家の売却で家主がやってはいけないことチェックリスト！損なく売るための秘訣

家を売却する際に、家主として注意すべきことは多岐に渡ります。

不用意な行動や判断は、売却価格の下落や売却期間の長期化を招く恐れがあるのです。

家を損なく、スムーズに売却するためには、事前の入念な準備と適切な対応が欠かせません。

ここでは、家主が家の売却でやってはいけないことをチェックリストにまとめました。売却前から売却後まで、落とし穴に注意しながら進めていきましょう。

特に、売却価格の設定や買主との交渉、引き渡しまでの諸手続きなど、専門的な知識が求められる場面が多々あります。

素人判断で進めてしまうと、大きな損失を被るリスクがあるのです。

そのため、信頼できる不動産業者を選び、そのサポートを受けながら進めることが大切です。

ただし、全てを不動産業者任せにするのではなく、売主自身も積極的に関与し、適切な判断を下していく必要があります。

家の売却におけるポイントを押さえ、失敗のないよう慎重に進めていきましょう。

家の売却検討時にやってはいけないこと

家の売却検討時に家主がやってはいけないことは次の10つです。

それぞれ詳しく見ていきましょう。

安易な解体、リフォーム

売却前に家の価値を上げようと、リフォームや解体を検討する方もいるでしょう。

しかし、安易に手を付けてしまうと、かえって買主の希望に沿わない仕様になったり、費用対効果が見合わなかったりするリスクがあります。

リフォームは買い手市場の動向を見極めつつ、専門家のアドバイスを仰ぐことをおすすめします。

また、リフォームや解体を行う際は、必要な許可や手続きを怠らないよう注意が必要です。

建築基準法や都市計画法などの法規制に抵触すると、売却に大きな支障をきたす恐れがあります。

事前にしっかりと調査し、適切な手順を踏んでいくことが大切でしょう。

とりえあえず急いで売却する

何らかの事情で売却を急ぐ必要がある場合でも、拙速に行動するのは禁物です。

焦って不動産業者と媒介契約を結んだり、安値で売り急いだりすると、後々損失を被る恐れがあります。

まずは売却の目的や希望条件をしっかり整理し、時間的な猶予を考慮しながら計画的に進めていくことが大切です。 

売却期間や売却価格の目安を立てる際は、地域の相場や物件の状態、周辺の開発計画などを総合的に考慮する必要があります。

安易に期間を区切ったり、相場から大きく乖離した価格設定をしたりすると、かえって売却が難航するリスクがあります。

余裕を持ったスケジュールを立て、市場の動向を見極めながら柔軟に対応していくことが賢明です。

ローンを組む銀行に知らせずに売却する

住宅ローンが残っている物件を売却する際は、ローンを組んだ銀行への連絡を忘れずに。

抵当権の抹消や繰上げ返済の手続きが必要になります。

銀行への報告が遅れると、買主への所有権移転に支障をきたす可能性もあるため、早めの相談を心掛けましょう。

また、住宅ローンの残債が売却価格を上回っているケースでは、銀行の同意を得られない可能性があります。

その場合、売主が差額を負担する必要が出てくるため、資金計画にも大きく影響するので、売却前に銀行と綿密に相談し、返済方法や手続きの流れを確認しておくことが大切です。

