築30年戸建てにかかる固定資産税はいくら？確認方法や計算方法を解説

土地や建物を所有していると、毎年「固定資産税」の支払い義務が発生します。

固定資産税は、土地や建物の状態、築年数といった要素により変動し、専門知識がないと算出しづらいものです。

そこで今回は、築30年の戸建てにかかる固定資産税がどのようなものなのか、その計算方法について解説します。

固定資産税の計算方法を紹介しつつ、一戸建ての固定資産税が算出される流れについてもシミュレーションします。

また、固定資産税の支払いに困っている方に対してはその減額方法についても紹介します。

さらにどうしても戸建てを手放したいと思う方に、築年数が長い戸建ての処分方法についても紹介するため、もし所有の築年数が長い物件について困っている場合にぜひ参考にしてください。

築30年戸建てにかかる固定資産税はいくら？

戸建て住宅の固定資産税とは、売買価格の影響を受けます。

このため、築30年の戸建て住宅にかかる固定資産税は、売買価格が1000万円よりも安ければ4万円～5万円、もっと安く、売買価格500万円以下ともなれば2万円～3万円となります。

もし極端に、売買価格が3000万円ともなる場合であれば、築30年の一戸建て中古住宅であっても固定資産税が9万円～10万円以上ともなるのです。

築30年戸建ての固定資産税は、新築時の20〜46%程度まで下がる

戸建て住宅とは、その築年数により固定資産税額が変動します。

固定資産税の変動する理由は、「建物の経年劣化」が建物の評価額に反映されるためです。

一方、評価額の変動とは関係なく「減税の特例措置を受けられる期間」が過ぎることも固定資産税が変動する理由です。 

課税額が減算されるといった特例措置は、その措置の適用期間が細かく決まっています。

そのため、築年数が一定期間経過した際には、固定資産税がより高くなることも起こりえるのです。

建物の経年劣化による建物の評価額に着目すると、経年劣化により建物の価値が変動することで、固定資産税を決定するための原価補正率が年々大きくなります。

したがって、築30年の戸建てについての固定資産税とは新築時の20%～46%程度まで下がることが一般的です。

築30年戸建てにかかる固定資産税の確認方法

戸建ての固定資産税とは、以下の方法で確認可能です。

以下からは、それぞれの方法について詳しく解説します。

方法1：納税通知書を確認する

毎年、市区町村からは「納税通知書」が届きます。

納税通知書では、固定資産税額が決定されるために必要な固定資産税評価額を確認することが可能です。

方法2：固定資産評価証明書・公租公課証明書を確認する

固定資産評価証明書とは、固定資産評価額を証明するものです。

​​固定資産評価証明書、各市町村の役所で取得できます。

東京都23区内の場合は、都税事務所で取得可能です。

公租公課証明書とは、1月1日時点の土地または家屋の所有者、所在、地積または床面積、地目または構造及び納めるべき1ヶ年の租税、その他公課を証明するものです。

公租公課証明書は、自治体にて申請書類や交付手数料などを支払って取得します。

また、土地の所有者やその家族以外が申請するには委任状などが必要です。

公租公課証明書には、評価額が記載されてはいません。

方法3：固定資産税台帳を閲覧する

固定資産税台帳とは、「課税対象となる土地・家屋」についての所有者、所在、評価額などが記載された帳簿です。

固定資産税台帳は、各市区町村の役所で閲覧可能です。

築30年戸建てにかかる固定資産税の計算方法

建物の固定資産税とは、その建物の固定資産税評価額に「課税標準額×1.4％(標準税率)」をかけ合わせて算出します。

「固定資産税評価額×税率=固定資産税」と表現されることもあります。

固定資産税評価額には、建物は経年劣化して価値が下がるといった意味を含めた「減価補正率」が築年数に応じて掛け合わされるため、築年数ごとに固定資産税評価額は下がるのです。

