合は修繕費用などが発生し、自己負担で支払うことになります。

危険度が高い場合などは、強制執行などにより家屋が解体されることもあり、解体費用も同様に所有者が負担させられるのです。

さらに特定空き家の指定により、「固定資産税の優遇措置」は受けられなくなります。

つまり特定空き家の持ち主は固定資産税が高くなります。

さらに場合によっては最大「6倍」の固定資産税がかけられることになるのです。

無償譲渡により、将来的に特定空き家となる可能性がある物件を手放すことができれば、自己が特定空き家を所有するリスクをなくすことができます。

古民家を無償譲渡するデメリット

古民家を無償譲渡する・される場合、様々な負担がなくせるようなイメージが抱かれがちではあるものの、実際には以下のようにデメリットがあります。

さらに以下からは、各デメリットについて詳しく解説します。

デメリット1：売却利益を得られない

無償譲渡とは金銭を伴わない不動産のやり取りであるため、古民家という資産を無償譲渡で手放すと、資産価値を反映した金銭的恩恵が受けられないことになります。

また同時に、将来的な土地活用の可能性や、未来に都市開発計画などで当該地域の地価が上がるといった影響による恩恵を受ける可能性も手放すことになります。

デメリット2：無償譲渡でも課税される場合がある

個人および法人間における古民家の無償譲渡についての章でも述べた通り、不動産の譲渡が無償で行われた場合でも税金が発生することがあります。

無償譲渡において発生する税金について、種別ごとにまとめると以下の通りです。

デメリット3：売買契約を自分で行う必要がある

不動産の無償譲渡でも、契約書類について自分で作成、さらに契約の手続きもしなければなりません。

無償で物件を譲る場合、以下いずれかの契約が結ばれることになります。

さらに、下記のような書類が必要になります。

必要な手続きは下記の通りです。

さらに司法書士へ「登記申請依頼」等も自ら手配して進めることになります。

一般的な不動産の売買契約などであれば、不動産会社などを仲介します。

不動産会社は、こうした手続きを「仲介業務」として代行することが多いものです。

つまり自分で行う可能性は限りなく低くなります。

しかしながら「無償譲渡」だと、仮に業者を介した場合でも、「手数料を受け取りにくい」という理由で業者の関わりが嫌気されることがあります。

本格的な贈与関係の契約書を作成するには、弁護士・司法書士・行政書士といった専門家のアドバイスが必要になるのです。

自治体ごとに「契約書式に関するアドバイス」を提供するサービスを持つ団体はあるものの、期間や条件がまちまちなことがあります。

専門家に契約書類などの作成を依頼する場合、5万円～10万円ほどの費用がかかります。

建物譲渡の話し合い自体は無償で進められたとしても、確実に上記費用はかかってしまうことはデメリットといえます。

古民家を無償譲渡する際の注意点！

古民家の無償譲渡とは、金銭がかわされないからと何もせずに完結するものではありません。

それは無償譲渡であっても「契約」であるためです。

契約を履行するためには、必要書類の作成だったり、契約にまつわる細かいルールなどを理解しておかなければなりません。

そこで以下からは、古民家の無償譲渡でも知っておくべき注意点について解説します。

注意点1：書面で契約しなければ契約が解除される場合がある

法人が当人になったり、相手になる場合は書面での契約が当然であるため表面化しない問題ではあるものの、個人間での無償譲渡つまり贈与を決めた場合、やはり書面での契約をすべきです。

