売れない家でも短期間で処分できる！処分方法や注意点を解説

家族構成やライフスタイルの変化によって新しい家に住み替えをして、もと住んでいた家を売りに出したものの、なかなか売れないということがあります。

しかし、売れない家を空き家のままで放置すると多くのリスクを生じますので、できるだけ早く売却するか他の方法で処分することを考えた方が良いでしょう。

今回は、そもそも家が売れない理由、売れない家を放置しておくリスク、売れない家を処分する方法と注意点などについて詳しく解説します。

そもそも家を売りたいのに売れないのはなぜ？

売りたいのに売れない家にはどのような問題があるのでしょうか？

一般的に売れない家の理由として考えられることは次の4つです。

以下では、それぞれの理由について詳しく説明します。

売れない理由1：販売価格が高

売り主は少しでも高く売りたいため、不動産会社の査定金額や近隣の不動産相場よりも高い販売価格で売り出して、購入希望者が現れたら少し値引きをして成約しようと考えがちです。

しかし、中古の家を購入しようと考えている人は、住みたいエリアの物件情報をいろいろな不動産サイトでチェックしており、そのエリアの不動産相場にはとても詳しくなっていますので、販売価格が高い物件を選ぶことはありません。

つまり、このような購入希望者の物件の探し方や選び方を理解したうえで、販売価格を決めなければ売れ残ってしまうことになります。

物件の立地や築年数・間取りなどに対して購入希望者が高いと感じる販売価格の場合は、売れないと考えておく必要があります。

売れない理由2：築年数が古い

築年数が古くなると見た目が古臭くなってしまううえに、購入後も修理費用や修繕費用が必要となることが予想されるため、購入をためらうケースが増えます。

中古の家を購入する人は、築年数相応の劣化があることは覚悟しているものですが、物件によっては築年数以上に外観や内装が劣化していることがありますので、リフォーム費用がかかりすぎるような物件に手を出すことはありません。

中古の家とはいっても、生涯住むことができるマイホームを探している人がほとんどですので、程度が良く購入後もあまり費用のかからない家を購入したいと考えるからです。

売れない理由3：立地条件が悪い

中古の家とはいえ、購入する人の多くは念願のマイホームを購入したいと思っている人たちですので、立地条件にはかなりのこだわりを持っています。

子育て世代であれば、通園や通学に便利であることや周辺に病院などがあることを最優先しますし、夫婦共働きの家庭が多いので通勤のための最寄駅やバス停まで徒歩や自転車で行けるところでないと困ります。

また、郊外や田舎で車を日常の足として使っているエリアでは、車のアクセスが容易で駐車場が確保されている家でないと売れないでしょう。

日常の買い物ができるスーパーやショッピングセンターが近くにない物件は選ばないという人もいます。

売れない理由4：家を建て替えられない

建築基準法では、家を建てる敷地は道路に2メートル以上接していなければならないという「接道義務」が定められています。

つまり、「接道義務」を満足していない土地は、新築の家を建てることができませんし建て替えることもできないということです。

売りたい家が、細い通路だけで道路に接している「旗竿地」と呼ばれる土地に建っている場合は、道路までの通路の幅と道路に接している間口の幅が2メートル以上なければ建て替えることができません。