また建物とは別に、土地にも固定資産税が課税されます。

土地の固定資産税は、「課税標準額×1.4％(標準税率)」という計算式で算出されます。

また土地の固定資産税は、その土地の上に住宅用地が建っていれば軽減措置を受けることができます。

当該年の固定資産税とは、この建物と土地それぞれにかかる固定資産税額を足した額が相当します。

固定資産評価額とは？課税標準額との違いは？

固定資産税評価額とは、固定資産税路線価とも呼ばれ、固定資産税などの税額を計算する際に使用する基準価格です。

固定資産税台帳に記載される評価額は、総務省が定めた「固定資産評価基準」を元に計算されているものです。

固定資産評価額は、3年に1度に評価替えにより見直されています。

この評価替えにより、一般的に固定資産税額は​​3年ごとに変動するのです。

土地および建物の固定資産税評価額は、それぞれ以下の計算式で算出されます。

一方、「課税標準額」とは税率を算出する際の基礎となる価額です。

一般的には、課税標準額と評価額は同一の額となります。

課税標準額とは、ある税金が課される状況において、その基準となる額に対して「税率を掛け算するための額」です。

したがって、課される税金の種類により意味が異なったりすることがあります。

とくに住宅用地は「特例」や「負担調整率」が設定されがちです。

このため、不動産における固定資産税額の算出において、固定資産税評価額と課税標準額それぞれの額面は一致しません。

築30年戸建ての固定資産税をシュミレーション

築30年の戸建て住宅には、実際どの程度の固定資産税がかかるのかについて考えます。

以下からは2パターンの固定資産税算出をシミュレートします。

ぜひ、自分に近いパターンを参考にしてみてください。

築30年、売買価格2500万円の木造戸建て住宅の固定資産税は約7万円

まず、パターン1の戸建て住宅の前提を以下のように設定します。

今回は、「建物：土地＝6：4」という価格比となっているため、購入価格の内訳は「建物：土地＝1500万円：1000万円」となります。

固定資産税を算出する上での建物評価額は「再建築価格としての評価」となるため、「1500万円で購入した築30年の一戸建て」とは、再建築費における請負工事金額を「3000万円」と設定すると、建物評価額＝3000万円×60％＝1800万円です。

今回は中古住宅についての固定資産税額計算であるため、新築住宅のような軽減措置は存在しません。

一方、中古住宅としては「劣化した価値」を建物評価額から差し引くことができます。

この差し引きは「経年減価補正」という制度です。

「築27年以上の木造住宅」については、補正率が「0.2」と決まっています。

このため、本建物の評価額は「1800万円×0.2＝360万円」と決まります。

続いて「土地」の評価額を算出し、固定資産税額を決定します。

土地部分の評価額は「実勢価格の7割」として計算することが一般的です。

このため土地評価額は、「1000万円×70%＝700万円」となります。

敷地面積は「150㎡」であるため、200㎡以下の住宅「小規模住宅用地」の固定資産税軽減措置により、土地評価額が6分の1に軽減されます。

固定資産税の軽減措置を計算すると、最終的な評価額は約116.7万円です。

建物と土地の評価額が算出されたため、両者を足し合わせると「360万円＋約116.7万円＝約476.7万円」となります。

固定資産税の算出方法は、「課税標準額×1.4%(固定資産税率)」という計算式で求められるため、本パターンにおける最終的な固定資産税額は約6.67万円でした。

築40年、売買価格2500万円の非木造戸建て住宅の固定資産税は約9万円

つづいて、2500万の築40年の一戸建て固定資産税をシミュレートします。

パターン1の戸建て住宅の前提を以下のように設定します。

今回は、「建物：土地＝6：4」という価格比となっているため、購入価格の内訳は「建物：土地＝1500万円：1000万円」となります。

固定資産税を算出する上での建物評価額は「再建築価格としての評価」となるため、「1500万円で購入した築30年の一戸建て」とは、再建築費における請負工事金額を「4000万円」と設定すると、建物評価額＝4000万円×60％＝2400万円です。