書面がない状態での贈与契約を進めようとしても、ある時点で契約を破棄・解除される可能性があるためです。

本注意点は、民放が以下の規定を定めていることを根拠としています。

民法第550条(書面によらない贈与の解除)：書面によらない贈与は、各当事者が解除をすることができる。ただし、履行の終わった部分については、この限りでない。

民法第550条

同条項を解釈すると、「書面によらない契約の場合」および「贈与の履行が終わっていない場合」だと、任意の時期に契約を解除してもよいことになります。

契約の履行がスムーズに進まないことはトラブルを呼びます。

そんな状態を避けるためにも、個人間で不動産の無償譲渡する場合でも書面での贈与契約を交わしてください。

注意点2：負担付贈与では契約不適合責任を負う必要がある

「負担付贈与」として不動産の無償譲渡を行う場合、譲渡する側は「契約不適合責任」を負うことになります。

この契約不適合責任が売る側、つまり譲渡する側にとっての注意事項になります。

負担付贈与とは、「贈与される側が一定の債務を負担することが条件の財産贈与」です。

例えば「住宅を贈与する、ただし残存している『住宅ローン』も負担願う、完済まで支払ってもらう」といったケースが負担付贈与です。

契約不適合責任とは「契約の内容に適合しない場合」に発生する、売る側つまり不動産を無償譲渡する側の責任です。

もし、契約内容と異なる不動産を売ったのであれば、売った側は買った側から契約解除や損害賠償等を追及される責任を負わねばなりません。

例えば家屋の贈与を行った場合、あらかじめ傷などが残っている建物を譲り受けることがあります。

贈与する側、つまり売る側がこの「傷がある状態を知りつつも買う側に教えなかった」というような悪意ある場合以外では、売る側は契約不適合責任を負いません。

贈与とは無償で行われるため、そこまでの責任を売る側が負う必要はないという法的な考え方に基づくものです。

しかしながら「負担付贈与」の場合、完全な「無償」とはいいがたくなります。

そのため、負担付贈与で不動産の無償譲渡が行われる場合は、売る側が契約不適合責任を負わなければなりません。

どうしても不動産を譲る側として「契約不適合責任を負いたくない」という場合は、譲られる側、買う側の合意を得た上で、贈与契約書に「譲渡側が契約不適合責任を負わない」といった記載をして、特約を設けなければなりません。

無償譲渡に関するよくある質問

Q1：売買契約を自分で行えるか不安です。無償譲渡する際は誰に相談すれば手続きがスムーズに進みますか？

古民家を無償譲渡したい場合、まずその土地についての情報や自分の意志などを取りまとめてください。

すると、相談内容も自ずと固まってくるため、誰に相談すればいいかもわかるようになります。

よくある相談内容と、相談すべき専門家は下記の表の通りです。

相談内容	相談先(専門家)	特徴
土地売却に関する税金について	税理士	・節税の仕方、確定申告についてアドバイスが受けられる ・無料相談以外だと、費用が高額となる ・土地の相続に関する相談では、「相続専門の税理士」を選ぶ必要がある
土地の権利について	司法書士	・土地の所有権に関する移転登記・抵当権の抹消登記を依頼可能 ・売買契約書に関する疑問があれば相談可能 ・売却時の登記を依頼先である司法書士であれば関連する相談も無料となる可能性が高いものの、司法書士を変えてしまうと別途費用発生 ・登記以外の相談は得意でない司法書士である可能性がある
不動産に関する相談	不動産会社	・不動産の売却手順など相談・サポート可能 ・「売却する不動産の種類」に適合する業者でなければ知識不足な可能性も
土地売却に関するトラブルについて	弁護士	・隣地とのトラブル／契約上のトラブルなどに対応可能 ・相談費用が高額
土地の価値を知りたい時	不動産鑑定士	・土地評価、土地活用法などアドバイス可能 ・裁判時の証拠集めに適す ・費用が高額
土地の境界・面積に関して	土地家屋調査士	・土地の境界が明確でないときに売却時必要な「土地の境界確定」を依頼可能 ・土地の面積の広さに応じて費用が高まる ・測量および境界線確定には日数が必要

Q2：無償譲渡以外に古民家を処分する方法はありますか？

無償での処分以外に古民家を処分可能な方法は、専門の買取業者に売却する方法です。

通常の業者では取り扱えない物件や、無償でも譲渡先が現れないような物件でも、専門の買取業者は対応しています。

専門の買取業者がそのような価値の見極めが難しい物件に対応できる理由は、その知識と経験の豊富さによるものです。

専門の買取業者であれば、価値を見いだせないような土地でも将来的な活用方法を提示したりと、あらゆる可能性について示すことが可能です。

この場合、専門の買取業者一社だけではなく、不動産の一括査定サイトなどで複数の業者に依頼をし、相見積もりを取ることで最終的に自分が損しないように気をつけましょう。

無償譲渡でも売主が課税される場合も！損益をプラスにするなら、専門の買取業者に依頼するのがおすすめ！

今回は、古民家の無償譲渡について解説しました。

そもそも不動産の無償譲渡とは、個人間や法人間、またはその両者間で税金が発生することがあるため注意が必要です。

また一見無料で不動産の取引ができる古民家の無償譲渡でも、引き渡す側、譲られる側双方にメリット・デメリットが存在するため安易に契約してしまわないように気をつけてください。

無償譲渡といっても契約書面が必要になるなど、専門家の知識が必要なシーンが数多くあります。

もし古民家の無償譲渡を行う手続き上で迷った場合は、専門の買取業者複数に依頼してみてください。

専門の買取業者であれば、無償ではなく売却益をもたらす可能性もあります。

困った時はぜひ本記事を見返してみてください。