このような物件を「再建築不可物件」といいますが、売りたい家が「再建築不可物件」に該当していないかどうかを確認しておく必要があります。

なお、古い一戸建ての場合は、建築当時と現在で建築基準法などが変わっていることも考えられますので、事前に自治体の建築関連窓口や専門家に確認するようにしましょう。

売れないからといってそのまま放置は危険！売れない家を放置しておくリスク

住み替えた後に、もとの家が売れないままになっているということは、その家は空き家のままで放置されているということです。

空き家として放置しておくことには多くのリスクがありますが、その主なものは次の5つです。

以下で、それぞれについて詳しく説明しましょう。

リスク1：管理の手間や費用がかかる

空き家にしたまま放置していると、家の劣化スピードが速くなります。

これは、窓やドアの開閉がなくなるため空気の入れ替えがなくなったり、水が流れなくなったりすることによります。

これを防止するためには、定期的な窓の開閉などの維持管理が必要となります。

自分で行う場合は手間がかかりますし、遠方にある場合は移動のための費用がかかります。

維持管理を業者などに委託することもできますが、この場合は委託費用がかかります。

リスク2：近隣住民に迷惑がかかる

空き家にしたままで放置しておくと、家の中のゴミが腐敗して異臭を放ったり害虫が発生したりして、近隣の住民に迷惑がかかる可能性があります。

さらに放置を続けると、家の壁や屋根などが倒壊して隣地の住民や付近の道路を通行している人などにけがを負わせたりする可能性もあります。

リスク3：防犯面において問題がある

空き家の管理が不十分だった場合に、犯罪者の拠点となったり不良少年たちのたまり場になったりする可能性もあり、防犯上問題があります。

その結果、犯罪に巻き込まれて家を提供したという共犯性を疑われる可能性も出てきます。

リスク4：損害賠償を請求される可能性がある

さまざまなリスクが原因となって、近隣住民や通行人などに被害を与えた場合は損害賠償を請求される可能性があります。

異臭や害虫の被害が長期間にわたって発生している場合や、家の壁や屋根、塀などの倒壊によって近隣住民や通行人が怪我をした場合は損害賠償を請求される可能性が高くなります。

損害賠償金額はケースバイケースですが、被害の程度によっては大きな金額になることもありますので、適切な維持管理を行うことが必要となります。

リスク5：資産価値が下がっていく

中古の家の資産価値を決める要因としては、立地や利便性、家や土地の広さ、維持管理状態などがあります。

立地や利便性については自分で変えることができませんが、あまり人気のないエリアで人口が減少しているようなエリアであれば、今後資産価値が下がっていくことが予想されます。

家自体や土地の広さも変えることができませんので、家の資産価値は経年に応じて下がっていくことになります。

さらに、中古の家の維持管理が適切に行われていない場合は劣化が早まって、急速に資産価値が下がってしまうことも考えられます。

リスク6：特定空き家に指定されると固定資産税が6倍になる

売れない家を空き家として放置し続けていると、自治体から「特定空き家」に指定されるリスクがあります。

近年空き家問題が大きな社会問題となっていることから、自治体も非常に厳しい対応を行うようになってきており、「周囲に危害を与える恐れがある」と判断されると「特定空き家」に指定されることがあります。

「特定空き家」に指定されると「管理（修繕）の勧告」が行われて、「小規模宅地の特例」が適用されなくなり、固定資産税が最大6倍になってしまいます。

さらに、勧告を受けても改善をせず放置していると、自治体が修繕措置の代執行を行って、その費用を請求されることもあります。

売れない家を処分または売却する6つの方法

売りたくても売れない家を処分または売却する方法としては次の通りです。

それぞれについて以下で詳しく説明します。

方法1：販売価格を2割程度下げる

売れない家を売却しやすくするためには、販売価格を下げてみることも有効な方法です。

売り主としては、なるべく高い価格で売却したいと考えるのは当然のことですが、売れない家を放置することによってさまざまなリスクが生じることが分かっています。

特に、築年数が古い場合やあまり人気のないエリアに建っている場合は、ある程度思い切った値下げが必要で2割程度下げてみることも考えてみましょう。

値下げをした結果、そのエリアの不動産相場よりも安くなると、問い合わせや内覧希望が増えて売却の可能性が高くなります。

方法2：不動産会社を変更する

仲介を依頼している不動産会社の売却活動が不十分なときには、不動産会社を変更することも必要となります。

不動産会社が、各種媒体に物件情報を掲載するなどの適切な宣伝活動を行わなければ、購入希望者の目に留まる機会がなくなり、問い合わせも内覧希望も少なくなります。

このように不動産会社の宣伝活動が不十分な場合や、見栄えの良い広告をしていない場合や分かりやすい間取り図を使っていないような場合も問題ありと考えて良いでしょう。

不動産会社の売却活動が不十分だと判断される場合は、売却活動を改善するように依頼することもできますが、思い切って担当者や不動産会社を変更するのも一つの手です。

方法3：解体して更地にしてから売却する

もし、売れない家の築年数が古くて老朽化が進んでいて、家としての魅力がないと判断できる場合は、中古の家として売却することをあきらめて、家を解体して更地にしてから売却することも検討しましょう。

更地になっていると、買い主が購入後にすぐに家を建てることができますので、販売価格を比較的高めに設定することができます。

しかし売り主には、更地にするための費用（家の解体費用、廃材処理費用、整地費用など）がかかります。

また、家を解体することによって「住宅用地の特例」が受けられなくなり固定資産税が最大6倍になってしまいます。

ただし、固定資産税は毎年1月1日の時点の状態に基づいて課税されますので、1月2日以降に解体すれば次の1月1日までは従来通り「住宅用地の特例」が適用された税額のままとなります。