今回も中古住宅についての固定資産税額計算であるため、新築住宅のような軽減措置は存在しません。

このため「経年減価補正」を使って計算します。

「築45年以上の非木造住宅」の場合は場合は、経年減価補正率が一律0.2となります。

今回は、築40年であるため補正率は「0.2089」です。

このため、本建物の評価額は「1800万円×0.2＝360万円」と決まります。

続いて「土地」の評価額を算出し、固定資産税額を決定します。

土地部分の評価額は「実勢価格の7割」として計算することが一般的です。

このため土地評価額は、「2400万円×0.2089＝約501万円」となります。

敷地面積は「150㎡」であるため、200㎡以下の住宅「小規模住宅用地」の固定資産税軽減措置により、土地評価額が6分の1に軽減されます。

固定資産税の軽減措置を計算すると、最終的な評価額は約116.7万円です。

建物と土地の評価額が算出されたため、両者を足し合わせると「約501万円＋約116.7万円＝約618万円」となります。

固定資産税の算出方法は、「課税標準額×1.4%(固定資産税率)」という計算式で求められるため、本パターンにおける最終的な固定資産税額は約8.6万円でした。

築30年戸建てにかかる固定資産税が下がることはある？

築年数が長く経過した建物について、いつまでも固定資産税を支払い続けることは所有者にとって負担となります。

そこで以下からは、築年数30年の戸建てについての固定資産税を下げられるような減税措置や特例などについて詳しく紹介します。

＜1＞軽減措置が適用されれば固定資産税が下がる

築30年以上の戸建て住宅でも、固定資産税額が下げられることがあります。

税額が下げられる方法は以下の2つです。

以下からは、それぞれの方法について詳しく解説します。

住宅として使用している場合は、住宅用地の特例が適用される

築30年以上の戸建てを、住宅として利用している場合、以下の「住宅用地の特例」による固定資産税軽減措置が受けられます。

住宅面積	軽減率
200㎡以下の住宅用地（小規模住宅用地）	評価額×1／6
200㎡超の住宅用地（一般住宅用地）	評価額×1／3

350㎡の住宅用地が存在する場合、200㎡までの土地の固定資産税は「1／6」、残り150㎡の土地の固定資産税は「1／3」になるのです。

ほか、マンションのように集合住宅の場合、敷地は共有持分となっています。

このため共有持分では1住戸当たりの持ち分割合における敷地面積は200㎡となりがちであることからも、「評価額×1／6」が適用されやすくなります。

耐震リフォームを行った場合の軽減措置

「性能向上リフォーム」に類するリフォームを行うと、その住宅には資産価値が宿り、次の世代にも受け継がせられるという考え方による軽減措置が存在します。

本軽減措置では、一定の耐震改修工事を行った場合、改修工事を完了した年の所得税額が一定額控除されます。

本軽減措置の適用期限は、令和5年12月31日までとなっているため注意してください。

バリアフリーリフォームをした場合の軽減措置

一定の要件に該当する「バリアフリー改修工事」を行った場合にも軽減措置が受けられます。

リフォームを行ったのちに申告する必要があり、適用されれば「工事完了年の翌年度分の固定資産税額から1／3が減額されます。

本特例はマンションにも適用され、期限は令和6年3月31日までとなっています。

省エネリフォームをした場合の軽減措置

一定の省エネ改修工事を行った場合、工事が完了した年の翌年度分の「家屋にかかる固定資産税」が減額されます。

省エネ性能を有する住宅への改修工事では、1年間に限り固定資産税額の1／3が減額されます。

長期優良住宅化リフォームによる軽減措置

長期優良住宅化リフォームを行うと、工事が完了した年の翌年度分の「家屋にかかる固定資産税」が減額されます。

長期優良住宅化リフォームを行った住宅への改修工事では、1年間に限り固定資産税額の

2／3が減額されます。

＜2＞免税点以下であれば非課税となる

「課税標準額」が、ある基準より少ないと、固定資産税の課税対象とはならない場合が存在します。

この基準を免税点といい、各固定資産によって以下のような目安があります。

このように、免税点を測る上では、例えば土地と家屋では基準となる課税標準額が異なるため注意しましょう。

ある土地について、土地と家屋それぞれの課税標準額が25万円の場合、土地については課税標準額が30万円未満となり免税でありながら、家屋については課税標準額が20万円を超えているため固定資産税が課せられます。

築30年戸建てにかかる固定資産税を支払い続けたくないなら思い切って手放すのがおすすめ

固定資産税とは、土地と建物を所有しているだけで毎年発生します。

このため、誰も住んでいなかったり、倉庫としてすら使っていない建物を所有している場合、いつまでも固定資産税の支払い義務から逃れられず、いたずらに資産をすり減らすことになるのです。

そこで、もし固定資産税の支払いがネックである場合、思い切って建物や土地を手放してしまうことをおすすめします。

建物や土地は処分が難しいイメージがあるものの、現代では売却や寄付、寄贈などさまざまな処分の手段があり、方法によっては所有者にとって大きなメリットをもたらすこともあるのです。