売却にかかる費用を計算しない

家の売却には、仲介手数料や税金、ローンの繰上げ返済手数料など、様々な費用がかかります。

これらを事前に計算せずに売却価格を決めてしまうと、思わぬ出費で手取り額が減ってしまうかもしれません。

売却価格の設定やキャッシュフローの管理は、入念に費用を積算してから行うようにしましょう。

特に、古い物件や広い土地の売却では、想定外の費用が発生するケースも少なくありません。

建物の解体費用や、土地の測量・整地費用なども考慮に入れる必要があります。

不動産業者や税理士など、専門家の助言を仰ぎながら、売却にかかる費用を漏れなく把握することが重要です。

安易に媒介契約を結ぶ

不動産売却の媒介契約は、一般媒介・専任媒介・専属専任媒介の3種類に分かれます。

それぞれ売主の拘束度合いや仲介手数料率が異なるため、メリットとデメリットを理解した上で選ぶ必要があります。

また、契約期間や仲介手数料、売却活動の内容など、契約書の内容をしっかりチェックしてから判を押すことが重要です。

媒介契約を結ぶ際は、不動産業者の実績や信頼性も重要なポイントです。

売主の希望に沿った売却活動を行ってくれるのか、適切なアドバイスを提供してくれるのかなど、業者の姿勢を見極めることが大切です。

複数の業者に相談し、比較検討した上で、最も信頼できる業者を選ぶようにしましょう。

複数の業者に査定依頼をして比較しない

1社の不動産業者の査定だけで売却価格を決めるのは危険です。

物件の条件によって査定額が大きく変わることもあるため、複数の業者に査定を依頼し、比較検討することがベターです。

その際、各社の査定根拠や売却実績、サービス内容なども確認し、総合的に判断するようにしましょう。

ただし、査定依頼を出しすぎるのも考えものです。

多くの業者が売却物件の情報を持つことで、買主の間で物件の価値が下がるイメージが広がる可能性があります。

2〜3社程度の業者に絞って査定依頼を出し、そこから最適な業者を選ぶのが得策と言えるでしょう。

売却相場を調べない

売却価格の適正さを判断するには、地域の相場を把握することが欠かせません。

近隣の取引事例や市場動向を調べずに価格設定すると、買主を寄せ付けない高値や、利益を大きく損なう安値になってしまう恐れがあります。

不動産ポータルサイトなどを活用して相場感を養い、適切な価格設定を心掛けることが肝要です。

相場調査では、物件の種類や築年数、間取り、立地など、なるべく条件の近い事例を集めることが大切です。

また、現在の市場動向や将来の予測も考慮に入れる必要があります。

相場分析は不動産のプロでも容易ではないため、経験豊富な業者の意見を参考にしながら進めていくのが賢明でしょう。

売却目的を明確にしない

家を売却する目的を明確にしないまま、漠然と売却活動を進めるのは得策ではありません。

売却の理由が転勤なのか、住み替えなのか、資金繰りなのかによって、売却までのスケジュールや価格設定の優先順位が変わってきます。

まずは売却の目的を明確にし、それに合わせた売却戦略を立てることが重要です。

例えば、転勤で急ぎの売却が必要な場合は、多少値引きしてでも早期の売却を目指すことになります。

一方、売却益を重視する場合は、じっくりと買主を探し、高値での売却を目指すことになるでしょう。

目的に応じて、売却活動の方針を明確にしておくことが、効率的で満足度の高い取引につながります。

物件の魅力を伝えきれていない

売却物件の魅力を十分にアピールできていないと、買主の関心を引きつけることができません。

物件の特長や周辺環境の利点を整理し、販売図面や広告材料に反映させることが大切です。

また、内覧時には物件のセールスポイントを的確に説明できるよう、事前に準備しておくことをおすすめします。

物件の魅力を引き出すには、買主目線に立つことが重要です。

ターゲットとなる買主層を想定し、その人たちが何を重視するかを考えます。