方法4：寄付・無償譲渡する

売りたくても売れない家を、寄付または無償譲渡という方法で処分することができます。

寄付をする場合は、売れない家を無料で引き渡しますので売却利益は発生せず、寄付をする側にも受ける側にも税金は発生しません。

寄付の相手は、公共性のある団体（国・地方公共団体・認定NPO法人・公益社団法人・公益財団法人など）となります。

無償譲渡の場合も寄付と同様に売却利益は発生しませんが、相手が個人か法人かによって次のような税金が発生しますので注意が必要です。

・個人への無償譲渡の場合：譲渡する側には税金は発生しませんが、譲渡される個人には「贈与税」が発生します。

・法人への無償譲渡の場合：譲渡する側には「所得税」が発生し、譲渡される法人には「法人税」が発生します。

なお、無償譲渡の相手先は、マッチングサービスを行っているサイトなどを利用して探すことができます。

方法5：空き家バンクに登録する

空き家になったままで売れない家は、「空き家バンク」に登録して購入希望者を探す方法もあります。

空き家問題が大きな社会問題となっているため、国や多くの自治体では空き家を減らすために「空き家バンク」というマッチングサイトを運営しています。

「空き家バンク」は単に空き家の物件情報を掲載しておくだけのサイトですので、購入希望者が現れた後の交渉や手続きなどは、売り主と購入希望者が直接行うことになります。

「空き家バンク」では、国や自治体が積極的に購入希望者を探してくれるわけではありませんので、短期間で売却できる可能性は低いといえるでしょう。

しかし、無料で物件情報を掲載でき仲介手数料なども発生しませんので、他の売却活動と並行して登録しておくことができます。

方法6：専門の買取業者に買い取ってもらう

空き家になったままで売れない家を、専門の買取業者に買い取ってもらうこともできます。

専門の買取業者は、中古物件などを買い取ってリフォームを行って再販して利益を得るというビジネスを行っています。

再販価格からリフォーム費用や利益を差し引いた金額での買取となりますので、仲介と比べると売却価格が2～4割ほど安くなりますが、1週間～1ヶ月程度の短期間で買い取ってくれます。

売れない家を処分する際の注意点

売れない家を処分する際に注意すべき点は次の3つです。

以下で、それぞれについて詳しく説明します。

注意点1：土地の境界線を確定させる必要がある

売れない家を処分する前には、隣地との境界線をきちんと確定させる必要があります。

隣地との境界線は、地積測量図や地面に埋め込まれた境界標で確認することができます。

しかし、古い土地の場合は境界標がなくなって境界線があいまいになっていることがありますので、必要に応じて不動産会社や土地家屋調査士などの専門家に相談して、測量を行って確定させる必要があります。

また、場合によっては塀や植木などが境界線を越えていたりして、隣地の所有者とのトラブルになることもありますので境界線をしっかりと確認して確定しておくようにしましょう。

注意点2：相続した空き家は処分前に相続登記が必要となる

売れない家が相続した家だった場合で、かつ相続登記をしていない場合は、処分する前に相続登記を済ませておく必要があります。

従来は相続登記をしなくても罰則がないため、そのままにしているケースもありましたが、20204年4月1日以降は相続登記が義務化されますので注意が必要です。

注意点3：共有名義の家は共有者全員の同意が必須となる

売れない家が、相続によって共有名義になっている場合は、処分する前に他の共有者全員の合意を得る必要があります。

もし、共有者のうちに誰か1人でも反対する人がいると処分することができなくなります。

売りたくても売れない家が共有名義になっていることが分かっている場合は、なるべく早く共有状態を解消したうえで、処分するようにすることが大切です。

専門の買取業者なら短期間で売却可能！手間や費用をかけずに処分できる！

中古の家が売れるかどうかは、その立地条件や家の状態、販売価格が購入希望者に受け入れられるかどうかによりますので、必ず売れるという保証がないことが問題です。

その点、専門の買取業者であれば、短期間で手間や費用をかけずに確実に処分することができます。

中古の家の程度や立地条件などによって買取価格は変わってきますが、手間や費用をかけずに確実に短期間で売却するのであれば、専門の買取業者に依頼することをおすすめします。

多くの買取業者がありますので、3社以上の業者から見積もりを取って買取価格や条件を比較して最適な買取業者を選定するようにしましょう。

売れない家を放置するのはリスクが高い！できるだけ早く処分するのが賢明

この記事では、そもそも家が売れない4つの理由、売れない家を放置しておく6つのリスク、売れない家を処分する6つの方法と3つの注意点などについて解説しました。

特に注意をしなければならないのは、売れないからといって空き家のままで放置しておくことは大きなリスクを伴うということです。

売れない家を処分する方法で最も確実で賢明な方法は「専門の買取業者に買い取ってもらう」ことです。

専門の買取業者であれば、手間もかからず短期間で処分することができます。