築30年の戸建てを手放す方法

築30年の一戸建ては、以下のように手放す方法が存在します。

売却といった方法以外は、個人だとなかなか思いつかないかも知れません。

しかしながら、どのような建物であっても利用できる方法がこのように存在します。

そこで以下からは、それぞれの戸建て売却方法について詳しく解説します。

【1】古家付き土地として売却する

築30年の家とはすでに「古民家」としての価値が見いだせます。

そのため、たとえ用途がない建物が建っていたとしても、その土地を「古家付き土地」として売却すれば、買い手が見つかることがあるのです。

この方法は、昨今の古民家ブームもあり古い建物を売却する方法としてスタンダードになりつつあります。

業者によっては、古民家を扱うことが得意な種類の不動産会社も存在します。

売り手のメリットとして、古民家付き土地として売却すれば建物および土地にリフォームといった手間をかけないで家が処分できるという考え方があるのです。

買い手も、「相応の安い値段で一戸建てを購入できる」ことがメリットです。

【2】更地にしてから売却する

築30年の戸建てについて、劣化や損傷がある場合などは買い手がつきづらいものです。

このような場合、戸建てを解体すれば更地になります。

更地は、中途半端に建物がある物件よりも自由度が高いため、売却しやすいものです。

デメリットとして、売り手側は更地にするための費用・手間を捻出しなければならないことがあります。

一方買い手からすると家を新築したかったり、駐車場などの用途で使えたりと魅力的な物件となります。

【3】リフォームしてから売却する

築30年の戸建て自体にはそこまで劣化や損傷がないものの、内装や各水場などが古くて使いづらいなどある場合は「リフォームを行ってから売却」する方法もあります。

内装のリフォームを施せば、内装がきれいになり住心地がよくなります。

そういった物件が仲介業者などの店頭に並んだ際、同様の築年数の物件に比べて注目されやすくなるのです。

一方、リフォームについては手間と費用がかかります。

リフォーム費用をあまりにもかけてしまうと、売却益に見合わなくなってしまうため注意してください。

さらには買い手が自分でリフォームをしたいケースも十分にありえるため、過剰なリフォームをする前に仲介業者など専門家への相談を心がけましょう。

【4】空き家バンクに登録する

いらない戸建ては、「空き家バンク」に登録することができます。

空き家バンクとは、各自治体が運営する、空き家についての情報ポータルサイトです。

空き家バンクでは、空き家を売りたい人・買いたい人のマッチを推進します。

もし好条件の売買先が見つかれば、取引はスピード感を持って進めやすいものの、まず取引相手が見つからなかったり、売る側買う側いずれも素人であるためトラブルが起きかねません。

さらに空き家バンク自体が、すべての自治体で運営されているわけではありません。

自分の地域では空き家バンクがない、ということもありえるため注意してください。

【5】専門の買取業者に売却する

相続した空き家をすぐに手放したい、売ってしまいたい場合は、専門の買取業者に直接売却してみてください。

この場合の専門とは、「訳あり物件の専門」であることを意味します。

築30年ともなった戸建てとは「買い手が見つかりづらい」とされます。

買い手が見つかりづらい理由として、もし誰も住んでいないのであれば「管理が行き届いていない空き家」が持つ弊害を持ち合わせていることが考えられるのです。

しかしながら訳あり物件専門の買取業者は、こうした一般的には販売が難しいとされる物件でも売買方法やノウハウ、利活用方法を持ち合わせています。

このため、訳あり物件専門の買取業者であれば築30年の戸建てでも売却できるのです。

費用をかけずに手間なく売却するなら専門の買取業者に依頼するのがおすすめ

訳あり物件専門の買取業者に築30年の戸建てを売却することでさまざまなメリットがあります。

そのひとつとして戸建ての所有者は、建物の処分がすぐにできるだけでなく、提示額面に納得さえできれば売却益をその場で手にすることができます。

また、専門の買取業者へ売却するメリットはほかにも以下の通り存在します。

戸建ての処分に際してリフォームや解体、その他時間や経費といった手間をかけたくない方には、本方法が最適です。

築30年戸建てを維持していくメリットがないなら手放すのが堅実

今回は、築30年の一戸建てについて、固定資産税の算出方法を解説したり、固定資産税の減額の方法、さらには固定資産税を支払いたくない場合における、各種処分方法について説明しました。

築30年の建物とは売却しづらく、価値がほとんどないとされてしまうことがあります。

しかしながら、工夫次第で売却可能です。

売却以外にも寄付や寄贈といった方法があるものの、非常に手っ取り早い方法として訳あり物件専門の買取業者に依頼する方法が挙げられます。

訳あり物件専門の買取業者とは、土地や建物の活用方法、そういった不動産を求める事業者などの顧客リストを備えているため、どんな不動産の売買にも応じるのです。

もし戸建ての処分に困った場合は、専門の買取業者へ相談してみてはいかがでしょうか。