例えば、ファミリー層であれば子育て環境の良さを、単身者であれば利便性の高さをアピールするなど、物件の強みを最大限に生かした販売戦略を立てましょう。

売却に必要な書類の準備が不十分

売却に必要な書類を揃えていないと、売買契約の締結に支障をきたす可能性があります。

登記簿謄本、住宅ローン関連書類、リフォーム履歴など、売却に必要な書類は多岐に渡ります。

不動産業者と相談しながら、書類の準備を進めておくことが重要です。

特に、物件に瑕疵（かし）がある場合は、その詳細を記した書類の準備が欠かせません。

瑕疵の内容や修繕履歴を明らかにしておかないと、後々のトラブルに発展する恐れがあります。

古い物件であれば、建築当時の図面や検査済証なども準備しておくと安心です。

家の売却中にやってはいけないこと

家の売却中に家主がやってはいけないことは次の8つです。

それぞれ詳しく見ていきましょう。

情報の隠蔽（瑕疵など）

家の瑕疵（かし）や、事故物件・心理的瑕疵などのネガティブ要因を隠蔽するのは絶対にNGです。

売買契約後に瑕疵が発覚すれば、信頼関係が損なわれるだけでなく、契約解除や損害賠償を求められる可能性もあります。

物件の状態については、買主に正直に伝えることが大切です。

瑕疵の中でも、雨漏りや建物の傾きなど、建物の安全性や居住性に関わるものは特に重要です。

これらを隠蔽していたことが発覚した場合、売主の責任は重大になります。

物件の引き渡し前に、第三者の建物検査を受けるなどして、瑕疵の有無を確認しておくことをおすすめします。

相場よりも高い価格で売り出す

売却相場よりも著しく高い価格で売り出すのは得策とは言えません。

現実離れした価格設定は買主の目に留まりにくく、売却期間の長期化を招きます。

結果的に、月々のローン返済や維持費の負担が重くなり、売主の負担増につながりかねません。

相場を考慮した価格設定を意識しましょう。

高値設定の物件は、買主からの信頼も得にくくなります。

「売主が物件の価値を正しく理解していない」と思われてしまえば、買主は物件の瑕疵や問題点を疑うようになるでしょう。

適正な価格設定は、売主の誠実さを示すことにもつながります。

条件交渉に応じない

買主から売買条件の変更を求められた際、頑なに応じないのは賢明ではありません。

多少の譲歩は、取引を成立させるために必要不可欠です。

もちろん、売主の利益を大きく損なう条件変更は避けるべきですが、歩み寄れる部分は柔軟に対応していくことが望ましいでしょう。

条件交渉で重要なのは、買主の要望の背景を理解することです。

単に価格を下げろと言われても、その理由が予算なのか、物件の評価なのかで対応は変わってきます。

買主の事情を汲み取りながら、互いに納得できる条件を探っていくことが大切です。

売却する建物を放置状態にする

売却活動中だからといって、建物の管理を疎かにしてはいけません。

適切なメンテナンスを怠ると、建物の劣化が進み、売却価格の下落や買主の購入意欲の減退を招く恐れがあります。

売却中も定期的に建物の点検や清掃を行い、良好な状態を保つよう努めましょう。

特に、長期間の売却活動で建物が空き家になる場合は注意が必要です。

空き家は劣化のスピードが速く、不審者の侵入や近隣とのトラブルを招くリスクもあります。

定期的な通風や換気、庭の手入れなど、こまめな管理を心掛けることが大切です。

保険の加入や防犯対策も忘れずに。

不動産業者への進捗状況チェックをしない

売却活動の進捗状況を不動産業者任せにするのは危険です。

定期的に進捗報告を受け、売却活動の内容や反響の状況を把握しておくことや、不動産業者との連絡を密にとることで、売却戦略の修正や価格調整のタイミングを逃さずに済みます。

進捗状況のチェックは、売主自身の売却への意欲を示すことにもつながります。

売主が積極的に関与する姿勢を見せることで、不動産業者も売却活動に注力してくれるはずですし、売主と業者が一丸となって取り組む体制を作ることが、早期売却の鍵となります。

買主が見つかった際に契約内容を精査しない

買主が見つかり、売買契約の締結に至ったとしても、安心するのは禁物です。

契約書の内容をしっかり確認せずにサインすると、思わぬトラブルに巻き込まれる可能性があります。

特に、決済スケジュールや瑕疵担保責任、危険負担などの条項は入念にチェックしておきたいポイントです。

契約書の内容は、不動産業者任せにせず、自分の目で確認することが大切です。

難しい法律用語などは、業者に詳しく説明してもらうようにしましょう。

少しでも不明点があれば、納得するまで質問することをためらってはいけません。

内見時の対応が不適切

内見時の対応が雑だと、買主に悪印象を与えかねません。

物件の状態を最良に保ち、丁寧に案内することが重要です。

また、買主の質問にはできる限り誠実に答えるよう心掛けましょう。

内見対応の良し悪しが、売却成功のカギを握ることもあります。

内見の際は、買主の関心ポイントを把握しておくことも大切です。

事前に不動産業者から情報を入手し、買主の求める物件像を理解しておきましょう！

その上で、物件の魅力を的確にアピールできるよう準備しておくことが重要です。

買主の資金状況を確認しない

買主の資金計画を確認せずに売買契約を進めると、トラブルのもとになります。

資金計画が不十分な買主との取引は、決済の遅延や契約解除のリスクがあるためです。

買主の資金状況については、不動産業者を通じて確認を取っておくことが賢明でしょう。

また、住宅ローンの審査が通らないケースも考えられます。

契約締結前に、ローンの事前審査を済ませておくよう、買主に促すことも大切です。

万が一、ローンが通らなかった場合の対応についても、事前に取り決めておくことが望ましいでしょう。

家の売却後にやってはいけないこと

家の売却後に家主がやってはいけないこととしては次の6つです。

それぞれ詳しく見ていきましょう。

売買契約締結後にキャンセルする

一度締結した売買契約を、売主の都合でキャンセルするのは厳禁です。

信用を大きく失墜させるだけでなく、違約金の請求を受ける可能性もあります。

どうしても売買契約を解除せざるを得ない事情が発生した場合は、誠意を持って買主と話し合い、円満な合意形成を目指すことが肝要です。

契約解除の際は、買主の損害を最小限に抑えることが重要です。

代替物件の斡旋や、解約手数料の負担など、買主に配慮した対応を心掛けましょう。

あくまでも、契約解除はどうしようもない場合の最終手段であることを忘れてはいけません。

残置物を放置する

家財道具や廃材など、売主の残置物を物件内に放置するのは絶対にやめましょう。

原状回復義務を果たさないと、買主から損害賠償を求められる恐れがあります。

売却物件は、売買契約で取り決めた通りの状態で引き渡すことが大切です。

残置物の処分は、売却前に済ませておくのが理想的です。

引っ越しのタイミングで不用品を整理し、物件をクリーンな状態にしておきましょう。

どうしても売却後に残置物が発生する場合は、買主との合意の上で、速やかに撤去することが重要です。

期限内に退去しない、引き渡し期限を守らない

物件の明け渡し期限を守らないのは、売主としての義務違反にあたります。

買主に与える損害は小さくないため、損害賠償請求のリスクもあります。

売買代金の受領と引き換えに、スムーズに物件を明け渡せるよう、十分な準備を進めておきましょう。

引き渡し期限に間に合わない事情が発生した場合は、速やかに買主に連絡を入れることが大切です。

事情を説明し、引き渡し日の延期について協議します。

買主の同意を得られた場合でも、延期分の賃料の支払いや、損害賠償の免責など、必要な手続きを取ることを忘れずに。

確定申告しない

家の売却益は、譲渡所得として課税対象となります。

確定申告を忘れると、脱税になりかねません。

売却代金の受領時期と、必要経費の計上漏れにも注意が必要です。

不動産売却の確定申告は非常に複雑なため、税理士など専門家の助言を仰ぐのがおすすめです。

申告時期を逃してしまうと、加算税や延滞税が課されることもあります。

売却後は、早めに税理士に相談し、適切な申告手続きを進めていくことが賢明です。

譲渡所得の計算方法や、特例の適用要件など、プロのアドバイスを受けながら進めましょう。

買主とのトラブルを放置する

物件の引き渡し後に、買主とのトラブルが発生することがあります。

例えば、隠れた瑕疵が見つかったり、残置物の処理を求められたりするケースです。

こうしたトラブルを放置せず、誠意を持って対応することが大切です。

必要に応じて、不動産業者や弁護士に相談しながら、解決に向けた話し合いを重ねましょう。

トラブルの発生を防ぐには、引き渡し時の物件の状態を詳細に記録しておくことが有効です。

写真や動画で記録を残し、買主の同意を得ておくことで、後々のトラブル防止につながります。

買主の住まい方に口出しする

売却物件の引き渡し後、買主の住まい方に口出しするのは控えましょう。

物件の所有権は買主に移転しているため、買主の自由な住まい方を認める必要があります。

たとえ売主の意に沿わない使い方をされていたとしても、我慢することが大切です。

例外的に、売買契約で用途制限などが取り決められている場合は、買主に順守を求めることができます。

ただし、その場合も、強硬な姿勢は禁物です。

あくまでも話し合いを重ね、友好的な関係を保つよう努めましょう。

家の売却には損する落とし穴がいっぱい！損なく売るためには売却する不動産業者選びを慎重に！

家を売却する際には、様々な落とし穴が潜んでいます。

これらのポイントを押さえつつ、慎重に進めていくことが肝要です。

特に、売却を依頼する不動産業者の選定は慎重に行いたいところ。

売主に寄り添い、適切なアドバイスをしてくれる不動産業者を見極めることが、家を損なく売却するための大きなカギとなります！

信頼できるパートナーを得て、納得のいく売却を実現しましょう。